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不動産賃貸業の融資は厳しくなっている?

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おはようございます。

永尾です。

最近、不動産会社や不動産賃貸業の方からの相談が増えてきました。

昨年の前半までは、むしろ融資は活発に行われており、専門家の手を借り

ずとも誰でも借りられたと思います。

しかしながら、スルガ銀行のかぼちゃの馬車問題で、不正融資が発覚して

金融庁から業務停止命令を受けてから銀行業界全体が一気に収益不動産に

対する融資に慎重になり、業界全体が冷え込んでしまいました。

今日は、そのようなお話です。

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本日の経営者のための一言 
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※※※ 不動産賃貸業の融資は厳しくなっている? ※※※

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相談の中で一番厳しいと思われる案件をまず紹介します。

上場会社の執行役員の方で年収1千万越えている上に金融資産を1億円以

上持っている方が新築の収益物件を1.4億円で買いたいと言う話です。

自己資金は少し少なめの2000万円ですが、これだけ良い属性であれば

今までなら問題なく融資は下りたでしょう。

しかしながら、これでも融資が出ない事があるのです。

それでも、金融資産が1億円もあるのであれば、自己資金を4000万円

まで増やして、メガバンクに申し込めば融資は下りるでしょう。

何故ならば、厳しくなった金融機関は競争に加わって無理をして貸して来

た信金や地銀であり、初めから競争に加わらなかったメガバンクは今でも

30%程度の自己資金を用意し、投資計画書をしっかり書いて持って行け

ば個人の属性や法人の業績が悪くなければ、大概は貸してくれます。

また、2000万円以下の小さな物件であれば、自己資金が10%以下で

あっても投資計画がしっかりしていれば、政府系金融機関を使えば可能に

なります。

それから、不動産売買を行っている不動産の仕入資金に関しては10億円

以上の大型案件であり、売り買いを揃えれば投資家スキームが組めますの

で、今の銀行の状況には影響されることなく取引ができます。

金融環境が厳しくなったのは事実ですが、だからと言って一法人一銀行ス

キームで調達するのはお勧めできません。

調査会社を使えば同一人物が複数の法人を持っている事は解りますから、

そうなれば最悪一括返済を求められる事もあるからです。

このように金融環境が悪い時には、普段から正攻法で財務改善を行って来

た法人が強いと言えます。

極論かも知れませんが、未上場の法人で財務内容が最高に良ければ社債を

発行でき、例えば5億円を5年で借りれば、金利だけ払えば元金の返済は

5年後で良い訳です。

返済時期が近付いたら、再度5億円の社債を発行して借り換えてしまえば、

永遠に元金を返済する必要がありません。

この借りた5億円を自己資金に差し出せば15億円のビルが買えます。

このような買い方はフルローンと同じです。

社債も借入には違いないからです。

しかも社債の元金は返済不要ですから、収益物件からのキャッシュフロー

も十分に取れますので、融資によるフルローンより遥かに有利です。

5億円の社債と言うのは中小企業に取って現実的では無いかも知れません

が、3000万円~1億円程度の社債が発行できる財務内容に改善するの

であれば、頑張ればできる法人はそこそこあります。

まずは、社債発行を目指して財務改善する意識と専門知識は必要ですが、

仮に社債発行まで行けなくても銀行融資にそれほど困らないようにはなり

ます。

普段から、財務改善を行っていればこのような金融環境が悪い時にこそ力

を発揮できる訳です。

普段は何もせず、欲しい物件が出た時だけ金融機関を走り回っても金融環

境が良い時は何とかなっても金融環境が悪くなれば何ともなりません。

普段の努力に勝るものはありません。

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発行周期: 週刊 最新号:  2018/12/05 部数:  6,772部

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