石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

融資審査で重要な所有不動産の時価

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第446号 融資審査で重要な所有不動産の時価
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■先週のバックナンバー

・12月19日「申込受付開始のお知らせ」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181219124249000.html

・12月17日「経営者保証ガイドラインの行政広報動画」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181217001157000.html

・12月16日「来年以降の不動産購入に備えた財務基盤強化策と現預金増加策の一例」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181216201638000.html



■1月26日開催セミナーのテーマ

 1月26日13時から17時まで東京の品川周辺で私の単独セミナーを開催します。東京での単独セミナーの主催は今回初めてです。

 テーマは経営者保証ガイドラインです。詳細は明日以降順次説明していきますが、早期割引での申込を受付中です。

 受講料は会場受講が32,400円、通信受講が37,800円のところ、先着50名様に限り、
会場受講21,600円、通信受講23,760円となります(いずれも税込み)。

 お申込みは
https://form.os7.biz/f/2711c32f/
から先着順にお受けいたします。



■融資審査で重要な所有不動産の時価

 融資審査では所有不動産を各金融機関基準で時価評価して実態としての資産額を求め、それが負債額を上回っているかどうかの確認がなされます。下回っている場合は実質債務超過であり融資不適格とみなされがちです。

 この査定は融資時のみならず、融資後もなされます。融資後に担保価値が大幅に下がった場合には追加担保等を求められますし、当然次の融資を受ける際にも影響します。

 ゆえに、収支が回ればよいと短絡的に捉えるのではなく、時価を意識した不動産投資をする必要があります。



■下がりつつある収益不動産の時価

 1年前と比べて利回りの高い売り物件が増えています。それはすなわち価格が下がっているということです。

 投資は買ったものを売って完結しますので、長期投資の場合でも含み損益がどれほどかはチェックする必要があります。特に、1年前の査定額が現在当てはまらなくなっているので、改めて時価を確認すべきでしょう。まして、現在の好景気での売却を検討されている方はなおさらです。



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※1 …一都三県に居住している30歳以上の男女のうち、過去3年間に不動産の
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   エリアを除く)に行なった調査への追加アンケート。
  (2016年8月に実施した「すまいValue」によるインターネットでの調査)
※2 … 2018年4月10日時点(賃貸専門店舗を含む)
※3 … 2017年度(2017年4月~2018年3月末)実績


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石渡 浩(いしわた ひろし)

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