石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

来年以降の不動産購入に備えた財務基盤強化策と現預金増加策の一例

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第446号 来年以降の不動産購入に備えた財務基盤強化策と現預金増加策の一例
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■今月のバックナンバー

 まぐまぐの配信システム変更により、今月配信したメールマガジンが届いてない方が多いようです。損害保険料の削減や消費税還付等に有益な記事を書いていますので、次の各バックナンバーを是非お読みください。

・12月16日「塾に入りました」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181215225442000.html

・12月11日「今年買った不動産の消費税還付を受けて来年に備える」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181210085538000.html

・12月9日「多くの投資家が知らない支店決済と本部決済の秘密」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181209175636000.html

・12月7日「年内の地震保険切替で重要なのは火災保険料」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181207163000000.html

・12月2日「来年融資を受けて事業拡大するために今日すべきこと」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181202115818000.html



■2019年1月26日(土)開催融資セミナーの募集開始は今夜です

 次回融資セミナーは来年1月26日(土)の13時から17時まで、品川周辺にて開催します。本日23時に募集を開始します。先着割引もありますので、ご関心のある方は私からのメールを見逃さないようお願いします。



■融資を受け易くするための財務強化の仕方の一例

 特に法人として融資を受ける際にはその入り口段階で格付が重要となります。その要素の一つが利益額や純資産額ですが、不動産賃貸業の場合、借入金を増やさずに利益や純資産を急激に増やすことはそう容易ではありません。空室対策や経費削減にも限度があります。

 また、昨日も書きましたように、収益不動産はまだ買い時ではありません。そうした中で、保有不動産規模を増やさずに皆様の会社や個人事業の格付を上げて来年以降来るだろう買い時に備えるにはどうすれば良いでしょう。それは、家賃収入以外の収入を増やして利益を上げて純資産を大きくすることです。

 私もこうしてメールマガジンを書いたりセミナーをしたりして家賃収入以外の収入を得ていますが、家賃収入だけで会社の財務体質を良くするのはかなり大変です。そこで、家賃収入以外の収入を加えると格付が上がり易くなります。また、不動産賃貸業以外の事業も営むことで、法人や事業者とみなしてもらい易くなります。

 では、家賃収入以外の収益をどのようにして上げればよいでしょうか。方法は色々とありますが、私たちに馴染み深いものとしては、不動産売却と不動産投資に関するコンサルティング業や広告業、ビジネスマッチング業が挙げられます。

 売却益を出すことについては説明する必要もないでしょう。そして、不動産投資に関するコンサルティング業や広告業、ビジネスマッチング業は、不動産賃貸業と並行してされている方がかなりいらっしゃいます。



■不動産投資家向けサービスや専門サービスで利益を上げるには

 セミナー講師やコンサルタントは在庫を持たずに借入もせずに収益を上げることができる仕事です。そのため、財務的には融資を受けて収益不動産を購入する不動産投資の対極にあります。

 大変有難いことに、私はこのメールマガジンを発刊してから10年間、読者の皆様から様々な形で経済的恩恵を受けています。その背景には、皆様がご協力して下さることに加え、インターネット集客技術がありました。

 不動産投資家向けに限らず、何らかの専門家として自ら持つ知識や情報を商売に活かそうとするならば、集客力が非常に重要です。どんなに有益な情報を持っていてもその存在を他の方に知らせることができなければ、お金を生まないからです。

 そして、私の集客技術は独学で得たものではありません。実は指導者がいました。この度、その指導者が受講生を募って通信で個別指導をすることになりました。最近の業界の進歩を吸収するため、今回私も久しぶりに受講します。

 それが、昨日の記事「塾に入りました」で紹介した石田さんの通信制個別指導塾
http://mail.omc9.com/l/028yZu/c8MAVphU/
です。「通信制」といっても今の時代ですからテキストベースのやり取りだけではなく、もちろんインターネット会議システムによる個別対応が受けられます。また、対面での個人面談も可能です。加えてテキストと動画による解説講義もあります。私は既に受講を始めているのですが、通学制よりも利用し易いと感じています。

 不動産投資家向けサービスや専門サービス、その他のご自身の事業での集客にご関心のある方は、上記URLから塾の無料体験受講の申込をお勧めします。



■不動産を買い易くするための現預金(自己資金)の増やし方の一例

 特にアパートローンは今年審査が厳しくなり、求められる頭金の割合が増えました。かつては売買価格の9-10割まで融資をしていた金融機関が今は7-8割までしか出してくれない状況です。

 では、個人の方が投資資金(自己資金)を増やすにはどうすれば良いでしょうか。それは収入を減らして支出を減らすことです。支出を減らすには節約生活をすればよいのですが、生活水準はそう簡単に変えられませんし限度があります。ですから、収入を増やすのが現実的です。

 お勤めの方の場合副業が禁止または制限されているので、前項で述べたセミナー講師やコンサルタントの仕事は向かないことでしょう。ご自身の名前を出さず、かつ、収入を家族名義や法人名義で取れる仕事が良いことでしょう。

 昨日配信した「塾に入りました」で紹介して前項でも再掲した私が受講中の個別指導塾
http://mail.omc9.com/l/028yZu/c8MAVphU/
では、私のように氏名を出して活動する者のみならず、インターネット上で氏名を出さずに広告収入を上げたりペンネームで出版したりしたい方にもお勧めです。むしろ後者の方々の受講が中心かと思います。

 メールマガジン等電子媒体執筆業やアフィリエイト広告業にご関心のある方には、上記URLから塾の無料体験受講をお勧めします。





石渡 浩(いしわた ひろし)

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