石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

来年融資を受けて事業拡大するために今日すべきこと

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第441号 来年融資を受けて事業拡大するために今日すべきこと 
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■先週のバックナンバー

 まぐまぐの配信システム変更により、先月配信したメールマガジンが届いてない方が多いようです。融資関連の有益な記事を書いていますので、次の各バックナンバーを是非お読みください。

・11月28日「今でもアパートローンで投資を拡大するためには」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181128084648000.html

・11月27日「融資審査で実は重要な計算式と格付の仕組み」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181127065000000.html

・11月26日「今でも金融機関は融資に積極的です―融資が厳しくなったと言われる中で融資を受けて投資を拡大するためには―」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181126230337000.html



■2019年1月26日(土)品川で融資セミナーを開催します

 先月27日には多くの方にセミナーにお集まり頂きありがとうございました。次回は来年1月26日の13時からになります。近日中に受付を開始しますので、ご興味のある方は予定に入れておいて下さい。

 近日中に募集をしますので、予定を空けておいて頂ければと思います。



■最近の収益不動産市況と融資付け

 ここ1年位の間で収益不動産価格が低下(利回りは上昇)傾向にあります。特に先月はそれが顕著だったという感じがします。来年には買い時が来るかと予想していますが、それに備えて今しておくべきことはなんでしょう。

 既に不動産賃貸業を営まれている方は、個人にせよ法人にせよ、損益計算書上の利益額や貸借対照表上の純資産額が重要となります。その数値を良くする方法は、基本的には収益を上げて費用を下げることです。

 しかし、先週の記事で書きました通り不動産賃貸業で不動産を増やさずに利益額を増やすのはさほど容易いことではありません。例えば、費用のなかで大きな比重を占める固定資産税は自治体により賦課決定されますから、納税者側でのコントロールがほとんど効きません。

 そうした中でウェイトがある程度大きく、かつ、私達事業者側でコントロールできるのが損害保険料です。損害保険料を引き下げて利益額を上げて純資産額を増やすことで、融資が受け易くなります。

 これは金額的に、格付への影響は軽微かもしれません。しかし、一般に長期前払いとなる損害保険料の支払いはその分現預金を減らします。現預金を増やすことは不動産買付や融資付に有効です。実際、私は損害保険契約の合理化にかねてより取り組んでいます。



■来年融資を受けて事業拡大するために今日すべきこと

 特に、来年1月から地震保険料が概ね値上がりします。5年間の地震保険契約を結んでいる場合(地震保険契約期間は最長5年です)、単純計算すると残期間が2年半を超えていれば既存契約を今月中に解約すると同時に新規契約を結んだほうが今後5年間の地震保険料を削減できます。

 とはいえ、地震保険は火災保険とセットです。火災保険料が契約切り替えによりどうなるのかによって、トータルでの損害保険料は異なってきます。

 たとえば、既存の火災保険料と地震保険料がそれぞれ年額2万円で2年半前に契約したとします。既存で2万円の地震保険料がもし来年1月から年額3万円に値上がりするとすれば、今月中に保険を切り替えて年額2万円の地震保険を5年契約したほうが得です。それをせずに2年半後の満期時に更新すると保険料が年額3万円になる訳ですから(もっと上がる可能性すらあります)。

 しかし、セットの長期契約火災保険料が今月の契約更新によって既存の年額2万円から仮に年額4万円に値上がりしてしまうとします。そうすると、今月の契約し直しによる残期間2年半の間分の地震保険料削減額よりも、火災保険料増加額のほうが多くなってしまいます。

 地震保険料の値上げが報道され、一部保険代理店等が今のうちの保険見直し営業をかけているようですが、下手にそれに乗ってしまうと、結果的に損することになりかねません。そうなればもちろん、買い場が来たときの融資付や不動産購入に繋がりません。

 ですから、地震保険料値上げ対策は火災保険料を計算の上で行う必要があり、それは手間のかかる作業です。
 
 その点、私がほぼ専属的に損害保険を依頼している損害保険代理店アイリックコーポレーションの担当者大石さんは、誠実に私の損得を考えて保険切り替えの提案をしてきてくれています。

 時間を要する仕事であるため、相談開始が今月中旬以降になると、もはや月内の新規契約締結に間に合いません。

 合理的に地震保険料を削減して来年来るだろう買い時に備えたい方は、アイリックコーポレーションの大石さんへの直通連絡フォーム
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
から大石さんにご相談下さい。直ぐに大石さんからお返事が来ます。

 なお、今月末までに契約締結予定(または契約締結済み)で引き渡しが来月以降になる火災保険・地震保険契約については、今月中に保険を開始させることができれば、保険料が安くなる可能性があります。
 
 来年融資を受けて事業拡大するために今日すべきこと、それは、大石さんへの相談等火災保険・地震保険契約の見直し準備です。



石渡 浩(いしわた ひろし)

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