石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

隠し債務が何十億円あっても期限の利益喪失の請求は受けません


カテゴリー: 2018年10月14日
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第428号 隠し債務が何十億円あっても期限の利益喪失の請求は受けません
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■最近のバックナンバー

・10月11日「メガバンクから始める事業資金融資の受け方と取引拡大の仕方」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181011114000000.html

・10月9日「隠れ多法人経営者が期限の利益を喪失して一括返済を求められる理由と回避策」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181009061000000.html

・10月8日「一法人で約20億円の不動産購入ができた理由は学生だったから」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181008200630000.html

・10月8日「新たな金融行政方針とそれに伴う収益不動産向け融資姿勢の変化」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181008163926000.html

・10月2日「私の成功のポイント」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181002221919000.html



■10月27日(土)17時から東京開催セミナー キャンセル待ちの結果が未だ出せません 

 このメールマガジンにて8日募集開始して9日に募集終了した融資セミナーですが、申し込み後未払いの方がいらっしゃったため、キャンセル待ちの受付を開始しました。

 一部の方に繰り上げ通知を送ったのですが、その中でまだ受講料をお支払いでない方がいらっしゃる関係で、最終的にキャンセル待ちをお受けできるかどうかの結論が未だ出せない状況です。

 このセミナーを受講されることで、融資が厳しくなったと言われている中で融資を活用した事業展開を行い易くなる成果が期待できます。開催概要は次の通りです。受講ご希望の方にはキャンセル待ちの受付をしております。


○日時 2018年10月27日 17時から20時30分(15時30分受付開始)

○会場 品川駅または田町駅近く

○税込受講料 一般席:16,200円、特別席:48,600円

○対象 どなたからのお申込みでもお受けしますが、特に次の方々に有益です。
・これから不動産投資を始めようとお考えの方
・現在不動産賃貸業を営まれている方
・不動産売却済みで次の購入機会を待っている方
・収益不動産売買の仲介やコンサルティング業務に従事されている方

○プログラム
15時30分受付開始
17時から20時 セミナー
 第1部 特別講師X氏による都市銀行及び関東の地域金融機関約30における個人・資産管理会社向けプロパー融資の直近スタンスと審査基準の解説
 第2部 石渡浩による2019年を見据えた不動産投資の資金調達
 ・取得物件の詳細情報と一法人で約20億円の不動産を購入できた理由
 ・最新の金融行政
 ・隠れ多法人経営者が期限の利益を喪失させられたり新規融資停止になったりせずに事業をソフトランディングする方法
 ・メガバンクから始める事業資金融資の受け方と取引拡大の仕方
 ・その他旬なトピックス 
20時から20時30分 質疑応答及び予備時間
20時30分から22時 特別席の受講者様限定の懇親会(特別席の方のみ参加費無料)

○申込フォーム
https://form.os7.biz/f/3d6c5046/



■隠し債務が何十億円あっても期限の利益喪失の請求は受けません

 9日の記事「隠れ多法人経営者が期限の利益を喪失して一括返済を求められる理由」が雑で誤解を招くものだったので、改めて他多法人の隠し債務発覚による影響について私見を述べたいと思います。

 他社の連帯保証債務が莫大にあったとしても、他社が実質債務超過に陥っておらず純資産が十分にあれば会社は最終的に資産を換価して債務を返済できますから、その存在が知れても契約上の問題にはならないと考えます。

 また、仮に債務超過であったとしてもその他社の利益による債務償還能力が高く金利・空室率・修繕費が上昇しても十分返済を行えるのならば、その連帯保証債務の存在をもって期限の利益喪失が請求されることにはならないでしょう。

 問題になるとすれば、連帯保証している債務に関し、担保が不十分だったり会社単独では十分な返済余力がなかったりした場合です。心配な方には弁護士に相談されることをお勧め致します。

 この点、銀行取引約定書では、例えば次のように定められています。

「担保価値の減少、甲またはその保証人の信用不安など乙の甲に対する債権保全を必要とする相当の事由が生じ、乙が相当期間を定めて請求した場合には、乙の承認する担保もしくは増担保を差し入れ、または保証人をたてもしくはこれを追加します」

 そして、「取引約定に違反したとき」には、銀行の請求により期限の利益を喪失します。

 隠し他多法人の連帯保証債務があってもそれが「保証人の信用不安など乙の甲に対する債権保全を必要とする相当の事由」ではないのならば、増担保や追加保証人は求められないと読み解けますし、それが求められなければ、約定違反になりえません。

 それゆえ、9日の記事では銀行取引約定書を読むことをお勧めしました。

 もっとも、書類の偽造等をしていた場合には、深刻な事態が懸念されます。

 私は5年前まで十数億円の連帯保証債務を負っていましたが、連帯保証債務額の大きさが「保証人の信用不安」に直接は結び付きません。中堅企業のオーナー社長の中には桁違いに高額な連帯保証をしている方もいるでしょう。金額や件数の問題ではありません。連帯保証している会社の中身が重要なのです。

  なお、私は他法人を隠しての借入をしたことがなく、また、その推奨はしておりません。「裏技」の使用はほどほどにされたほうがよろしいかと思いますし、現在、銀行が詳しく調査することで隠せなくなってきています。正攻法で融資を受けたい方々と、27日のセミナーでお会いしたいと思います。
 




石渡 浩(いしわた ひろし)

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