石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

隠れ多法人経営者が期限の利益を喪失して一括返済を求められる理由と回避策

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第426号 隠れ多法人経営者が期限の利益を喪失して一括返済を求められる理由と回避策
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■最近のバックナンバー

・10月5日「一法人で約20億円の不動産購入ができた理由は学生だったから」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181008200630000.html

・10月5日「新たな金融行政方針とそれに伴う収益不動産向け融資姿勢の変化」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181008163926000.html

・10月2日「私の成功のポイント」
https://archives.mag2.com/0000279415/20181002221919000.html



■先着150名様限りの早期割引終了しました

 昨日配信した記事に書きました通り、8月から予告していました10月27日(土)都内開催融資セミナーの受講者様募集を昨日早朝より開始致しました。

 先着150名様限り早期割引は昨夜枠が埋まりましたので、現在は通常価格16,200円(税込み)でお申込みを受け付けています。満席になり次第募集終了となります。

 このセミナーを受講されることで、融資が厳しくなったと言われている中で融資を活用した事業展開を行い易くなる成果が期待できます。概要は次の通りです。

○日時 2018年10月27日 17時から20時30分(16時30分開場)

○会場 品川駅高輪口下車徒歩数分

○受講料 16,200円(税込)をペイパル又はクレジットカード決済

○対象 どなたからのお申込みでもお受けしますが、特に次の方々に有益です。
・これから不動産投資を始めようとお考えの方
・現在不動産賃貸業を営まれている方
・不動産売却済みで次の購入機会を待っている方
・収益不動産売買の仲介やコンサルティング業務に従事されている方

○プログラム
16時30分開場
17時から20時 セミナー
 第1部 特別講師X氏による都市銀行及び関東の地域金融機関約30における個人・資産管理会社向けプロパー融資の直近スタンスと審査基準の解説
 第2部 石渡浩による2019年を見据えた不動産投資の資金調達
 ・取得物件の詳細情報と一法人で約20億円の不動産を購入できた理由
 ・最新の金融行政
 ・隠れ多法人経営者が期限の利益を喪失させられたり新規融資停止になったりせずに事業をソフトランディングする方法
 ・メガバンクから始める事業資金融資の受け方と取引拡大の仕方
 ・その他旬なトピックス 
20時から20時30分 質疑応答及び予備時間
20時30分から22時 特別席の受講者様限定の懇親会(特別席の受講者様に限り参加費無料)

○申込フォーム
https://form.os7.biz/f/3d6c5046/



■一法人一銀行スキーム?

 銀行ごとに法人を分けて他法人を隠して融資を受ける手法が流行ったようですが、私はその手法を用いていません。累計約20億円の融資を同じ法人で受けました。

 ここ数年で急拡大した投資家さんやそれを指南するコンサルタントさんの中には他法人(かつ多法人)を隠す手法を用いている方が少なからずいらっしゃるようですが、それは期限の利益を喪失して一括返済を求められる恐れがあります。

 実際、私が行っている融資仲介・コンサルティング業務において、今年に入って何人もの銀行員が他法人の存在を気にしていました。度を超すと「裏技」を通り越して「融資詐欺」になりかねません。



■隠れ多法人経営者が期限の利益を喪失して一括返済を求められる理由

 沢山他の法人を経営していることを隠して融資を受けることは、銀行取引約定書の解釈上、銀行は追加担保・保証人を求められます。期限の利益を喪失させられて一括返済を迫られる恐れもあります。

 気になる方は、各銀行の取引約定書を読んでみてください。どういう時に何を求められるのか、約定書に書かれています。

 注意深く読むべきは連帯保証人に関する記述です。連帯保証人の信用情報が著しく悪化した場合にどうなると書かれていますでしょうか。

 代表者や出資者が連帯保証人になっていなければ、契約上問題ないと考えます。しかし、そういうスキームを使って急拡大した経営者さんらは、ご自身が連帯保証しているのではないでしょうか。

 また、負債が何十億円、何百億円あろうとも、それを十分に上回る資産があれば、信用情報の著しい悪化とは言いにくいです。しかし、銀行の不動産評価は概して厳しくさらに担保掛目が入りますので、銀行目線から見て十分に上回る資産となりますと、相当割安に購入する必要があります。

 要するに連帯保証人が巨額な実質債務超過に陥っている疑いがある訳です。そして、そのケースでは収支もタイトで空室率・経費率・金利率上昇に耐えられず、銀行基準では収支が赤字となり易いです。

 そうなると、銀行が経営者に回収を迫るのは当然です。



■期限の利益喪失の回避策

 では、急な一括返済要求を回避するためにはどうすれば良いでしょう。銀行から問われる前に不動産を売却して完済してしまう方法が考えられますが、当該法人の存在を他の取引銀行に知られる恐れがあるのではないでしょうか。

 すなわち、購入予定者が銀行に融資を申し込むと、銀行は売主についての調査もします。購入予定者や仲介業者が案件を持ち込んだ銀行が売主経営者の別法人への融資銀行であることは、大いにありえます。

 また、商業登記情報は信用調査会社がデータとして持っていますので、役員名で検索をかければ兼職状況を調べられます。法人所在地が自宅外の異なる場所ならば分からないというのは甘いです。

 ですから、隠れ他(多)法人が銀行に発覚するのは時間の問題と捉えたほうが良いでしょう。分かっても良いようにすることが重要です。

 具体的には、10月27日(土)17時からのセミナーの第二部で解説致します。第一部に間に合わない方でも、是非ご受講頂ければと思います。

 現在は通常価格16,200円(税込み)でお申込みを受け付けています。本日中に満席になる可能性がありますので、申込はお早目にお願いします。 

 申込フォームはこちらです。
https://form.os7.biz/f/3d6c5046/

 なお、代金はペイパルまたはクレジットカードによる前払いとさせて頂きます。


 


石渡 浩(いしわた ひろし)

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