石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

水戸大家さんの言うことは本当だった

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第420号 水戸大家さんの言うことは本当だった
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■注目のバックナンバー

・8月13日「6年ぶりに東京で融資セミナーを開催します」
https://archives.mag2.com/0000279415/20180813221320000.html

・8月9日「来つつある買場に融資を受けて事業拡大するために重要なこと」
https://archives.mag2.com/0000279415/20180809053416000.html

・7月9日「スルガ銀行から借りている方へ」
https://archives.mag2.com/0000279415/20180709062108000.html



■10月27日(土)東京で融資セミナー開催

 先月予告しましたとおり、10月27日(土)東京で融資セミナーを開催します。今回、決算書や数式を使った難しい話はあまりしません。未経験の方やこの頃売買していない方を含め、どなたでもご参加頂ける内容です。

 最近収益不動産向け融資審査が厳しくなりました。中には全面的に停止している銀行もあります。そうした中で、都市銀行及び関東の地域金融機関(約30機関)を取り上げ、最新の融資姿勢や審査基準をお知らせします。

 また、私がなぜ1社で十数億円の融資を受けて収益不動産を購入できたのか、購入物件の詳細データを資料に用いて、融資が厳しくなるこれからの時期に適した物件選択・購入法を解説します。

 近日中にこのメールマガジンにて、先着順に、受付を致しますので、私からのメールをお見逃し無いようにして下さい。


■水戸大家さんの言うことは本当だった

 水戸大家さん廃業の報が流れて1ヶ月になります。この間様々な方がインターネットメディアで色々な発言をされていましたが、全体的に融資が厳しくなっているのは本当です。実際、私の融資仲介業では先月1件も成約がありませんでした。このままでは私の融資仲介業も廃業に追い込まれかねません。

 引き金はスルガ銀行の不正融資が明るみに出たことです。他の金融機関は、業者による偽造書類の持ち込みや、金融機関職員によるその見過ごしを懸念しています。

 融資申込時には満室ということになっていたのに融資後に物件を見に行ったら空きだらけの案件が多い事実が顕著に浮かび上がり問題となっている金融機関もあります。また、虚偽の売買契約書に基づく融資を調査して対象客に繰り上げ返済を求めている金融機関もあります。

 偽造書類を金融機関に持ち込む業者や借主は一部ですが、その「一部」の割合が多いらしいことに気付き始めた金融機関が増えています。


■早く売りましょう

 こうした中で、収益不動産価格は急速に下がっています。私が総資産十数億円の不動産保有会社を一昨年売却したことは一般公開されているので皆様ご存知かと思いますが、実は、それ以外の不動産も少数ですが一昨年から今年にかけて売っています。

 投資は安く買って高く売るのが基本です。値下がりが進んでいる今、早く売らないと手遅れになる恐れが高いと考えます。今なら、「早く買わないと融資が付かなくなり手遅れになる」と思っている初心者さんが高値掴みしてくれる可能性があります。今後そういう方への融資が完全に閉じられると、売却は非常に困難になりましょう。

 また、超長期保有前提の方も、お持ちの不動産の時価がどのくらいかを把握しておくべきでしょう。含み益や含み損がいくら出ているかを認識するのは、投資家として当然のことと考えます。

 「ノムコムプロ」で御馴染みの野村不動産アーバンネット様が、直ぐに売却意向でない物件を含めて、皆様がお持ちのアパート・マンション等を無料査定してレポートを提供して下さいます。以下はそのご案内です。


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 以上、野村不動産アーバンネット様からのお知らせでした。

 いつ売るの? 今でしょ!




石渡 浩(いしわた ひろし)

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