石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

本日住宅宿泊事業法(民泊新法)施行で家主が検討すべきこと


カテゴリー: 2018年06月15日
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第412号 本日住宅宿泊事業法(民泊新法)施行で家主が検討すべきこと
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■今月のバックナンバー

・6月6日「キャッシュフローの残らない不動産投資を何故するのですか?」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180606075347000.html

・6月5日「投資額回収期間を短くする方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180605091355000.html

・6月3日「簡単な申告のみで支払利息を下げる方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180603162435000.html



■売買価格超の融資を受けたい方・既に買った物件の追加融資を今から受けたい方へ

 不動産購入資金について、売買価格までとか売買価格に掛け目を入れた額までしか融資をしない銀行があります。また、それを超える融資が理論上可能ではあるものの銀行評価額が売買価格よりも低いためにそうならないことが近年増えている金融機関も多いことでしょう。
 
 そこで、貸金業に従業している私が、売買価格超の融資を受けたい方や既に買った物件の追加融資を今から受けたい方向けに、金利5%以下での購入不足資金(売買価額 + 諸経費額 - 主たる金融機関からの借入額)調達の仲介を致します。

 最近収益不動産価格が落ちてきてはいますが、高利回り中古物件というのは、相当の修繕費や改装費が必要な案件が多く、購入直後に多額の費用を要します。それらを含め、売買価格と融資額との差額すなわち頭金部分や、例えば次のような諸経費の融資付けに協力致します。

(1)仲介手数料
(2)登記費用(登録免許税及び司法書士報酬)
(3)不動産取得税
(4)購入直後の修繕・改装費用
(5)損害保険料
(6)地主承諾料等

 ご関心のある方は、
https://form.os7.biz/f/2acb02eb/
からご相談下さい。なお、今回、今年3月以降に不動産を購入済みの方及び今年6月末までに残代金決済予定の方を相談対応の対象とさせて頂きます。 



■損害保険のかけ替えで保険料を安く(解約返戻金と新規保険料差額とで手元現金を増やす)

 
 融資を受けて不動産を購入する際には、火災損害保険契約が必要ですが、購入・借入時に紹介された火災保険は割高な可能性があります。通常、銀行に長期の契約を求められ、物件によっては一括払いの保険料が数百万円にも上ります。

 ここで、銀行の勧める保険契約を鵜呑みにして結ぶのは危険です。火災損害保険料は、同様の補償内容でも保険会社・商品によって保険料が何割も違うからです。

 さらに、私たちは不動産賃貸業という事業を営んでいるところ、事業者向けの保険料は、消費者向けの保険料とは異なり、代理店と損保会社とで協議して、個別に割引が可能です。実際、消費者向けの「定価」よりも数割安くなります。

 ゆえに、皆様が既に得ている保険設計書・見積書の約半値で同内容の保険に入ることができる可能性があるのです。

 しかし、事業者向けの割引は、全ての代理店が、また、全営業員が扱える訳ではありません。経験と知識はもちろんのこと、社内や損保会社との力関係が物を言う世界です。ですから、大幅な割引を提案できるのは僅かです。その一人が、私が度々紹介している、アイリックコーポレーションの大石さんです。

 私は損害保険契約のほとんどを大石さんに扱ってもらっています。保険料が安くなるからです。私の損害保険契約をほぼ専属的に扱っている、保険代理店アイリックコーポレーションの大石さんへの直通フォームはこちらです。

https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

 ここから送信して頂くと、大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。また、Eメールアドレス宛にされたい方は、大石さんの部署のアドレス
hokensoudan@irrc.co.jp
へお送り下さい。アイリックコーポレーションの公式HPからもメール可能ですが、多分それよりもレスポンスが速いです。

 不動産取得の売買契約を締結したら、引渡しを受ける前の時点での保険契約締結も可能です。

 次に、既に損害保険契約を結んでいる方のために、既存保険契約を損なく解約して切り替える方法をお教えします。

 損害保険は月割清算で未経過保険料が戻ってきます。そして、「応当日」というものがあり、その日に解約して他の保険に乗り換えると、保険料のロスがなくなります。

 例えば、6月15日に開始した契約があるとします。これを7月15日に解約すると、1ヶ月分の「消化済み」の保険料以外の保険料が戻ってきます。その額は、7月16日に解約しても8月15日に解約しても同額です。7月16日に解約するともう1ヶ月分の保険料が引かれます。

 ですから、応当日に切り替えることで、保険料を無駄にすることなく、より良い条件の損害保険契約に切り換えることができるのです。さらに、既存保険料が高く、新規保険料が安い場合には、高額の未経過保険料と解約返戻金が入ってきますので、「収支」はかなりプラスになります。つまり、その分預金が増えることとなります。

 アイリックコーポレーションの大石さんは、新規購入物件はもちろんのこと、既存物件の保険の見直しの相談にも乗っています。

https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

 ここから送信して頂くと、大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。また、Eメールアドレス宛にされたい方は、大石さんの部署のアドレス
hokensoudan@irrc.co.jp
へお送り下さい。アイリックコーポレーションの公式HPからもメール可能ですが、多分それよりもレスポンスが速いです。



■本日住宅宿泊事業法(民泊新法)施行で家主が検討すべきこと

 皆様ご存知の通り、住宅宿泊事業法(民泊新法)が本日施行されました。民泊に使える共同住宅が大幅に減り、賃借して転貸する形での事業運営は特に厳しくなることでしょう。

 実際、先週紹介した大手民泊運営代行業ファミリアリンクでも、転貸・民泊利用可能な賃貸住宅情報を持ち合わせていないようです。そんなこともあり、同社との商談は進みませんでした。今後は別の管理会社と話をすることになりますが、民泊可能な賃貸住宅を見つけて賃借することはかなり難しいでしょう。

 そうした中で、自ら民泊経営することの他、転借してしての民泊事業者に転貸・民泊利用を許可する代わりに賃料や礼金を高くするという条件で賃貸住宅空室を貸出すのも検討して良いかと思います。

 私が持っている相模原市淵野辺本町のアパート
https://realestate.yahoo.co.jp/rent/detail/0000016246149069575d29c30df79daa929ad1bbf68a/
に空きがあります。この地域で賃借しての民泊経営にご関心のある方いらっしゃいましたら、このメールを返信してご連絡下さい。

 なお、先週書いた「不動産転貸業」については、民泊以外の不動産活用も含めて今後研究を深めたいと考えております。



石渡 浩(いしわた ひろし)

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