石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

融資が格段に受け易くなる不動産投資法/今月のセミナー予定

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第206号 融資が格段に受け易くなる不動産投資法/今月のセミナー予定
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップ
やコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を
不定期に提供いたします。


■ブログ更新
 
 さきほどブログを更新しました。土砂崩れ対策の話です。
http://blog.fudosan-toshi.org/


■10月11日(日)13時30分からセミナー開催

 先週開催したセミナーはゲスト講師の話を聞くものでした
が、今回は、大半の時間、私が話をいたします。対象は、1億
円以上の借入金残高のある資産管理法人の経営者様です。会
場の定員が少ないこと等から、法人を作ったばかりで実績が
ない方や、これから法人を作りたいという方は、今回に関し
ては、対象外とさせて頂きます。

 そのため、経験者向けの融資関連セミナーとなります。

 募集は週明けにこのメールマガジンでいたします。適切な
受信設定をしないと、まぐまぐのメールは届かないことが多
いです。設定方法を図説したページを2つ紹介しますので、参
考にして頂ければと思います。

http://46mail.net/index.php
http://mail-wake.com/index.html
 
 特にGmail,Hotmail,Yahoo mailへのまぐまぐのメールマガ
ジンの不送達問題については、まぐまぐオフィシャルページ
http://help.mag2.com/000335.html
でも対処法が詳しく書かれています。


■融資が格段に受け易くなる不動産投資法

 本日日中、三井住友銀行法人営業部の担当者から電話があ
りました。今から来たいとのことだったので、直ぐにご来社
頂きました。今日は何の勧誘かと思ったら、「お客様懇親会」
の案内状を持って参加の勧誘でした。もちろん、早く融資を
受けて欲しいという話もありましたが、今は価格が上昇して
いるので、彼らが好む1億円以上の融資申し込みをする機会は、
なかなかありません。

 長期投資というのは、相場が安い時に買って高い時に売る
ものです。宅建業免許をもって短期投資をする方は別として、
今は買い時ではない、と思っている投資家の方が多いことで
しょう。

 買い時でないということは、売り時である可能性がありま
す。インターネット上で、こんな広告を目にする機会が増え
ていませんか。

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【今のキャッシュフローに満足していますか?】

物件を買い換えることでキャッシュフローが大幅に改善される可能性があります。
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まずはお持ちの区分マンションや一棟物件を
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 この広告文は融資のことに言及していませんが、売却によ
り、融資を受け易くなるものです。しかし、その理由として、
・物件を買い換えることでキャッシュフローが大幅に改善される
とか
・借入額が減るので返済額相当の空き枠ができる
とか
いうのは、主として個人ローンの話に話です。

 法人融資では、売却により含み益が実現化して純資産が増
えて自己資本比率が上がることが、融資を受け易くなる一番
の理由だと考えます。

 資本金が小さい会社が超長期のフルローンで不動産を買う
と財務バランスはどうなるでしょう。3億円の不動産を持って
いても3億円の借入金があれば、純資産はゼロかマイナスです。
数年賃貸経営して借入金が減少して現預金が増えても、建物
の減価償却が大きければ、純資産はあまり増えません。

 特に、税引後キャッシュフローを多くしようと建物価格を
過大にして高額な減価償却費を計上すると、借入金の減少の
スピード以上に不動産の簿価が下がることもあります。

 数年前に3億円で買った不動産の現在の相場が4億円だとし
ます。時価ベースで見れば純資産は大きくなりますが、日本
の会計基準では、不動産の含み益を貸借対照表・損益計算書
に入れることはできません。銀行は実態を見ようとしますが、
含み損をマイナスすることはしても、含み益をプラスするこ
とは、あまりないようです。含み益があるだろうと担当者が
思っても、簿価が採用されて格付けされるのが通常です。

 結局のところ、例えば、この本の著者
http://os7.biz/u/5zClk
のように「純資産億6円を築いた」といっても、そこに未実現
の含み益が含まれているとすれば、それを売却して含み益を
実現して貸借対照表上の純資産を6億円にするまでは、銀行は、
その著者(が経営する法人)の純資産をそう多くは見てくれ
ないのです。

 純資産が増えることで融資を受け易くなります。特に不動
産購入資金の長期融資では、その傾向が強いです。逆に、純
資産が少ない会社はリスクが高いと判断され、長い融資期間
をとってもらい難いのです。
 
 その著者は、どうすれば良いか、それまであまり学んでこ
なかった会計学の本を読み、税理士、公認会計士や大学教員
に質問・相談しました。その結論は、売却しない限り含み益
を純資産に反映できない、ということでした。それが分かっ
たのは、出版後のことでした。

 融資が格段に受け易くなる不動産投資法、それは、含み益
の多い不動産の売却です。

 まずは含み益がどれほどあるのか、収益不動産の扱いに慣
れている仲介業者さんに、査定を依頼されてはいかがでしょ
うか。この無料利用できる査定依頼サイトは面白く作られて
います。

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 不動産鑑定士に収益不動産の鑑定を依頼すると、簡易なも
のでも1物件10万円以上の報酬がかかります。上記サイトは鑑
定ではなく「査定」であり精度は下がるかもしれませんが、
同じ物件についての複数の査定を見ることで、大凡の売買価
格の検討が付くものです。

 無料ではありますが、価値の高い情報を得られることでし
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■次号以降のテーマ

 10月11日(日)に開催するセミナーの詳細をご案内いたします。

 また、今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・10月に入って安くなった保険の紹介
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。



発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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