石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

融資による事業拡大のための正攻法/インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(下)

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第181号 インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(下)/
    融資による事業拡大のための正攻法
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
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■インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(下)

 先週配信した上・中の続編となる完結編です。

 サラリーマンが法人名義で融資を受け易い方法はアパート
ローンを使うことです。信託銀行、都銀や大手地銀では実質
個人の資産管理会社向けにアパートローンを出しています。
これは個人ローン扱いなので、私の本 http://os7.biz/u/5zClk
の120-127ページに書いているような段階的な取引は必要なく、
いきなり購入資金の融資をしてくれます。

 中でもサラリーマン向け融資に積極的なのがオリックス銀
行とりそな銀行です。りそな銀行から何億円も借りていると
いう方は私の読者さんの中にかなりいらっしゃるでしょう。
また、三井住友銀行のアパートローンも無くなった訳ではあ
りません。

 まずはアパートローンを使って法人名義で融資を受けて、
法人の実績を付けて事業拡大するのが、サラリーマンの方
には早道です。

 では、資産管理法人名義の融資でインチキなフルローン手
法を使うとどうなるか、法人取引にあまり慣れていない方も
いらっしゃるようですので、法人の決算書について説明しま
す。

 法人融資は継続取引が前提とされており、金融機関は毎年
申告書・決算書を徴求します。法人の決算書には「勘定科目
内訳明細書」が付属しており、そこには、
・各不動産の取得価格
・各借入金残高
等様々な内訳を書かなければなりません。

 そうすると、例えば本当は9千万円で買ったのに銀行に対
し1億円で買ったことにして9千万円の融資を受けた場合、
どうなりますか。

 1億円以下の取得が内訳書に記載されていたら、期が終わ
った後でその決算書を融資銀行に提出できませんよね。帳尻
を合わせるために決算書を偽造するのでしょうか。それによ
り利益が変わると決算書だけではダメです。申告書も偽造し
なければならなくなってしまいます。銀行は粉飾決算かない
かどうか、申告書と比較してチェックしますので。

 事業規模が大きくなると、消費税課税事業者になるので、
法人税のみならず消費税の申告書にも影響を及ぼします。

 銀行は納税証明書を求めることもあります。納税証明書は
その種類によって、所得額(利益)と納税額が記載されます。
申告書を偽造した方は、まさか、納税証明書まで偽造するの
でしょうか。

 高度な専門知識を持った税理士やコンサルタントが上手い
やり方で銀行用の決算書・申告書を作っているのかもしれま
せんが、私にはその技量はありませんし、私が付き合ってい
る税理士はそういう仕事を絶対にしません。決算書・申告書
の信ぴょう性が疑われると、その会計事務所の顧問先全体の
信用に関わるからです。

 その銀行から1棟だけ買うならば、後で銀行に求められた
際に、不動産取得価格や減価償却費の明細書を外した決算書
を提出して逃げることができるかもしれません。しかし、そ
の銀行と長期的な取引をして複数の融資を受けようとすると、
きちんと明細の入った決算書を求められます。当然、要件を
満たす会計書類を提出しなければ、その後の融資は受けられ
ません。

 今この記事を書きながら、一棟だけ買うならば、その後他
行で融資を受けるための事業実績を容易に作るためにインチ
キフルローンを受けることも、も事業拡大の選択肢の一つか
なとも思うところもあります。けれど、一棟だけのつもりで
いた銀行が二棟目以降も出してくれるようになったり、また、
他に融資してくれる銀行が見つからなかったりしたら、どう
しますか。インチキなフルローン手法を使ったことで事業拡
大出来なくなってしまいます。


■融資による事業拡大のための正攻法

 では、インチキなフルローン手法を使わずに、正攻法で賃
貸事業を拡大するためにはどうすれば良いでしょうか。

 それはアパートローンではなく一般事業法人と同様の事業
性融資を受けることです。私はそれにより、リーマンショッ
ク後から現在まで、フルローン・オーバーローンを受けてい
ます。

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発行者:石渡 浩
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