石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(前編)/不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ方


カテゴリー: 2014年02月07日
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第178号 インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(前編)
    /不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ方
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上ア
ップやコストダウン、また、融資による資金調達について、
不定期に提供いたします。



■昨日からメルマガ再開

 昨日13時過ぎに「沢山融資している銀行・信金の実名と融資額のリスト」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140206130325000.html
を配信しましたが、ご確認頂いていますでしょうか。未確認で
したら上記URLよりバックナンバーをお読みください。


■ブログ更新

 昨夜ブログを更新しました。「この半年間していたこと」
http://blog.fudosan-toshi.org/

 ブログ更新はその都度ツイッターやフェイスブックでお知
らせしています。更新されたらアクセスしたい、いつ更新さ
れるか分からず困るという方は、ツイッターのフォローとフ
ェイスブックの友達リクエストをお願いいたします(面識の
無い方からの友達リクエストも承認します)。
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi


■今朝「読者様通信」配信
「不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ方」

 私の2冊の本
・『逆転不動産投資術』(2009) http://an.to/ishiwata
・『借りて増やす技術』(2012)  http://os7.biz/u/5zClk
の読者様対象の「読者様通信」を今朝配信しました。タイ
トルは「不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ
方」ですが、届きましたでしょうか。

 登録URLは本に複数記しています。どこから登録すれば
良いかは本を見てください。どちらか1冊のみでも「読者
様通信」の配信対象になります。

 エラーメールがかなりあります。メールアドレスを変更
された方は、再度新規登録をお願いいたします。

 1週間以内に登録された方には、昨日・本日配信した
「読者様通信」をお届けいたします。

 今アマゾン見たら
http://an.to/ishiwata
『逆転不動産投資術』は先着4名様限り送料込900円以下で
中古が買えるようです。一方、『借りて増やす技術』の
中古価格は? 興味のある方はhttp://os7.biz/u/5zClk
をチェックしてみてください。

 
■インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(上)

 ハッキリ言います。スルガ銀行とオリックス銀行の不動
産投資ローンとりそな銀行のアパートローンを使って不動
産投資をしている方が多いと思いますが、これらローンは
頭金が求められます。諸経費に加えて、売買代金の一部を
自己資金で入れるのが必須とされています。

 特に、スルガ銀行では、明確に頭金1割以上という規定
があります。

 売買契約を「工夫」することで、こうした銀行からイン
チキなフルローンやオーバーローンを受けている方がいら
っしゃるようですが、一棟買うのが目的ならばともかく、
複数買いたい方、特に、法人で買いたい方には、この手法
はお勧めできません。

 どうしてかというと、個人決算書の貸借対照表に不動産
簿価が記載されるからです。融資を受けた銀行にその決算
書を出したらどうなるでしょう。銀行が審査に通した「購
入価格」よりも低い不動産価格が貸借対照表に記載されて
いれば、それを見た銀行員はおかしいことに気づくはずで
す。

 貸借対照表は青色申告控除65万円を受けないならば、税
務上必須ではありません。しかし、事業性融資を受けたい
とか、個人実績を基に法人融資を受けたいと思う方は、貸
借対照表を作らないと、銀行が審査しにくいので、事業拡
大には欠かせない資料です。
 
 作ると既存取引銀行に不正がバレるし、作らないと新規
取引銀行から融資を受けにくいし、という困った状況に陥
ってしまいます。

 さらに、法人取引となると問題はなお一層深くなります。

 私は年末年始に2件の融資を受け、融資額を下回る売買
価格のマンション2棟を購入しましたが、売買価格を超え
て融資を受けた銀行には、登録免許税、仲介手数料等の
明細を出し、必要資金としていわゆる「オーバーローン」
を受けています。これはアパートローンではなく、一般
の会社が融資を受けるのと同じ事業資金融資を銀行の法人
部門から受けていることで可能となっています。

 事業性融資については、私の特別メールマガジン(無料)

・中級編 http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_1.html
・上級編 http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html

にて今週末から解説していきます。

 一口にフルローンといっても、その手法が正当なのか
不正なのかによって、その後の展開が違ってきます。私は
正当な手法を教えます。

 りそな銀行のアパートローンは個人扱いですが資産管理
会社にも融資します。これは、他の都銀や大手地銀も同じ
です。この法人融資で「スルガ銀行フルローン手法」を使
おうとすると、決算書類を偽造しなければならない事態に
陥ります。

 法人融資でインチキなフルローン手法を使うとどうなる
のか、次回の後編をお楽しみに。
 


発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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