石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

いかに得な投資・事業や資金調達の仕組みを考えるか、という私の思考法


カテゴリー: 2013年08月17日
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第175号 いかに得な投資・事業や資金調達の仕組みを考えるか、という私の思考法  
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために
有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、また、
融資による資金調達について、不定期に提供いたします。



■ブログ更新

 今朝ブログ更新しました。

「最近の金融政策と金利・融資」
http://blog.fudosan-toshi.org/



■明日16日(日)参加者5名限定の勉強会と懇親会を開催

 明日の日曜日、12時半から18時半まで、東海道線・小田急線藤沢駅徒歩
10分のセミナールームで「世の中上手い話は『ある』」と題した、参加者
5名限定の少人数学習会と、会場を移してその後20時半まで懇親会を開催し
ます。

 参加費は懇親会費込で5千円です。

 どういう話をするか、それは、いかに得な投資・事業や資金調達の仕組
みを考えるか、という私の思考法についてです。それを踏まえ、ご参加の
皆様と議論したいと考えています。

 キーワードは、市場の歪み、制度の盲点、裁定取引、不完全情報、価格
決定メカニズム、お買い得商品、損をする買い物、といったところです。

 参加お申込みは、本日24時までに、次のフォームからご送信をお願いい
たします。
https://form.os7.biz/f/c52d0d36/



■いかに得な投資・事業や資金調達の仕組みを考えるか、という私の思考法

 私は大学(学部)を卒業した同年に大学院に進学し、その大学院在学中
に不動産投資を始めました。不動産投資には自己資金が不可欠なところ、
就職していない私がなぜ大金を持っていたのでしょう。大学卒業時22歳の
時、既に千万円以上の預金がありました。

 それは、単に節約していたのみならず、子供の頃から地道に稼いでいた
からです。12歳で「開業」したのが記念切手の転売でした。当時、デパー
トに記念切手販売店がある記念切手ブームの時代であり(末期だったかも
しれませんが)、額面よりも高い価格で記念切手が売買されていました。
業界団体が各記念切手に定価のようなものを付けており、また、愛好家向
け雑誌に売買広告を数千円で出すことができました。

 そんな中で、私はある方法で定価よりも大幅に安く記念切手を入手する
方法を見出し、定価よりも安い値段で販売するとの広告を雑誌に出して、
受注を得た上で発注して利ザヤを得る、という「商売」をしていました。

 私は常日頃、いかに得な投資・事業や資金調達の仕組みを考えており、
この思考法や習性が現在の私をつくっているのですが、それは子供時代か
らのものでした。学生時代にしていた金融商品の裁定取引もその延長です。

 さて、今の事業に話を移します。

 法人の融資でも、代表者個人の団体信用生命保険に金融機関を通して入
ることが可能です。信用保証協会付きの融資では、希望すればほぼ入れま
す。しかし私は入りません。民間生命保険会社のほうが保険料がずっと安
いからです。どうしてか、主たる理由は年齢です。団体信用生命保険では、
被保険者の年齢にかかわらず保険料率は一律です。概して融資を受ける中
小企業経営者は中高齢者が多く、死亡率は年齢が高いほど高くなるので、
団体信用生命保険は高齢者ほど得で、若年者ほど損なのです。

 一方、私が好んで入るのが中古アパートの地震保険です。建物の地震保
険は、新築でも築30年でも保険料率は同じです。これはある意味不公平で
す。同じ地震が起こった際に、新築よりも築古のほうが損害が生じ易いと
ころ、保険料はどちらも同じだからです。ここにおいては、新築住宅に地
震保険をかける人が損をして、中古住宅に地震保険をかける人が得をして
いることになります。

 また、「定率」ではなく「定額」で安くなるものを私は好みます。例え
ば、雇用促進税制では、従業員の増加人数に対して一人当たり40万円の「
定額」税額控除が受けられますが、これは短時間勤務・短期間契約・低賃
金のアルバイトでも、長時間勤務・終身雇用契約・高賃金の正社員でも、
同じく一人40万円の税額控除なのです。

 この思考法を私生活に持ってきましょう。店舗で定額の割引販売が日々
されています。キャンペーン的なものもそうですし、生鮮食料品の閉店時
刻前の値引きもそうです。そこで、「100円引き」の値札が貼られていたら、
千円のものは1割引きなのに対して200円のものは5割引なので、後者を買っ
たのほうが得です。

 一般家庭に生まれ、当時家族共有の自宅しか持っていなかった私が、な
ぜ不動産投資を拡大できたのか。それは融資を受けたからですが、次々と
融資を受け続け、現在いくらでも借りられる状況にまでもってこられたの
は、土地の時価よりも割安に賃貸用不動産を購入しているからです。それ
は、積算価格や比準価格価値が高く将来実需向けに売れる土地を、中古ア
パート・マンションが建っていることで、それよりも安い収益価格で買っ
ているからです。

 このような投資手法は不動産業界では古くから知られているようですが、
私は不動産業界に勤めたことも、不動産について専門的に学んだこともあ
りません。業界人でなくても、いかに得な投資・事業の仕組みを考えるか、
という私の思考法から、初めて不動産を買ったときから、既にそのような
買い方をしていました。賃貸中ファミリタイプ区分所有マンションです。

 急成長している会社経営者は、多かれ少なかれ、いかに得な投資・事業
や資金調達の仕組みを考えるか、という経営者の思考法を持っていること
でしょう。そして、不動産賃貸業を経営されている皆様も、そうした思考
法がおありなことと思います。

 明日は、経営者5名様限定(私を含めて6人)で、「世の中上手い話は『
ある』」と題した、少人数学習会と、会場を移しての懇親夕食会を、12時
半から20時半まで開催します。私が毎年行っている有料セミナーとは異な
り、ただ話を聞くのではなく、積極的に発言して下さる方のご参加を期待
しております。

 参加お申込みは、本日24時までに、次のフォームからご送信をお願いい
たします。
https://form.os7.biz/f/c52d0d36/

 

発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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