石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

異市場間での取引 消費税不正還付事件から考える「盲点を突く取引」(後編)

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第173号 異市場間での取引 消費税不正還付事件から考える「盲点を突く取引」(後編)
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために
有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、また、
融資による資金調達について、不定期に提供いたします。



■ブログ更新

 昨日ブログ更新しました。「消費税脱税事件初公判で被告が起訴事実
を認める」
http://blog.fudosan-toshi.org/



■消費税不正還付事件から考える「盲点を突く取引」(後編)―異市場間での取引―

 今号は昨日配信した前号の「中編」
http://archive.mag2.com/0000279415/20130722100334000.html
の続編です。今朝のメルマガを見逃した方は、上記URLからバックナンバー
をお読み下さい。

 そして、後編までの予習課題として、
http://olive-ge.net/aff/click.pl?i=12000004&u=10000116
にアクセスして、1時間超の無料動画をご視聴頂くということがありまし
た。既に上記ページでの動画公開は終了し、文字による説明ページに変わ
っています。動画でなく文字で読みたいという方は、この機会にご覧下さ
い。

 前号で紹介した動画、または、今回新たに出来た文字による解説ページ
を見て頂いていることを前提とした今日の記事ですので、このメル
マガを読み進める前に、
http://olive-ge.net/aff/click.pl?i=12000004&u=10000116
にアクセスして下さい。動画視聴にはメールアドレス登録が必要だったと
ころ、現在は、URLをクリックするだけで、文字による解説が全て読める
状態となっています。


 前号までに書きました通り、私の投資法では、買いと売りで市場を分けて
います。買い進めている現在は、収益不動産の市場で収益価格で購入してい
ます。将来売却するようになれば、宅建業と建設業の免許を取り、建物を壊
して土地を分筆して戸建を建てたり、ファミリーマンションを区分所有にし
て分譲したりして、マイホーム市場で売ります。

 買いと売りとを、分離性の強い別の市場で行うことで、安全に沢山儲けら
れるものだと私は考えます。特に不動産購入では長期保有が前提のところ、
購入したものは経年で価格が下がりがちですので、売却損を如何に防ぐかが
重要です。

 マイホーム市場で中古戸建住宅を買った方が、5年、10年住んだ物件を、
買値以上で中古戸建として売却できるでしょうか。大幅なインフレでも起こ
らない限り、まず無理ですよね。収益不動産を収益不動産市場で買って、賃
貸経営した後に売却する場合も、同じことが言えるのではないでしょうか。

 積算価格は建物価格が経年で下がりますので、当然下落します。収益価格
は、建物が古くなることで家賃収入が下がり、また、その後の下落傾向も見
込まれると、あるいは、古くなることでリスクが高まると判断されると、低
下します。

 仮に同じ値段で売れたとしても、売買の諸経費で売買価格の約1割がかかり
ますから、売買益を得ることは容易なことではありません。

 ですから、私は、将来はマイホーム市場で売却することを前提に、収益不
動産市場で賃貸中アパート・マンションを購入しています。

 将来の相場は分かりませんが、現在の相場は分かります。現在のマイホー
ム市場でどの程度で売れるか、独自開発したコンピュータソフトで各ポータ
ルサイトに登録される新着物件を選別し、営業員が直ぐに見に行って、良さ
そうなものは建築士が区割りと建物調査をして、というやり方で、私の会社
では、売却損のリスクを抑えた買い物をしています。

 それゆえ、購入価格が土地の時価を下回り、フルローン購入でもその差額
が純資産となり、時価ベースでの資産余力があると金融機関が判断してくれ
ており、そのために、融資付けには困らなくなっています。

 また、一戸建てについては、マイホーム市場で買って売ることになります
が、今の市場と将来の市場は異なると考えています。賃貸に適しているのは
土地が狭いゆえに安く買える中古住宅です。土地がいくら広くても建物面積
が同じならば、家賃は高くなりません。そして、建物面積についても、100平
米以上になると、面積に応じて建物価格が上がるものではありません。すな
わち、「狭小戸建」が賃貸には効率的です。

 「狭小戸建」は現在の市場では不人気です。例えば、建物面積が50-60平
米の2階建て戸建ですと、間取りは2DK,2LDKとなり、賃貸では良い物の、購入
する一般の方にとっては狭いのです。建売業者が買う場合でも、通常のプラ
ンが入らずに割高になるとか、利益額が少ないとか、そういうことで買って
もらい難いです。

 しかし、10年後、20年後はどうでしょう。今は第二次ベビーブーム世代の
40歳前後の夫婦が子供2人と4人家族でマイホームを探すのが典型ですが、今
後、核家族化や少子化が更に進めば、一人世帯や二人世帯が増えることでし
ょう。そういう世帯でのマイホームとなると、従来の4人家族型ではない小型
の間取りの需要が増えることでしょう。また、貧富の格差拡大により、安い
戸建住宅のニーズが高まることも予想しています。

 ゆえに、今は不人気でも将来は人気の間取りとなる可能性があり、現在の
市場と将来の市場が異なるだろうことを想定して、土地・建物面積100平米以
下の戸建を、私は購入しています。

 このように、買う市場と売る市場を変えることで、安く買って高く売れる
可能性が生じます。売るのは将来であり不確実性が高いですが、今、収益不
動産市場で買ってすぐにマイホーム市場で売って利益がかなり取れる物件な
らば、将来の売却損リスクは、そうでない物件よりも低く、安全な取引だと
考えています。

 これが、マイホーム市場で売れない物件(例えばワンルームの一棟売りマ
ンション)ですと、収益価格で買って収益価格で売ることになり、今短期転
売して儲けることは難しいです。そういうものは、長期保有後に売却益を出
すことは更に難しいでしょう。

 難しいと言えば、今日の記事は難しかったでしょうか。異なる市場で買っ
て売ることについて、漫画や図を使って分かり易く説明したHPがあるので紹
介します。
http://olive-ge.net/aff/click.pl?i=12000004&u=10000116

 上記ページをお読み頂くことで、本記事の理解が更に深まることでしょう。

 結論として、税制の盲点を突く税還付は当局の解釈・運用により脱税とさ
れ、ときに逮捕・起訴までされてしまう恐れがあるのに対し、市場の盲点を
突く取引、例えば、収益価格で安く買って積算価格で高く売るといった市場
取引(オープンな市場が無い相対取引を含む経済取引)では、いくら儲けて
も税務署に文句を言われることはなく、むしろ喜ばれます。

 ですから、歪みや盲点を突く取引は、税務署相手ではなく、不動産市場で
正々堂々と行うほうが良いと思います。

 以上、3日間に渡って、収益不動産建物消費税還付が「不正」「脱税」と
して逮捕・起訴された事件を通して感じたことを記事にいたしました。なお、
消費税還付の仕組みや事件の概要は、ここ1か月間のブログをお読み頂けれ
ばと思います。



発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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