石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

消費税不正還付事件で検察が起訴 この事件から考える「盲点を突く取引」(前編)

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第172号 消費税不正還付事件で検察が起訴 この事件から考える「盲点を突く取引」(前編)
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために
有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、また、
融資による資金調達について、不定期に提供いたします。



■ブログ更新

 消費税不正還付事件による不動産業界の「指南役」を含めた容疑者の逮
捕・起訴に関連してブログ記事を4回書きました。 
http://blog.fudosan-toshi.org/



■消費税不正還付事件から考える「盲点を突く取引」

 まず、本当に「不正」なのかどうかは裁判の判決が確定するまで分かり
ません。しかし、国税庁が法改正によって「封じ込め」をした、収益不動
産購入に併せて課税売上を立てて決算を直ぐに締めるという手法による消
費税還付に対して、国税庁と検察庁が毅然とした対応をとったということ
は、税法・税制の「制度の盲点を突く取引」、すなわち、特別な方法によ
る税還付や節税は、脱税として追徴課税や刑事告発の対象になるので危険
な行為であるので慎重にすべきである、ということを示しています。

 私は日頃から「制度の盲点」や「市場の歪み」を突く取引をしていて、
皆様にもその手法を紹介しています。そうした中で、私がこれまで「自動
販売機スキーム」や「休眠会社スキーム」による消費税還付の情報提供を
しなかったのは、国税庁を相手にそういう取引をするのは危険であり、そ
れは市場取引で行うべきと考えているからです。

 例えば、株の大量誤発注で株価が大きく下がった際に株を購入して巨額
の利益を出した方が以前話題になりました。これは株式市場の中でそのル
ール通りに行ったものであり、その儲けた方は完全に合法に株の売買をし、
その後、証券会社との取引が問題無く続けられています。

 先月のメルマガにも書きましたが、「世の中上手い話は無い」とうのは
完全競争市場を前提としたものであり、ほとんどの市場が完全競争でない
中で、安全度を高くしてほぼ確実に儲けられる話というのが実はあります。

 小規模な会社で急成長させた経営者は、多かれ少なかれ、そのような発
想を持っているはずです。

 その「上手い話」として私が実践しているのが、土地価格や積算価格の高
い物件をそれよりも安い収益価格で買い、将来はアパートであれば更地とし
て土地価格、ファミリータイプマンションであれば分譲して取引事例法に基
づく比準価格(要するに実需の相場)で売る、という投資法です。

 同じ物件に評価方法の異なる複数の価格が付くことにより、このような投
資が可能になり、伝統的に日本の金融機関が土地価格や積算価格を重視して
いる中で、フルローンが付き易く、フルローンで買っても時価ベースでは純
資産がプラスになり、更に融資が付き易くなる、という形で事業拡大するこ
とができました。

 このような「思考法」をもって投資せず、単に収益物件を収益価格で買っ
て収益価格で売るという発想ですと、1-2億円程度で融資が打ち止めとなった
り、経済変動により売るに売れない状態になったり、してしまうのです。そ
のような投資をして来られた方の挽回策については、非公開の「既存借入額2
億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」
http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html
に譲ります。 

 私の投資法は、買いと売りで市場を分けているのです。買い進めている現
在は、収益不動産の市場で収益価格で購入しています。将来売却するように
なれば、宅建業と建設業の免許を取り、建物を壊して土地を分筆して戸建を
建てたり、ファミリーマンションを区分所有にして分譲したりして、マイホ
ーム市場で売ります。

 同じ市場で売買するというのは、1日市場に張り付いて取引するような株式
債権市場の裁定取引(鞘取り)を中心としたデイトレーダー(私は学生時代
にある時期それをしていましたが身が持たないので辞めました)は別として、
あるいは、人間関係が重要な不動産市場で、親しい業者から安い物件を仕入
れてその業者の仲介でエンド客に転売するといった特異な市場(紹介業者が
両手×2回の仲介手数料を得ようとするから)を除いて、そう上手くはいきま
せん。

 買いと売りとを、分離性の強い別の市場で行うことで、安全に沢山儲けら
れるものだと私は考えます。

 今表面利回り10%でマンションを買ったとします。諸事情から相場より多
少安く買えたかもしれません。しかし、それより高く売れるでしょうか。同
額で売買すれば諸経費で約1割のマイナスになります。この諸経費を超えて
利幅を出して売ることは、容易ではありません。しかし、それが達成できな
ければ、利回り10%も達成できないのです。売却まで含めた投資全体の利回
りを考えると、買値+諸経費以上で売れなければ、利回りは下がります。

 すなわち、買いも売りも同じ収益不動産市場では、売却益を出すことは難
しい、ということを言いたいのです。

 長くなりましたので、さらに詳しいことについては、今夜配信する後編で
書きたいと思います。それに際しての予習教材(無料)を紹介します。

 買いと売りで市場を分けることで事業に成功している方のセミナーやイン
タビューの映像です。
http://olive-ge.net/aff/click.pl?i=12000004&u=10000116

 無料とはいえ1時間以上あるしっかりとしたものです。上記URLに今直ぐア
クセスして下さい。この視聴を前提に、今夜、後編を配信いたします。映像
をしているとしていないとでは、理解度が全然違いますので、「買いと売り
で市場を分ける」投資にご関心のある方は、是非ともこの機会に視聴される
ことをお勧めします。

 今夜の後編配信までに、
http://olive-ge.net/aff/click.pl?i=12000004&u=10000116
にアクセスして、1時間超の動画を見終えて頂ければと思います。



発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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