石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

客付業者から嫌われる家主と管理会社,管理会社から見た良い家主と空室コンサルタントの実態/無料セミナー開催


カテゴリー: 2012年07月21日
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第127号 客付業者から嫌われる家主と管理会社,管理会社から見た良い
    家主と空室コンサルタントの活動実態/今日・明日夜間無料セミナー/
    実は半年前私の空室率高かったんです 
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。

 日々の情報提供はブログ中心から
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
に移っています。よろしければご登録下さい。

 ブログについては、前回のメルマガ「属性・格付に依ら
ず超高額融資を受け債務が借主本人に遡及しないノンリコ
ースローン」に関連した記事を連載中で本日更新予定です。
http://blog.fudosan-toshi.org/
★本日ノンリコースローンについてブログ更新予定★


 過去のメルマガは届いていますでしょうか。ここ半年間
の主要記事のタイトルとURLを列挙します。もしあまり
届いていないようでしたら、他のアドレスのご登録をお願
いします。特に、yahooとhotmailは届きにくいようです。

・2012/04/28
1時間で3千万円安く買う方法
http://archive.mag2.com/0000279415/20120428010935000.html

・2012/04/26
知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/
既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行
http://archive.mag2.com/0000279415/20120426004338000.html

・2012/04/25
金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425141454000.html

・2012/04/25
借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇
リスクをヘッジできる
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html

・2012/03/30
急募(役員候補/正社員/長期パート)・永続する法人組織の作り方
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html

・2012/03/30
都銀法人部門のプロパー融資決まりました・無制限に融資を受けるには
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330093159000.html

・2012/02/11
融資を受け易い賃貸経営方法/所有物件を高く売る方法
http://archive.mag2.com/0000279415/20120211020407000.html

・2012/02/10
初期投資せず売上増やす方法
http://archive.mag2.com/0000279415/20120210023453000.html

・2012/02/06
空室対策せず売上を上げて融資を受け易くする方法/新設法
人で融資を受ける方法(サラリーマンでも可能)
http://archive.mag2.com/0000279415/20120206094847000.html

・2012/01/12
沢山借りられるのは法人だからです
http://archive.mag2.com/0000279415/20120112002345000.html



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●私の会社の求人情報●
 
 役員候補・社員・パート募集について3月に
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html
の通り募集しましたが、新たに半年程度の体験入社(週1回
勤務)を受け付けることにしました。

 なお、女性や高齢者のご応募も歓迎します。
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 今年に入って景気が上向いており、銀行融資が積極的に
なってきました。具体的な銀行名については、私の本 http://os7.biz/u/5zClk
の「読者通信」にご登録下さった方に、来週融資額等のデ
ータとともにお知らせしますので、早目のご登録をお勧め
します。



 本題に入ります。


■私の空室率の悪化■

 さて、私の225戸持っていますが、空いているのは店舗
が1戸と住居が4戸のみです。神奈川の不動産業界では2割
位空いていて普通、という感覚があるようですが、私は当
然満室経営を目指しており、戸数で単純に求めた空室率は
2.2%です。しかし、実は、半年前は空室率がずっと高かっ
たのです。


■空室率好転の契機と私の恩人■

 どうして私の空室率が高かったのか、その理由は、「私
が仲介業者に嫌われていたこと」そして、「元付業者(管
理会社)が客付業者に嫌われていたこと」からでした。特
に、後者の影響は大きく、専任媒介を一般媒介に切替えて
客付業者と直接媒介契約を結ぶことで、2年間も空いていた
部屋が2か月で決まっていきました。

 専任媒介の元付・管理業者の対応が悪く、その業者が客
付業者からの申込を得られ難く、それが恒常的になってい
たため、いくら宣伝しても客付してもらえない状況だった
のです。それを教えてくれたのが、新興不動産会社の賃貸
営業責任者のSさん(相模大野不動産のSではありません)
でした。

 Sさんはその物件の管理や専任を欲しいというのではな
く、一般媒介に切り替えれば空室は埋まると助言してくれ
ました。切替えて数か月で、その物件の空室6戸が埋りまし
た。

 Sさんは新興不動産会社にいるので、専ら昔からの地主
さん相手の商売ではありません。サラリーマン投資家さん
の物件の管理受託に加えて、一般媒介や他社管理物件の客
付も積極的に行っています。そして、異業種から転身して
不動産業界歴10年位なので、アジア経済危機や長銀・山一
証券破綻後の厳しい不動産業界しか体験していない人です。

 今や、地場の老舗の不動産会社に管理委託しても、一
部の都市を除いては満室経営が難しく、また、昔ながら
の手法や慣習は通用しない市場になっています。Sさんは、
異業種での営業経験を活かして、既成概念に囚われない不
動産賃貸営業をして、成果を出しています。


■私が恩人から教わったこと■

 私がSさんから教わったのは、

1.管理会社から嫌がられる大家とは
2.客付業者から嫌がられる大家と管理会社とは
3.ボロボロの全空物件を短期間で満室にする募集方法とは
4.過剰な設備投資をせずに安価な費用で物件を差別化する方法とは
5.空室コンサルタント的な人達が実際に何をしているのか

といった事柄です。私はSさんに、そうした事をメルマガ読
者さんに話してくれないかと、かねてより依頼していました。

 そしてついに、Sさんが、皆さんに少人数勉強会形式で、
口を割ってくれることになりました。今日・明日の夜、S
さんが2時間程、時間を取ってくれます。費用は完全無料で
す。


■Sさんの話を無料で聴く方法■


名称:Sさんによる業者目線の賃貸セミナー

場所:東京都町田市原町田4丁目 小田急線・横浜線町田駅近く
http://www.poppo.jp/

日時:同内容を3回開催
・1回目 7月21日(土)18-20時
・2回目 7月22日(日)18-20時
・3回目 1,2回の都合が付かない方向けに希望を募り別途設定
※各回定員5名前後の少人数制

申込方法:次のフォームにて只今から受付開始
https://form.os7.biz/f/5f75a6cc/
Sさんの不動産会社に自動転送され、受講の詳細についてEメー
ル及び電話で連絡が来ます



 ところで、私からの個人的なお知らせです。


●出版に伴うサイン会やセミナー開催について
 
 4月下旬に出版した『たった4年! 学生大家から純資産6
億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
について既に3回刷っていますが、出版社在庫が十分では
ありません。新品価格1,575円です。新品が品切れになり
中古価格が定価以上に高くならないうちに、購入下さい。

 なお、アマゾンの中見検索で、はしがき、序章や詳細目
次が公開されています。http://os7.biz/u/5zClk

 本書の書評一覧は、ブログにまとめてあります。 http://blog.fudosan-toshi.org/

 この度、書店や不動産会社にて、本書の販売促進のため
のサイン会やセミナーを行うことを計画しており、開催場
所を公募いたします。ある程度の冊数を売って下さるとい
う書店や不動産会社の役員・社員さんや、そういう方とお
知り合いの方、是非ご連絡下さい。


●私宛の連絡メールアドレスと返信について

 読者の皆様からのご連絡を受けるメールアドレスは、こ
のメルマガの返信先アドレスです。他のアドレスに送信さ
れますと返信できない可能性が高いです。返信が未だ来な
いという方は、専用アドレスに再度お送り下さい。

 また、Eメールは確実に届くものではありません。専用
アドレスに送って数日経っても返信が来ない場合には、お
手数ですが返信が来るまで繰返しご送信下さい。



 最後に、増山大さんからのお知らせです。



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■ 今でもフルローン購入し、消費税還付を受け、
  スーパー客付管理会社と組んで楽々アパート経営する方法

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ほったらかし で 100万円 もの家賃収入 を
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そんな 【 自 動 操 縦 不 動 産 投 資 】 が
実現できるとしたら あなたは興味がありませんか?

もしもあなたが ・・・
・年収500万円の安定給料を貰うサラリーマン
・不動産投資 をこれから始める
・とりわけ 既に勉強しているが結果がなかなか出ない
・でも 今年! 2012年後半こそ、1棟目を手に入れたい
・しかもあの面倒な 「物件探し」「銀行融資り」「入居付け得意な管理会社探し」
 を自分でやらずにアパ─ト経営を始めたい
・しかも・・・しかも!あの憧れのフルローン で♪

と思っているのならば
いとも簡単 に それらを実現出来る方法があるのですが
知りたくないですか?
知りたいですよね?わかりました。

では あなたはやっていること全て、いったん手を止めて
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2012年、もう7月が終わりますね。
昨年は本当に社会情勢が一変しました。
あの3.11 からもう1年以上・・・

安定した生活を送っているサラリーマンのあなたは
その安定した生活を見直し思い切った行動をするきっかけに
なった機会だったかと思います。なかでも

その1  3.11を機に結婚をしたカップルたち
その2  3.11を機に海外へ移住した起業家たち
その3  3.11を機に投資不動産を実際に購入したサラリーマンたち

などなど。
私の周りには このような「やろうやろう」と思っていてやっていなかった
そんな先送りにしていた思い切った行動・・・
を やり遂げた人が大変多くおられました。
とくに その3 は 大変多かったですね。


理由はみなさん「 人生、生きているうちにやらなきゃ 」でした。
あなたはそんな話を聞くと
・いやいや、僕は何も出来なかった。でも今年こそは・・・
・震災後には、いい物件が見当たらなくて、・・・
・あんな地震がくるとなおさら一歩踏み出す勇気が起きなくて・・・
・(あいかわらず)家族の反対が・・・ウンタラカンタラ・・・
・(挙句の果ては)こんなときに金儲けなんて・・・ウンタラカンタラ・・・
とナンダカンダと言い訳をして不動産投資を始めなかったのではないですか?

なのに始めた人に対し「 アセリ 」を感じているのではないですか?
この手紙を書く理由はあなたに 「 とっておきの話 」 をすること。

============================
 1棟目が重要です
============================
申し遅れました。私は 増山大と申します。
不動産投資の塾 増山塾 塾長をやっています。
不動産業界ヒトスジ24年、賃貸アパート・マンション業界ひとすじ24年、
の一級建築士です。

そんな僕ですが、ふだんは
・塾生さんからの不動産購入の相談(コンサルティングですね)
・建物のかし(瑕疵=欠陥)のコンサルタント
・地上げ交渉人(←コワイ仕事です)
・自分のアパート・マンション経営(←たいしたことないです)
・家族のアパート・マンション経営(←あまり、たいしたことないです)
・海外不動産投資(←たいしたことないです)
・高利回り各種投資(←最近はコッチが儲かってます)

をやっています。
そして それらから ポロリ とこぼれた情報を
塾生さんにお伝えして感謝されています。

そして 自由な時間 を満喫しながら楽しく生活しています。
「 そんな自慢はいいから 早く自動操縦で月100万円の家賃を
  得る方法を 教えてくれよ 」
はい、わかりました。
いまから その話をします。
一字一句 読み洩らさなぬよう読み切ることを約束してくださいね。
いいですか?約束しましたよ。では お話しします。あなたは

・投資不動産を買って管理をホッタラカシで家賃収入を得たい
・綺麗で立地が良くて誰もがうらやむマンションが楽して手に入れたい
・一番めんどくさい「銀行融資」でフルローンを苦も無く引きたい

と思っていませんか?思っていますよね?
地上げ交渉で身に着けた 人との付き合い方を駆使し
かなりの確率でその3つの条件に近いマンション経営を
塾生さんは実現されています。なぜ そんなことができるか?それは

私には 地上げや長年の業界人生での人脈があるからです。
私には つまり情報も集まってくるからです。
私には 人の潜在能力をMAXに活かすパワーがあるからです。

この3つが揃って初めて
・投資不動産を買って管理をホッタラカシで家賃収入を得たい
・綺麗で立地が良くて誰もがうらやむマンションが楽して手に入れたい
・一番めんどくさい「銀行融資」でフルローンを苦も無く引きたい

が手に入るのです。なのに多くの人は
・良い物件情報さえ手に入れば物件が買えるよ!
・銀行さえ「うん」と言えば融資は付くよ!
・広告料さえ沢山払えば入居者が埋まるよ!

と勘違いしています。
とりわけ 1棟目を持っていない人が そう 勘違いしているのです。
=====================
 そんなんじゃ、ダメ。一生買えないです。
=====================
私は塾を初めて 本当に多くの投資家さんを見てきました。そして

・物件を買える人
・物件を買えない人

の違いは たった一つ であることに気が付いたのです。
なんだか わかりますか?あなたはそれを知りたくないですか?
まだ1棟目を買えていない方は特に 知りたいと思いますよ。
聞いたら ショック を受けちゃいますよ。いいですか?

「 はい!はい! 今すぐ 教えてください! 」

しょうがないですね(笑)わかりました。

答え)マ○○○○○ト

です。それが 買える人と買えない人の違い、ということが
わかりました。その証拠に 同じフルローン物件情報を手渡しても

・買えない人:年収2500万円のサラリーマン(会社役員)
       (↑ 買いたい買いたいと3年前から言っている)
・買える人:年収800万円のサラリーマン
       (↑ 開始後3ヶ月、6か月で2棟 )
ということが 普通にあるのです。
これは 本当です。なのでこれから1棟目を買おう と言うあなたは

   物件を買えない人 → 物件を買える人

を実現した先輩のたどった道を歩めば
============================
ほったらかし で 100万円 もの家賃収入 を
 会社に勤めながら・・・毎月、チャリンチャリン ♪
  昼寝しながら・・・毎月、チャリンチャリン ♪
   家族と旅行しながら・・・毎月、チャリンチャリン ♪
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となります。では そんな投資法で成果を出した物件の数々を
こちらで 見てみましょう http://masuyamadai.com/120729

いかがですか?するとあなたは 「塾へ入れ といいたいんだろ?」

と思いませんでしたか?   いいえ  違います。
この投資法で成果を出した方法をセミナーでお話ししますのでそれを

   「 いちど聞きに来たらいかがですか? 」

という 提案 をしているのです。その投資法とは

・投資不動産を買って管理をホッタラカシで家賃収入を得た
・綺麗で立地が良くて誰もがうらやむマンションが楽して手に入れた
・一番めんどくさい「銀行融資」でフルローンを苦も無く引いた
です。あなたはそれを知りたくないですか?

▼誰でも再現する秘訣 を 体系的に増山が解説します。
▼なまなましい実例をふんだんに交えて解説します。

 ここで 実例の一部 を確認する http://masuyamadai.com/120729

さらにさらに・・・・あの 消 費 税 還 付   は実はまだできます!
そのノウハウを この道のプロ中のプロ100%還付に成功している
 田中美光税理士 にお話ししてもらいます。
2010年4月1日より還付スキームが閉じられた、と勘違いしていませんか?
いいえ、日本政府はそれを簡単にはできないのです。その理由も 当日お話しします。

 まだできる消費税還付をここで確認する http://masuyamadai.com/120729

募集は 【 30名限定 】7月24日まで半額の【 たった10500円 】
なのでアッ!という間に 席が埋まってしまう可能性があります。
「 あ~あのとき・・・ 」とならないように今のうちに権利を確保してください。
 http://masuyamadai.com/120729

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 以上、増山大様のご依頼による広告内容についてのお問い
合わせは直接増山様にして下さるよう、お願いいたします。



発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

※無料メール相談に未だお申し込みでない方は、上記ホー
ムページからお早めにご登録下さい。相談の急増により、
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