石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行

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第124号 知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/
     既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。

 ブログは今年に入ってお休みが多く済みません。今は復
活していますが、今後、お休みが長くなることが生じた際
には、
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ブログはなるべく毎日書きますので、これに懲りずにまた
見に来て下さい。 http://blog.fudosan-toshi.org/


●求人情報
 先月末に書いた私の会社の役員・社員・パート募集につい
て、見逃した方はバックナンバーをお読み下さい。今なら
まだ間に合います。
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html


●新刊情報
 一昨日、『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築い
た私の投資法 借りて増やす技術』を出版しました。新品
価格1,575円です。新品が品切れになり中古価格が定価以
上に高くならないうちに、アマゾンからご購入下さい。 http://os7.biz/u/5zClk



 さて、前々号「借入金利が上がっても銀行が金利を払っ
てくれて金利上昇リスクをヘッジできる1」 
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html
前号「金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425141454000.html
はいかがでしたでしょうか。24日に2通配信したものです。

 借入金利が上がると銀行が金利を払ってくれて金利上昇
リスクをヘッジする、デリバティブを使ったヘッジ方法に
ついて、勉強会を開催します。今後のメルマガで募集告知
をしますので、ご関心のある方は私のメルマガに注視して
頂ければと思います。



 フルローンを出す銀行かどうかを調べるのは簡単です。
担保評価以上に貸すかどうかは銀行のスタンスに加えて
借主の格付けに依存するところが多いので難しい話です
が、担保評価以下で売買できるほど割安な物件であれば、
単純な話です。
 
 私が取引している大抵の金融機関では、売買価格が非
常に安ければフルローンを出します。しかし、中には、
どんなに安く買ってもなかなかフルローンを出さない銀
行もあります。それは、銀行が出した評価額よりも売買
価格が安い場合、安い方の売買価格を時価とみなしてそ
れに担保掛目を入れて売買価格の7割を担保評価額とす
る銀行です。

 こういう見方をする銀行の考え方は、実際に契約され
た価格が一つの成約事例になるとか、売買価格が安けれ
ば銀行が求めた評価額よりも実勢価格が低いとか、そう
いったことで、確かに一理あります。

 しかし、不動産投資を上手く展開している人達は不動
産を安く買うプロですから、相場よりも安く買うのが
仕事であり、銀行の評価額よりもいかに安く買うかが腕
の見せどころです。素人さんがマイホームを買うのとは
訳が違いますから、その点金融機関に分かってもらいた
いところです。

 とは言え、金融機関の担保評価方法を変えさせること
はなかなかできません。ですから、価格が
金融機関基準評価額 > 売買価格
の場合に金融機関基準評価額に担保掛目を入れたものが
担保評価額になるかどうかを聞くだけで、その金融機関
が「フルローン対応」かどうかはすぐに判断できます。
つまり、知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で
分かるのです。

 私の新刊 http://os7.biz/u/5zClk
の第4章「今でもフルローンが可能!最新の融資攻略法」
は、90ページを割いてフルローンの受け方を説明してい
ます。実際私は今月、都市銀行の法人部門から期間20年
のフルローンを受けて中古アパートを購入しました。個
人部門では地主の新築資金にしかほとんど融資をしない
都銀が、また、借入額が多い投資家を「借り過ぎ」と門
前払いする都銀が、法人部門では、「ある程度規模が大
きく、今後高額な融資を見込めそうな先に貸したい」と
言って、融資をしてくれるのです。

 ただ、そこに至るまでには、その銀行の最初の融資取
引から1年を要しました。いきなり20年のプロパー融資
を求めても無理な話です。段階的な取引が功を奏したの
です。地銀・信金は1社に対して数億円しか貸せない、
ということが多いのに対し、都銀では逆に、数億円しか
借りない会社には貸さない(長期的に数十億円借りる可
能性がある会社に貸す)というスタンスです。ですから、
不動産投資を拡大するためには、最終的には都銀と取引
する必要があります。

 こうした説明だけでは理解が十分にできない方は、数
日中に第4章を読んでおいて下さい。 http://os7.biz/u/5zClk
それを前提に、後日、再度、フルローンを受ける話や、
都銀の法人部門から融資を受ける話を書きたいと思いま
す。



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 前々回書いた私の会社の役員・社員・パート募集につい
て、見逃した方はバックナンバーをお読み下さい。今なら
まだ間に合います。
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html


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発行者:石渡 浩
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