石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは


カテゴリー: 2012年04月25日
-----------------------------------------------------------------------
第123号 金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは
-----------------------------------------------------------------------

 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。

 ブログは今年に入ってお休みが多く済みません。今は復
活していますが、今後、お休みが長くなることが生じた際
には、
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
でブログ更新案内をしますので、よろしければご登録下さい。
ブログはなるべく毎日書きますので、これに懲りずにまた
見に来て下さい。 http://blog.fudosan-toshi.org/


●求人情報
 前々回書いた私の会社の役員・社員・パート募集につい
て、見逃した方はバックナンバーをお読み下さい。今なら
まだ間に合います。
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html


●新刊情報
 一昨日、『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築い
た私の投資法 借りて増やす技術』を出版しました。新品
価格1,575円です。新品が品切れになり中古価格が高くな
らないうちに、アマゾンからご購入下さい。 http://os7.biz/u/5zClk



 さて、前号「借入金利が上がっても銀行が金利を払って
くれて金利上昇リスクをヘッジできる1」 
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html
はいかがでしたでしょうか。本日未明に配信したものです。

 デリバティブを使った手法なので、それに馴染みの無い
方もいらっしゃることでしょう。それについては私の新刊 http://os7.biz/u/5zClk
の5章3節にもう少し詳しく書いています。

 今号では、私が実践しているそれ以外の金利上昇対策を
紹介します。繰返し述べています通り、借入依存の不動産
投資を拡大できるのは、低金利の今だけです。金利が上が
ると儲からなくなるので、私はその時点で事業拡大を止め
ます。問題は、事業拡大を止めた後でどのように事業を維
持して賃貸収益を上げていくか、また、売却して売買収益
を上げていくかです。皆様お分かりの通り、融資依存の不
動産投資をしていると、金利上昇時に耐えられずに経営破
たんする恐れがあり、それがこの投資の大きなリスクです。

 前号で紹介したデリバティブは、金利上昇リスクをヘッ
ジするものですが、ヘッジコストがかかります。コストを
かけずに金利上昇リスクを軽減する方法として、金利の影
響を比較的受けない物件を購入することがあります。

 例えば、ワンルームの一棟売りRCマンションを売ろう
とすると、買主はほとんど投資家に限られます。今の金利
水準で利回り10%で売買されているものが、金利が2%上昇
したらどうなるでしょうか。不動産価格は諸要因で決定さ
れますが、私ならば、金利が上がったら相当利回りが高く
なければ買いません。利回りが高いということは売買価格
が低いということです。すなわち、金利上昇は収益不動産
価格を下げる効果を持ちます。

 ですから、「金利が上がったら売ればいい」と安直に考
えていると、残債以上で売れずに経営破たんしてしまうか
もしれません。そこで私が採っているのは、投資家以外に
も売れる不動産を買うという方法です。一般の人にも売れ
る物件を買うことで、私は金利上昇リスクに対処している
のです。これが、金利が上がっても利益を出せる不動産投
資法です。

 私の新刊 http://os7.biz/u/5zClk
の第5章「金利上昇に負けない!純資産を築く不動産投資」
に具体例が書かれていますので、前段の説明では理解が難
しい方は、数日中にこの章を読んでおいて下さい。それを
前提に、後日、再度、金利上昇対応の記事を書きたいと思
います。

 なお、借入金利が上がると銀行が金利を払ってくれて金
利上昇リスクをヘッジする、デリバティブを使ったヘッジ
方法について、勉強会を開催します。今後のメルマガで募
集告知をしますので、ご関心のある方は私のメルマガに注
視して頂ければと思います。


●求人情報
 前々回書いた私の会社の役員・社員・パート募集につい
て、見逃した方はバックナンバーをお読み下さい。今なら
まだ間に合います。
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html


●新刊情報
 一昨日、『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築い
た私の投資法 借りて増やす技術』を出版しました。新品
価格1,575円です。新品が品切れになり中古価格が高くな
らないうちに、アマゾンからご購入下さい。 http://os7.biz/u/5zClk


 
発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

※無料メール相談に未だお申し込みでない方は、上記ホー
ムページからお早めにご登録下さい。相談の急増により、
新規登録受付を停止する可能性があります。









このメルマガを購読する

ついでに読みたい

このメルマガを購読する

今週のおすすめ!メルマガ3選

サラリーマンで年収1000万円を目指せ。
高卒、派遣社員という負け組から、外資系IT企業の部長になった男の、成功法則を全て公開します。誰にでも、どんな状況、状態からでも自分の力で人生を変えるための情報と知性を発信しています。人生を意のままにするには、脳みそとこころの両方が進化しなければなりません。そんな進化とは何か?をお届けする四コママンガ付きメルマガです。2014年から4年連続でまぐまぐ大賞部門賞を受賞しました 学歴やバックグラウンドに拘わらず、人生を思いのままに生きるために必要な考え方が書かれた、「良書リスト」も希望者に差し上げています。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

親鸞に学ぶ幸福論
【あなたを幸せにさせない理由はただ一つの心にあった。その心がなくなった瞬間に人生は一変する】と親鸞は解き明かします。 「本当の幸福とは何か」はっきり示す親鸞の教えを、初めての方にもわかるよう、身近な切り口から仏教講師が語ります。登録者にもれなく『あなたを幸せにさせない5つの間違った常識』小冊子プレゼント中。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン
サラリーマン時代に始めた株式投資から株で勝つための独自ルールを作り上げる。2017年、億り人に。 平成24年より投資助言・代理業を取得。現在、著者自身が実践してきた株で成功するための投資ノウハウや有望株情報を会員向けに提供しているかたわら、ブログやコラム等の執筆活動も行う。 2014年まぐまぐマネー大賞を受賞。読者数3万人。雑誌等のメディア掲載歴多数。 主な著書に『10万円から始める高配当株投資術』(あさ出版)『「小売お宝株」だけで1億円儲ける法』(日本実業出版社)
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

今週のおすすめ!メルマガ3選

右肩下がりの時代だからこそ、人の裏行く考えを【平成進化論】
【読者数12万人超・日刊配信5,000日継続の超・定番&まぐまぐ殿堂入りメルマガ】 ベストセラー「仕事は、かけ算。」をはじめとするビジネス書の著者であり、複数の高収益企業を経営、ベンチャー企業23社への投資家としての顔も持つ鮒谷周史の、気楽に読めて、すぐに役立つビジネスエッセイ。 創刊以来14年間、一日も欠かさず日刊配信。大勢の読者さんから支持されてきた定番メルマガ。 経験に裏打ちされた、ビジネスで即、結果を出すためのコミュニケーション、営業、マーケティング、投資、起業、経営、キャリア論など、盛り沢山のコンテンツ。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

●人生を変える方法【人生をよりよくしたい人必見!誰にでもできる方法を組み合わせました。】
■「人生(自分)の何かを変えたい!」と思ってる方、まずは最初の1分から始めましょう!今日は残っている人生の一番初めの日です。今、「人生を変える方法」を知ることで、一番長くこの方法を使っていくことができます。コーチングで15年間実践を続けてきている方法なので、自信をもってお勧めできます。「人生を良くしたい!」と思うのは人として当然のこと。でも、忙しい生活の中で人生(自分)を変えることって諦めてしまいがちですよね。誰かに変える方法を教えて欲しいけど、その方法を知っている人は少ない。だからこそ・・・。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

サラリーマンで年収1000万円を目指せ。
高卒、派遣社員という負け組から、外資系IT企業の部長になった男の、成功法則を全て公開します。誰にでも、どんな状況、状態からでも自分の力で人生を変えるための情報と知性を発信しています。人生を意のままにするには、脳みそとこころの両方が進化しなければなりません。そんな進化とは何か?をお届けする四コママンガ付きメルマガです。2014年から4年連続でまぐまぐ大賞部門賞を受賞しました 学歴やバックグラウンドに拘わらず、人生を思いのままに生きるために必要な考え方が書かれた、「良書リスト」も希望者に差し上げています。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

他のメルマガを読む

ウィークリーランキング