石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

都銀法人部門のプロパー融資決まりました・無制限に融資を受けるには

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第120号 都銀法人部門のプロパー融資決まりました・無制限に融資を受けるには
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。

 ブログは今年に入ってお休みが多く済みません。今日か
ら復活します。メルマガよりもハイレベル・ハイクオリテ
ィなブログを併せてお読み下さい。 http://blog.fudosan-toshi.org/


 サラリーマン向けの不動産投資ローンの類は年間給与収
入の20倍前後が目安とされ、それゆえ、3億円以上借りてい
る人は少ないです。それに対し、私の会社では5年足らずで
合計12億円の融資を受けました。そして、今後もどんどん
借りられる見込みです。

 なぜ給与収入の多いエリートサラリーマンでも2,3億円
しか借りられないのに勤めていない私が12億円も借りられ
るのか、それは、借主が個人ではなく法人だからです。法
人というと、いわゆる「実質個人の資産管理会社」をイメ
ージされがちですが、不動産賃貸を目的とする資産管理会
社・資産保有会社と言われる法人でも、実質個人かどうか、
という点が非常に重要です。

 実質個人で高額の融資を受けるのは、地主等資産家で無
ければ難しいです。私が資産家では無いのに高額な融資を
受けられてのは、実質個人の形式法人に融資する個人ロー
ン部門ではなく、法人部門の審査で融資を受けているから
です。部門が分かれていない中小金融機関からは、法人扱
いで融資を受けているからです。

 個人ではあまり借りられないのになぜ法人では沢山借り
られるのか、それは、法人は永続的に事業を行うものと金
融機関が捉えているからです。個人は死にますが法人は死
にません。もちろん、私はやがて死にますが、後継者が事
業を引き継ぐというのが、法人の基本的な考え方です。

 「無制限に融資を受けるには」どうすれば良いか、それ
は、財務状況が良いことは当然のこととして、代表者が死
んでも会社は死なずに事業を継続できると金融機関が判断
してくれる会社を作ることです。社長に万一のことがあっ
ても返済に支障ない会社だと認識されることで、融資総額
が多くてもそれ自体は問題にされなくなるのです。

 ポイントの一つは、社長以外に会社を経営できる人、す
なわち、後継者の存在です。中小企業の後継者の多くは代
表者の子供です。しかし、私には子供がいません。たとえ
子供を作ったとしても、少なくても成人に達しないと後継
者にはなれません。さらに、ただ成人した子供がいても駄
目です。社長に代わって事業を引き継ぐ能力や経験がある
かどうかが問われます。

 数年前まで株式会社を作りには複数の役員が必要だった
ことから、家族を役員に連ねている中小企業が多いですが、
名前だけの役員を銀行は当てにしません。きちんと仕事が
務まる後継者がいるかどうかが重要です。役員に入ってい
るかどうかよりも、実際に仕事を引き継げる人材が身内や
社内にいるのかが問われるのです。

 では、私の会社が現在そのようになっているかと言えば、
そうなっていません。それなのになぜ融資を受け続けられ
るのか、銀行員に尋ねると、「社長が若いから」という答
えが異口同音に返ってきます。20年以上の融資を受けても
60歳までに完済します。今は子供がいなくても年齢的にこ
れから子供ができるから後継者の心配は現時点では無い、
と思われているからです。

 もっとも、後継者というのは子供に限りません。従業員
を育てて管理職にして、やがては会社を継がせる、という
ことでも良いのです。私の会社は昨年から正社員を雇い始
め、現在5人の社員がいます。銀行に書類を送ったり等の連
絡は経理担当にさせるとともに、銀行員が来訪すると、ま
ず経理社員に挨拶させます。これにより、社長が不在時で
も会社の経営に支障ないとの印象を銀行員に持たせる狙い
があります。社長一人で仕事をしてては個人事業主と実質
同じであり、無制限に融資を受けることはまず無理です。

 すなわち、ポイントの2つ目は、社長不在時でも事業運営
ができる有能な社員がいるかどうかです。会社に電話をか
けたり訪問したりすれば、社長はいなくても社員とは必ず
連絡が付くので、事務手続きや返済が支障無く行える、そ
ういう会社ですと、融資する金融機関は安心します。

 私は5人の社員を雇っています。事務が3人、外回りが2人
です。事務は会計・賃貸管理・ネット集客という役割分担
になっており、外回りには、客付業者への営業、購入物件
調査と既存物件の現場での諸業務を担当させています。新
たな物件を買うのは私がいないとできませんが、既存物件
の賃貸経営については、私がいなくてもできるようになっ
ています(正直言うと未だ私が積極的に関与する必要があ
りますが、来年には手がかからなくなるでしょう)。

 これは外部管理会社に丸投げするのとは意味が違います。
管理会社丸投げですと社員を雇う以上にコストがかかる上、
当社の物件に全力を注いでくれませんし(当然ながら他の
オーナーの物件もありますので)、早期満室になるとは限
りませんし、入居者の家賃が確実に定時に入金される訳で
もありません(入居者の支払いが月をまたげば家主口座へ
の入金は1か月遅れます)。

 管理会社を管理するのにも労力が必要ですし、管理会社
を外したほうが賃貸経営が上手くいくこともあります。大
手管理会社にマスターリース形式で多額の管理費と修繕費
を払いオーナーは賃貸業務に関わらない地主は別として、
コスト削減と売上・利益の向上を図るには、外部管理会社
に委託する部分があるにせよ、社員の活用は有益です。
 
 そんな中で、某都銀の法人部門から中古アパート購入資
金のプロパー融資を受けることが正式に決まりました。都
銀の法人融資は10年以内が一般的ですが、20年の本部稟議
に通ったのです。大手地銀や都銀の法人部門は、優良企業
にはいくらでも貸します。それが個人部門、また、第二地
銀や信金とは違うところです。
 
 私は今、永続する会社を目指して組織作りをしています。
それは融資を受けることのみを目的としてのことではあり
ません。私が会社の連帯保証をしているため家族に迷惑か
けられませんし、入居者その他色々な取引先があり、また、
社員を雇っていますので、私がいなくても会社が回ってい
き、そうした関係者が安心して生活できるようにすること
が重要だと考えています。

 1月から予告を繰り返してきましたが、本日、当社の役員
候補・正社員・長期パートを公募します。勤務地は神奈川
県藤沢市になりますが、外回り担当は直行・直帰可能です。
本日再度メルマガを配信して募集を開始しますが、とりあ
えず連絡フォームを作りました。
https://form.os7.biz/f/a2a3bd51/


 最後に、私も使っている「楽待」でお馴染みのファース
トロジック様からのお知らせです。


石渡 浩様のメルマガ読者様へ


本日は、全国で1万人以上の不動産投資家が登録している『楽待』から

『新サービス』と『マレーシア不動産投資について』のお知らせです!

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1.ライバルに差をつける!!「楽待物件メール便」
2.【決定版】マレーシアへの不動産投資に興味がある方へ
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 以上、ファーストロジック様からのお知らせでした。


 
発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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