石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

保険金400億円契約 大規模修繕費を保険で貯める方法(チャンスはあと半月)

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第118号 保険金400億円契約 大規模修繕費を保険で貯める方法(チャンスはあと半月)
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。毎日情報を得たい方は、ブ
ログ http://blog.fudosan-toshi.org/
を併せてお読み下さい。

 現在ブログでは、
・法人融資で最重要の銀行格付
・純資産を増やす方法
・キャッシュフローは返済前・返済後どちらが重要か
・法人税、所得税対策
といった話題になっており、何人もの方がコメントを下さ
りかなり盛り上がっています。メルマガでは飽き足らない
方は、是非ブログをお読み下さい。 http://blog.fudosan-toshi.org/


 前回の記事「私の全借入金融機関名・期間・金利・残高と
物件評価額・構造・築年、3期財務諸表・財務分析表、これ
ら全てを明日発表」 http://archive.mag2.com/0000279415/index.html
はお読み頂けましたでしょうか。

 昨日、私と当社顧問融資コンサルタント(元銀行員)の
セミナーを会費3千円で開催しました。私がここ1年位の間
の融資の話をして、参加者の自己紹介及び情報交換(ここ
にもかなり価値があったと思います)の後、融資コンサル
タントのセミナーという流れで4時間行いました。

 セミナーはレジュメに加えて当社の「全借入金融機関名・
期間・金利・残高と物件評価額・構造・築年、3期財務諸
表・財務分析表」を補足資料として使い、法人融資で最も
重要な「格付け」の解説をするとともに、なぜ当社が多額
の借入ができるのかコメントしました。目次は次の通りで
す。

1.アパートローンと法人融資の違い
2.企業格付けとは何か
(1)「金融検査マニュアル」と「金融検査マニュアル別冊(中小企業編)」の導入
(2)「信用格付け」と「債務者区分」
(3)定量分析と定性分析
 ・第一次評価(定量分析)
 ・第二次評価(定性分析・将来返済力)
 ・第三次評価(定性分析・潜在返済力)
3.企業内容の開示と財務諸表
(1)日本の会計制度と企業内容の開示
(2)「中小企業の会計に関する指針」
(3)財務諸表と財務分析
4.企業格付けのポイント
(1)定量分析における重要項目
(2)定性分析における重要項目
5.企業格付けアップ作戦
(1)定量項目の点数アップ方法
(2)定性項目の点数アップ方法

 中小企業経営者向けにこの手のセミナーは行われている
でしょうが、不動産賃貸業の法人に特化したセミナーはな
かなか無いでしょう。

 ご希望が多ければもう1回だけ開催を検討します。また、
開催場所についてのご要望もお受けいたします。ご予約
はこちらからどうぞ。 https://form.os7.biz/f/4efb9ff4/


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私が取引しているクロス張替平米800円と同じ単価で内装
工事が依頼できます。職人芝本さんへの連絡フォーム
https://form.os7.biz/f/04fe0209/
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 私は保険に400億円以上入っています。「融資オタク」
とか「融資マニア」という言われ方をするようですが、
生命保険・損害保険の契約額も半端では無いんですよ。

 最も契約保険金額が高いのが施設賠償保険です。これは、
建物の管理に起因する賠償事故(下請け職人による工事も
含む)を担保するものです。入居者一人につき1億円位の計
算で400億円入っていて、それでも年間保険料10万円位です。
1物件当たり年間数千円ですので、それ単独では通常保険代
理店が受けてくれません。火災保険とセットで申し込むの
が通常です。

 家を貸すというのは人の生命にも関わる重要な仕事であ
り、対人・対物とも保険によるリスクヘッジには力を入れ
ています。

 生命保険について、個人と異なり法人融資では団体信用
生命保険がありませんので、私を被保険者とする生命保険
契約を自社で結んでいます。私が死んだら会社に生命保険
金が入るのでそれで借金を消せるようにという意図です。
 
 中小企業向け融資は代表者の経営手腕を評価して行われ
る面があるので(昨日のセミナーの「定性分析」です)、
代表者に万一の際にどのように事業が継続されて借入金が
返済されるかという点で、金融機関に安心材料を与えるこ
とは重要です。

●大規模修繕費を保険で貯める方法

 私は保険契約が多いので代理店・保険会社や会計事務所
から直ぐに連絡が来ましたが、不動産投資家の間で大規模
修繕費用を蓄えるために便利に使われている保険が、今月
末をもって事実上使えなくなってしまうことをご存知です
か。国税庁の改正案はこちらです。
http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id=410240007&Mode=0
 
 一般にがん保険と言われている保険でがんと診断される
と保険金が出る商品ですが、会社経営者は保険目的よりも
むしろ節税と貯蓄目的で使います。どういうことかと言う
と、払う保険料全額が損金として経費で落とせ、一方で、
解約返戻金が保険料払込額と同額程度まで伸びます。です
から、節税しながら簿外に資産を蓄えられるのです。

 保険を使わないで利益を修繕積立金にする場合、利益に
対して課税されます。ですから毎年100万円ずつ貯めよう
と思ったら約160万円の利益に対して60万円位の法人税等
を支払わなければいけません。そうすると、大規模修繕費
用1,000万円貯めるのに1,600万円の利益を出して600万円
納税する必要があります。

 その点、保険を利用すれば毎年100万円、10年間1,000
万円の保険料を払い、保険を解約して1,000万円の解約
返戻金を受け取りそのお金で大規模修繕すれば、余計な
法人税を払わずに済みます。

 もっとも、解約返戻金の推移がどのようになるかは年齢・
性別はもちろんのこと、各保険会社によって異なります。
ですから、いくつもの保険会社と契約している代理店に相
談するのが一番良いです。私がいつも使っている代理店に
連絡されたい方は、こちらのフォームからご送信頂くとメ
ールが届きます。 http://form.os7.biz/f/8b179877/

 損金算入ですから預金と利益が減り格付けが悪くなり
そうな気がしますが、決算書の個別注記表に「簿外資産」
として記載することで、貸借対照表の資産に加えてくれ
て計算してくれる金融機関が多いようです。むしろ、将来
のことをきちんと考えた経営者として評価してもらえます。

 このスキームを使うためには今月中に保険契約を締結し
なければなりません。法人しか使えませんので、法人を未
だ作っていない方は法人を作る必要があるので大急ぎで準
備する必要があります。

 昨日のセミナーに来て下さった方から自己紹介の際に、
「サラリーマンだからという理由で融資してもらえない」
というご発言がありました。実際そうだと思います。私が
高額な融資を受けられたのはサラリーマンでないからです。

 ただ、法人形態を取っていれば青天井に融資を受けられ
るかというとそうでは無く、中小金融機関から1,2億円ずつ
借りるのは別として、都銀や大手地銀の法人部門と取引で
きないと、1行から5億、10億と継続的に融資を引き出すの
は難しいです。そのためには個人部門の融資対象となる実
質個人の資産管理会社ではなく、事業法人として認められ
る必要があります。

 法人が永続するように役員や従業員を育てることが重要
なことは繰り返し述べてきた通りですが、今後の経営上発
生するだろう様々なコストやリスクに対応できるよう保険
に入っておくことも重要です。形式上法人でも社長が死ん
だら立ち行かなくなる会社では、真の法人とはみなされな
いからです。
 
 後日、このメルマガで当社の社員・パート(神奈川県藤
沢市勤務)の求人募集をしますが、募集前でも受け付けら
れるよう、連絡フォームを作りました。
https://form.os7.biz/f/a2a3bd51/

 次回に続きます。


 最後に、「楽待」を運営するファーストロジックさんから
のお知らせです。私も利用しています。


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発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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