石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

サンプル誌


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第1号 なぜ保証人無しでも融資を受けられるか
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 はじめまして、不動産投資家の石渡浩です。

 賃貸用アパート・マンション購入資金の融資を受けるには連帯保
証人が必要だ、家族が保証人になってくれないから自分には不動産
投資は無理だ、と思っている人はいませんか。確かに、金融機関に
よっては法定相続人の連帯保証が必要となっていますが、そうでない
金融機関もあるんですよ。今回は、その仕組みについて説明します。

 一棟売りアパート・マンション購入資金の融資は、住宅ローンで
はなくアパートローンになります。アパートローンというのは、元
来、土地を持っている人が相続対策等で自己所有地上に建物を建てる
資金を融資するためのものであり、信託銀行のウェッブページ、
http://www.tr.mufg.jp/loan/apartloan.html
を見ると、その趣旨が分かります。夫妻間、また、親から子への事業
承継を目的としたものですので、不動産とその賃貸事業を引き継ぐ配
偶者や子供が連帯保証人になります。ちなみに、上記信託銀行で融資
を受けるのは、相続対策が必要な高齢者が多いようです。

 このような趣旨で作られたアパートローンですが、金融機関によっ
ては、建物の新築資金だけではなく、土地・建物の購入資金に対して
も融資をしています。そうなると、遊休地は持っていないが不動産投
資による資産形成をしたい人も、アパートローンを借りられるように
なり、法定相続人を連帯保証人にする意味も薄れてきます。債務者に
万一のことがあった場合、連帯保証人に代わって債務を引き受けてく
れる仕組みがあれば、金融機関は困らないのです。

 その仕組みが、「団信」すなわち、団体信用生命保険です。団体信
用生命保険とは、金融機関が保険契約者、債務者が被保険者となり、
債務者に万一のことがあった場合に、生命保険会社が金融機関に生命
保険金を支払い、残債を消してくれるものです。住宅ローンを組み際
には、多くの場合、この団信に入ることが必須となります。この団信
を、アパートローンにも付けてしまおうという金融機関があるのです。
これにより、連帯保証人がいなくてもアパートローンを利用できるこ
とになります。

 私の場合、独身のために、法定相続人は妻子ではなく親・兄弟とな
り、その協力を得ることができませんでした。そのため、私が借りて
いる7億円以上の融資には、家族や第三者の連帯保証はありません。
結婚している方でも、妻や子供が不動産投資の連帯保証人を引き受け
てくれるかというと、難しいところがあるのではないでしょうか。

 では、どこの金融機関ならば、連帯保証人無しで融資をしてくれる
のでしょうか、また、団信の上限はいくらまでなのでしょうか。これ
らについては、第2号で詳しく説明いたします。興味のある方は、こ
のメールマガジンの登録をお願いいたします。


発行者:石渡浩

自己紹介:
2007年3月 慶應義塾大学大学院経済学研究科修了
大学院在学中より不動産投資を始め、2棟18戸・区分10戸・一戸建て1戸
の学生兼大家となる。大学院修了時の借入金は3行から約1億4千万円にな
る。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投資を進め、2008年
11月までに、神奈川県内に13棟117戸・区分10戸・一戸建て4戸を所有し、
投資総額8億円以上、年間賃料収入1億円以上となる。現在、東京の物件
を買い付け申し込み中。

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