石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

融資審査断られました


カテゴリー: 2018年09月05日
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第421号 融資審査断られました
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。


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■注目のバックナンバー

・9月4日「水戸大家さんの言うことは本当だった」
https://archives.mag2.com/0000279415/20180904233844000.html

・8月13日「6年ぶりに東京で融資セミナーを開催します」
https://archives.mag2.com/0000279415/20180813221320000.html

・8月9日「来つつある買場に融資を受けて事業拡大するために重要なこと」
https://archives.mag2.com/0000279415/20180809053416000.html

・7月9日「スルガ銀行から借りている方へ」
https://archives.mag2.com/0000279415/20180709062108000.html



■高値掴みしないよう注意を

 融資審査が厳しくなっています。そうした中で、仲介・売主業者さんから「早く買わないと融資が付かなくなり手遅れになる」と言われ焦って変は物件を高く買わないよう、気を付けてください。もちろん、安く買う分には構いませんが、無理して割高な物件を買ってしまうと、その後の融資を使った事業拡大ができなくなってしまいます。

 実際、ここ数年で事業拡大した方の中には、一般的な銀行評価額を超える融資を受けて割高な物件を買った結果、金融機関から見て債務超過状態に陥ってしまい融資を受けられなっくなってしまった方が少なからずいらっしゃるようです。仲介・売主業者さんから「早く買わないと融資が付かなくなり手遅れになる」とか「まずは実績をつけないと規模拡大できない」とか言われた結果かもしれませんが、実は、その当該物件をハイレバレッジで購入したことにより、その後その銀行からも他行からも融資を受けられなくなってしまいがちです。

 今年に入り収益不動産価格がかなり下がっており、私は近いうちに絶好の買い場が来ると予想しています。しかし、ここ数年の安易な不動産投資により、その時買えない経験者が続出するのではないかと思います。

 ではどうすれば買えるようになるでしょう。それは、下がり始めているとはいえまだ高値のいまのうちに所有不動産を売却して借金を消しておくことです。

 一方、買主側から見た場合、価格急落前に高値で売りたいという意図の売り物が今後ますます増えるでしょうから、初心者の方は特に、高値掴みしないよう注意しなければなりません。既に安値で出ている物件を上手く見つけることが重要です。

 一般に投資は、安く買って高く売った者が勝ちます。買う側の方も売る側の方も、負けない投資を目指さなければなりません。



■融資審査断られました

 今月決済予定の物件の融資を相談していた銀行から審査を断られました。審査をした結果否決になったのではなく、審査すること自体を断られました。その銀行ではいわゆる「スルガ銀行問題」を受けて、今月から収益不動産向け融資を全面的に中止すると本部から通達が出されたそうです。
 
 その銀行だけではなく、似たような感じの金融機関は全国にいくつもあることでしょう。また、全面中止まではいかないまでも、融資に消極的な金融機関が増えています。

 最近高利回りの収益不動産が多く出てきているのは、そうした事情を裏付けていると言えましょう。私の融資仲介業では先月1件も成約しなかったのですが、それは融資情勢の厳しさの結果です。
 
 このように値下がりが進んでいる今、早く売らないと手遅れになる物件をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。また、超長期保有前提の方も、お持ちの不動産の時価がどのくらいかを把握しておくべきでしょう。含み益や含み損がいくら出ているかを認識するのは、投資家として当然のことと考えます。

 1年前と現在とでは収益不動産価格がかなり変わっています。昨年価格査定を得た方も、改めて価格査定を受けたほうがよいでしょう。もっとも、当然ながら、直ぐに売却する意向のない所有者の価格査定依頼をしたがらない宅建業者さんは多いです。逆に言うと、仲介業者さんとしては、価格査定を依頼してきた所有者さんから売りの媒介依頼を取ろうとして当然です。

 そうした中で、「ノムコムプロ」で御馴染みの野村不動産アーバンネット様が、直ぐに売却意向でない物件を含めて、皆様がお持ちのアパート・マンション等を無料査定してレポートを提供して下さいます。以下の囲みがその広告です。


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 このように、「定期的」な「チェック」を促しています。ですから、直ぐに売却意向でない方も含めて、安心して価格査定を依頼できます。この点大企業ならではと言えましょう。

 また、上記ウェブページはマイホーム売却を連想させる作りですが、アパート・マンション、ビル等の選択肢もありますので、ご安心下さい。

 価格査定を得た上で、ご所有物件を持ち続けるのか、早期売却するのか、選択されてはいかがでしょうか。





石渡 浩(いしわた ひろし)

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