投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

リフォームの種類と概算の費用。

カテゴリー: 2019年02月07日
投資家けーちゃんです。


今日は久しぶりに夕方の配信です。

自分にとっては、この時間に事務系の仕事をしているのは、
かなり珍しいほうなんですが、
もっと遅くまでお仕事されている人もわんさかいますし。


ほんとに、皆さんお疲れさまです。



  
■メルマガを初めて読まれる方へ

ご登録いただき、誠にありがとうございます。
どうぞよろしくお願いします。


初めての方向けの説明記事を書きました。

http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html

こちらを最初に読んでいただくと、
メルマガが、分かりやすくなります。



■競売の入札方法をご存知ですか?

競売入札時に必要な書類、用意する物、手順を
かなり細かく解説しています。

入札書、入札保証金振込証明書、振込依頼書などの
書き方は写真つきで、よくある間違いを予防できます。
競売に挑戦する方には必読の一作。
 
競売初心者の方にお勧めです。


▼ダウンロードはこちら
https://mailzou.com/get.php?R=32899&M=13246


※Yahooなどで、無料レポートの受信専用の
アドレスを作成してダウンロードされることをお勧めします。



■Twitter解説:基本的な本を読もう。

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ロバキヨさんの本って、10年前ほどは読まれてないんだろうな。

あの本には「ファイナンシャル・リテラシーを上げるために、お金を使って勉強しろ」と
再三にわたって書かれていたので、本を読んでた人が不動産投資に失敗した確率は
低いんじゃないかと思います。


https://twitter.com/toushikakeichan/status/1090396591813324800

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Twitterのフォローしていただくと、いろいろ楽しいですよ。

ぜひお願いします。


さて、有名な「金持ち父さん」シリーズには、
実際の不動産投資の手法については、ほとんど書かれていません。

でも、原理原則については徹底されており、
不動産投資においても、当てはまるものばかりです。


上記の「お金を使って勉強しろ」のほかにも


「お金持ちの考え方と、貧乏な人の考え方」


「利益というものが、どこから出るのか」
  
 → 全部を人任せにしていては儲かるはずがない


「誰がカモか分からないのなら、自分がカモなのだ」


など、理解していれば、かぼちゃの馬車を買っちゃったり、
先日放映された、ガイアの夜明けに出てきた失敗投資家さんには
決してならない金言が溢れています。


セミナーでも書籍でも、今すぐ結果を出せるノウハウが好まれ、
原理原則の話はあまり食いつきが良くないのですが、
やはり、基礎あっての応用です。



■不動産投資家デビューの最短コース

物件をまだ購入できていない方のための、
大家さんデビューに向けた無料モニター制度です。

▼投資家チャレンジ面談
http://toushika-keichan.com/charenge


スタンス間違いや、偏った知識のせいで、
何年経っても物件が買えなかったり、
買った瞬間に大損して、再起不能になることを防げます。


なぜ、不動産仲介をする訳でもないのに、
こんなことを無料でやってるのか?

・・という疑問については、上記ページからご確認下さい。



これまで、数十名の大家さんをデビューさせており、
成果の一部だけでも、下記のような状況です。


・自己資金が100万しかないにも関わらず、
オーバーローンで2物件(2億円)を同時購入。

・利回り12%弱の名古屋マンションを、
オーバーローンで購入。

・地方中核都市の鉄骨マンション。
利回り14%でオーバーローン購入。


・地方都市2億円超のRCマンションを、
これまたオーバーローンで購入。初面談から、わずか3ヶ月。

・神戸の満室物件1.6億円を、競争なしですんなり購入。

・浜松の良い立地で、2棟一括購入。
 

・札幌で、空室リスクの低い高利回り物件を購入。

・栃木の2億円マンションをオーバーローン。

・物件が出にくい仙台で、3.5億円のRCマンションを、
メガバンクでフルローン。 


購入物件も、1千万未満~5億円まで。

RCマンションだけでなく、木造アパートや区分など、
様々なスタンスで、成果を出せるようになりました。
 
 
みなとみらいが一望できるお部屋で、
楽しくお話しましょう☆
  


■質問は、割とウエルカムです。

このメルマガでは、
読者さんからの質問を積極的に受け付けてます。

ご意見も歓迎です。しっかり拝読してます。


下記のフォームからお願いします。

遠慮なくどうぞ。


▼投資家けーちゃんへの質問やお問い合わせ
https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419



■編集後記

今日は、小ネタレクチャーをしてみたいと思います。


リフォームにいくら掛かるか。

これは、ぼくのようにリフォーム売却を狙う投資とか、
競売物件(中が見れない)の入札価格を決める場合、
または、戸建などに買付を入れるときに、分かっていると有利です。


リフォームには3種類ありまして、


1.原状回復

2.表層リフォーム

3.フルリフォーム


こんな感じです。

1の原状回復は、破損箇所の修繕とクリーニングのみ。

費用はおよそ室内の面積(坪数)あたり2万円くらいです。


10坪(33平米)だと20万円。

まあ、そんなもんですよね。



2の表層リフォームは、クロスと床を全部やり直して畳も表替え。

そのくらいの修繕規模だと、細かく破損してるとこもあり、
換気扇くらいは取り替える必要があったりします。


これが、坪あたり5万円。

10平米だと50万円くらい掛かります。


3のフルリフォームは、表層に加えて水廻りの交換、
和室を洋室にするなどの価値向上を狙います。

これで、坪あたり10万円くらい。

66平米のファミリータイプだと、200万円コースですね。


この上に、間取や配管まで変更するリノベーションがありますが、
ここまでやって採算が取れる物件は、
かなりエリア的に限られてしまうので考えなくていいです。


不動産を買うときは、この指標を頭に入れておくと、
大きな値付け間違いをすることはなくなるので便利です。


最近、ボロ戸建の最低限リフォームに、
さらにセルフも交えて、費用を究極に落とす技も流行ってますが、
そういう本だけを読んで甘く考えていると、
購入後にギャフンと言うハメになるので気をつけましょう。


(自分も、ギャフンと言ってました・・・笑)



■発行者情報

投資家けーちゃん

▼運営ブログ「投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog」
http://toushika-keichan.com


▼満室経営新聞の編集長をやってます。
http://manshitsu.info/


不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
豊かで楽しく幸せな毎日を実践中。
 
 
▼ぼくの家賃収入、経費、融資、活動状況については、
満室経営新聞プレミアムで確認できます。
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本日も、最後までお読みいただき、
ありがとうございました☆




 

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