投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

スルガ銀行の調査報告を受けて。


カテゴリー: 2018年09月09日
投資家けーちゃんです。


HOME'Sのコラムが更新されまして、現在ランキング1位になってます。

今回のテーマは、都市部で顕著な「ジャンク新築」について。

https://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao04_15/


なかなかの力作ですので、ぜひお読み下さい。


  
■メルマガを初めて読まれる方へ

ご登録いただき、誠にありがとうございます。
どうぞよろしくお願いします。


初めての方向けの説明記事を書きました。

http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html

こちらを最初に読んでいただくと、
メルマガが、分かりやすくなります。




■高利回り物件の積算評価

 今の不動産投資は積算ありきと言っても過言ではありません。
 
 積算評価を自分で計算できれば、物件選別が劇的に早くなります。
 5分で計算できるようになりますので、参考になさってください。

   
 ▼ダウンロードはこちら
  http://bit.ly/1emaQtx


 ※Yahooなどで、無料レポートの受信専用の
  アドレスを作成してダウンロードされることをお勧めします。



■大家会経由の業者さんがダメだった場合

質問いただきました。がっかりな結果ですね・・。

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けーちゃん、こんにちは

次のような場合、寺尾さんだったら、その大家の集まりであった施工業者にどのように言ったり、対応を行いますか。

施工業者が大家の会などに参加していることがあります。大家の会などで講師をしたり、
懇親会などで話をしていると頼れるような気がして、私のように工事を発注する人もいると思います。

でも、経験不足や技術不足で実際の工事は今一つだったり、不良な施工工事について後のフォローもおざなりだったり、
その工事の為に物件がより悪くなる場合もあります。

適切でない工事をした後を受けて、工事を受けてくれる業者は少ないです。
責任を引き受けることにもなってしまいますので。となれば最初の大家の集まりであった施工業者
に最後まで対応してもらう方がいいとも思いますが、この業者の対応が極めてルーズだったり、
直せるスキルがないようであれば、別の業者に頼むことを考えなくてはいけません。

参考に教えてください。宜しくお願い致します。

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ぼくだったら、その大家会の主催者さんに言います。

その業者さんは、大家会経由でこれまでもこれからも仕事を受注したいでしょうから、
主催者さんからクレームが入ったら、全力で対応すると思います。

逆に言えば、大家会がそこまで責任を持てないのであれば、
会に業者を参加させるべきではありませんよね。



■不動産投資家デビューの最短コース

物件をまだ購入できていない方のための、
大家さんデビューに向けた無料モニター制度です。

▼投資家チャレンジ面談
http://toushika-keichan.com/charenge


スタンス間違いや、偏った知識のせいで、
何年経っても物件が買えなかったり、
買った瞬間に大損して、再起不能になることを防げます。


なぜ、不動産仲介をする訳でもないのに、
こんなことを無料でやってるのか?

・・という疑問については、上記ページからご確認下さい。



これまで、数十名の大家さんをデビューさせており、
成果の一部だけでも、下記のような状況です。


・自己資金が100万しかないにも関わらず、
オーバーローンで2物件(2億円)を同時購入。

・利回り12%弱の名古屋マンションを、
オーバーローンで購入。

・地方中核都市の鉄骨マンション。
利回り14%でオーバーローン購入。


・地方都市2億円超のRCマンションを、
これまたオーバーローンで購入。初面談から、わずか3ヶ月。

・神戸の満室物件1.6億円を、競争なしですんなり購入。

・浜松の良い立地で、2棟一括購入。
 

・札幌で、空室リスクの低い高利回り物件を購入。

・栃木の2億円マンションをオーバーローン。

・物件が出にくい仙台で、3.5億円のRCマンションを、
メガバンクでフルローン。 


購入物件も、1千万未満~5億円まで。

RCマンションだけでなく、木造アパートや区分など、
様々なスタンスで、成果を出せるようになりました。
 
 
みなとみらいが一望できるお部屋で、
楽しくお話しましょう☆
  


■質問は、割とウエルカムです。

このメルマガでは、
読者さんからの質問を積極的に受け付けてます。

ご意見も歓迎です。しっかり拝読してます。


下記のフォームからお願いします。

遠慮なくどうぞ。


▼投資家けーちゃんへの質問やお問い合わせ
https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419



■編集後記

既にマスコミでも多数取り上げられていますが、
スルガ銀行の各種不正問題についての、第三者委員会の報告書が、
先週金曜日に発表されました。

全部で338ページもありまして、
目次だけで、「もういいや」という気持ちにさせられます。


▼読んでみたいかたはこちら。
 https://storage.googleapis.com/surugabank/20180907_3.pdf


これまでのイメージは、せいぜい「融資に積極的だけど金利が高い銀行」でしたが、
報告書を読むと、内部はめちゃくちゃだったようです。


厳しいノルマとパワハラが横行する職場環境で、
最初は「やむにやまれず」という感じで、軽微な不正を行ったが、
次第に、コンプライアンスの感覚も麻痺してしまい、
組織的な偽造や不正融資につながっていったようです。


これまでは、かぼちゃ馬車問題にしても、
どうしてスルガ銀行は、自社が損をするような融資をしたんだろうと、
疑問に思っていましたが、

肉体的にも精神的にも追い込まれた個人が、
勤務先のの将来よりも、今月のノルマを優先させたに過ぎなかったということでした。


ただ、そういう経緯を経た融資であっても、
ほとんどの債務者は、きちんとキャッシュフローを出して返済を続けていますし、
金利が高い分、利回りも高めの物件を買っていることが多いので、
借り換えなどで金利が下がると、途端にお宝物件に変貌する可能性も高いです。

スルガ銀行のおかげで、少ない自己資金でも不動産投資に参入でき、
その結果、大きな資産を作っている人も少なくありません。


他の銀行も、そういう事実をちゃんと見た上で、
今後もしっかり不動産購入資金に、融資をし続けてほしいと思います。



で、この報告書など一連の流れを受けて、今後大切になってくるほは、

「事業者として融資を受けられるようにする」

ということです。


融資が厳しくなったと騒がれていますが、
これは「サラリーマン属性を活用した、定型的な融資がなくなった」だけで、
事業者に対する融資は、ほとんど変わらず行われています。

ですから、自己資本比率や債務償還年数など、
一般的な決算指標を改善し、銀行が貸したくなるような借り手になれば、
融資で困ることはありません。


 
■発行者情報

投資家けーちゃん

▼運営ブログ「投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog」
http://toushika-keichan.com


▼満室経営新聞の編集長をやってます。
http://manshitsu.info/


不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
豊かで楽しく幸せな毎日を実践中。
 
 
▼ぼくの家賃収入、経費、融資、活動状況については、
満室経営新聞プレミアムで確認できます。
http://fudousantoushi-ec.com/premium/


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http://toushika-keichan.com/400/


本日も、最後までお読みいただき、
ありがとうございました☆




 

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