FP栗本大介の、幸せな家計を築く18のポイント

【FP栗本のメルマガ】住宅に対する考え方


カテゴリー: 2018年07月11日
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■  FP栗本大介の、幸せな家計を築く18のポイント(2018.7.11 第396号)
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みなさん、こんにちは。
エフピーオアシスの栗本です。



7月4日に金融庁は、
自らの改革についての方針を発表しました。


3年前の森長官就任以来、
消費者目線、個人投資家目線で、
金融機関に対する苦言を呈してきた金融庁ですが、

自らも大きな世の中の変化に
対応しなくてはいけない危機感もあるのでしょう。


「国民のため、国益のために絶えず自己改革できる組織へ」
と題するこちらのレポートでは、

庁内で議論した「望ましくない課・室長」の例の公表や、
これまでの慣習にとらわれない行動を促すなど、
なかなか踏み込んだ内容の改革方針になっていました。



大きな改革を進めてきた森信親長官の退任が近づき、
新たな体制となる金融庁の今後の動きは、
継続的に追いかけたいと思います。




***




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さて、今回は3つの話題をお伝えいたします。


1.住宅に対する考え方
2.最近の相場の動き
3.栗本FPスクールのお知らせ



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■ 1.住宅に対する考え方
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住宅ローンを借りる際に、
変動金利を選択する方が増えているそうです。


住宅金融支援機構のアンケート調査によると、
2017年度の下期に借り入れをした人の56.5%が変動金利型だった様子。


ローンの決め手となった理由を見ると、
69.7%でダントツ1位は「金利が低いこと」ですから、
当然といえば当然の結果なのでしょう。


ただ、気になることもあります。


変動金利型ローンの利用者に対し、
「将来金利上昇でどのくらい返済額が増えるか」
を理解しているかどうかを尋ねた質問に対する回答は

・全く理解していない(3.2%)
・理解していない(11.1%)
・理解しているかどうか不安(37.7%)

となっています。


また「将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応策」を尋ねた質問に対しても、

・全く理解していない(3.9%)
・理解していない(12.6%)
・理解しているかどうか不安(40.3%)

という回答。


「変動」である以上、将来何らかの変化の可能性があるわけですが、
その時に何が起こるかについて、半数以上がよく理解していないのです。



■金利上昇による返済額の変化


では、金利上昇によってどの程度の影響があるのでしょうか。
ある大手銀行の変動金利水準である0.625%を例に計算してみます。

2,000万円を30年返済で借りた場合の毎月返済額は、
ボーナス払いなしの元利均等返済で60,941円。

金利水準が変わらないとしたら、
30年間の支払利息総額は1,938,750円です。


比較となる、固定金利の水準も確認しておきしょう。

全期間固定金利の代表であるフラット35は、
窓口となる金融機関によって水準が異なりますが、
2018年7月で一番多い適用金利となっている1.34%で計算します。


2,000万円を30年返済で借りた場合の毎月返済額は、
ボーナス払いなしの元利均等返済で67,499円。


変動金利との差額6,558円を
大きいと見るか小さいと見るかは人によると思いますが、
支払利息総額は4,299,633円なので、30年間で約236万円の差。


これは大きい金額です。


ただし、変動金利ローンの支払利息総額は、
あくまでも適用金利が30年間変化しなかった際の数字。


仮に10年後に金利水準が3%になると、
返済額や支払利息総額はどう変わるのか見てみましょう。


0.625%で組んだローンは、10年後の残債が1,375万円です。

この時点で、残り20年間の適用金利が3%となると、
毎月返済額は76,257円に増えます。

返済額の差(増額幅)は15,316円なので、それなりに大きな金額です。


なお、変動金利ローンには、
返済額が増加する際、直前の返済額の1.25倍が上限になる、
というルールがあります。

60,941円の1.25倍は76,176円なので、
3%で計算した数字がほぼ上限と考えられます。


ちなみに、金利が3%以上となった場合は、
本来必要となる返済額をまで引き上げることができないため、
返済しきれないお金が発生します。


このあたりの仕組みの詳細には言及しませんが、
やはり、金利上昇時には気を付けるべきことが多そうです。


さて、先ほどの3%への金利上昇で増額となったローンを最後まで返済した場合、
最終的な支払利息総額は5,614,600円となり、
全期間固定金利のローンより131万円ほど多くなります。


将来の金利水準がどうなるかはわかりません。
ただ、変動金利型のローンを組む場合は、
こうした「金利変動による影響」を知っておくことが重要なのです。



■住宅ローンを組む際に考えるべきこと


住宅ローンの組み方には、唯一の正解はありません。

特に、変動金利がいいか固定金利がいいかという判断は、
20~30年以上先の金利水準を正確に予測できないとできず、
現実的な不可能なことです。


だからこそ
「起こりうるべき状況の想定」が大切なのです。


一般的に住宅ローンを組む際に考えるべきポイントは、
以下の3つに集約できるでしょう。


1.借りられる金額より返せる金額で借りる
2.将来のライフプランのシミュレーションを行う
3.余力を持っておく


「1」は言葉どおりですね。


住宅購入時には、
「家を売りたい業者」と「ローンを借りてほしい金融機関」と
「理想のマイホームを買いたい人」が話をするため、
「買う」というゴールに向かう力が強く働きます。


そこで、多少返済計画に無理があっても、
まあ大丈夫でしょ、とばかりに突き進んでしまいます。


だからこそ、物件を探す最初の段階から、
買いたい物件の価格を基準にローンの借入額を考えるのではなく、

返せる金額から借りられるローン金額を計算し、
それを基準に買える物件を探す、
ということを意識していただきたいと思います。


そして、返せる金額というのは「今」だけを見るのではなく、
「将来」のことも考えた上で出してほしいものです。

そのために「2.将来のライフプランシミュレーションを行う」ことが必要なのです。

つまり、キャッシュフロー表の作成です。


未来のことは誰もわかりませんが、
今の生活と将来に対する考え方からある程度予想できることもあります。

例えば、毎月の生活費。
来年の生活費が今の2倍になるような事態は考えにくいでしょうし、

お子さんの成長に伴う教育費も、
現在の平均的な学費が劇的に変化する可能性は低く、
およその目安金額は大きく違わないはずです。


それでも、予想と現実にはズレが出てきますから、
そのために「余力をもつ」という3つめのポイントがあるわけです。


家庭をとりまく状況によって余力として必要な金額はケースバイケースですが、
ようするに、ギリギリのラインで返済計画を立てないようにするということです。


特に「変動金利型」や「固定金利選択型」でローンを組む場合、
金利上昇による返済額アップへの対応は、
よく考えておくようにしたいものです。




■住宅ローン控除に関する誤解


最後に1点。

一般的に「住宅ローン控除」と呼ばれている、
住宅借入金等特別控除は、
誤解されてるケースが少なくありません。。

住宅ローン控除は、
要件を満たしたローンを組んだ場合に、
年末のローン残高に応じて税金が優遇される仕組みです。


先ほどの0.625%で組んだローンの場合、
1年後のローン残高は1,939万円。

原則として控除額は年末ローン残高の1%なので、
19.4万円が所得税から引かれることになります。


2,000万円に対する1年間の利息額が12.5万円ですから、
「支払う利息より、戻ってくる税金の方が大きい」
と考えるのも無理はありません。


ただ、実際には必ずしもそうとはならないのです。


なぜならば、差し引かれる(=還付される)税金は、
自分自身が納めている税金額より多くはならないからです。


年収500万円の方で、扶養している配偶者と子がいれば、
支払う所得税が19万円を超えることは稀です。

所得税から控除しきれ無い分の一部は住民税からも控除可能ですが、
両方を合わせても、12.5万円に満たない可能性がある点を理解しておきましょう。


こうした制度は、あくまでも「プラスアルファ」のものとして考え、
そもそもの住宅ローンの本質をしっかり理解し、
無理のない返済計画を立てることが大切なのです。




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■ 2.最近の相場の動き
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6月29日⇒7月10日の主な相場指標の動きです。


●株価

日経平均株価:22,304円51銭 ⇒ 22,196円89銭
TOPIX:1,730.89 ⇒ 1,716.13
NYダウ:24,271.41ドル ⇒ 24,919.66ドル
上海総合指数:2,848.30 ⇒ 2,827.43



●為替

米ドル円:110円71銭 ⇒ 110円98銭
ユーロ円:129円27銭 ⇒ 130円29銭
ポンド円:146円10銭 ⇒ 147円32銭
豪ドル円: 81円95銭 ⇒  82円51銭



●その他

原油(NY):74.15ドル ⇒ 73.52ドル
金(NY):1,251.3ドル ⇒ 1,251.8ドル


長期金利:0.025% ⇒ 0.035%

VIX指数:16.09 ⇒ 12.64
Bitcoin:653,690円 ⇒ 709,946円
※bitFlyerさん公表値(22時時点)



***


前回に引き続き、米中の貿易摩擦への警戒感から、
株式市場の下落が続きました。


主要企業の好調な業績期待を受けて、
アメリカのダウ平均株価は4営業日続伸しましたが、
その後、トランプ大統領が中国に対する追加関税の原案を発表したことで、
7月11日の日本株式市場は、大きく値下がりして推移しています。


不安定な状況は続きそうです。



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■ 3.栗本FPスクールのお知らせ
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9月9日に行われるFP本試験の受検申請期間が、
7月4日から始まっています。

また、1級FP試験の受検申請期間も
7月13日からスタートします。


受検を予定されている方は、
お忘れなきようご注意ください。



ところで、
「1級と2級の試験はどのくらい難易度が違うのか?」
というご質問を受けることが多くあります。


合格率だけを見ると、
最近の2級FP技能士が30%前後で推移しているのに対し、
1級FP技能士は10%~15%なので、
ほぼ半分の水準です。

ただ、数字以上に学ぶ内容の「細かさ」には、
大きな開きがあるように感じます。


言葉で説明するのは難しいのですが、
3級の難易度レベルを「1」、
2級の難易度レベルを「2」としたとき、
1級の難易度レベルは「3」ではなく「5」ぐらいのイメージでしょうか。
(あくまでも感覚です)


学ぶべき範囲が大きく広がるわけではないものの、
1級の問題は、かなり細かい点が問われるほか、
専門的な計算問題も数多く出てきます。


もちろん試験である以上、
頼るべき指針が過去問であることには変わりないので、
とにかく多くの過去問を解くことが学習の王道です。


ちなみに、
山田コンサルティンググループさん(旧:東京ファイナンシャルプランナーズさん)
が実施されている1級FP技能士の試験対策WEB講座では、
金融資産運用、リスク管理、ライフプランニングの課目を私が担当していますので、
効率のよい学習を考えている方は、ご利用を検討ください。




▼栗本FPスクール
 http://fp-school.jp/




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■編集後記
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九州や西日本を中心とした記録的な大雨は、
改めて自然の怖さを思い知らされました。


私の知り合いの方も、
近くの堤防が決壊したことで自宅の2階近くまで浸水したそうです。


事前に避難指示は出ていたものの、
これまでの経験から、大丈夫だろうと自宅に残っていた結果、
命の危険を感じることになったとおっしゃっていました。


今まで大丈夫だったから、
これからも大丈夫とは言えないのが最近の天災。

慎重になり過ぎるぐらいでいいのかもしれません。


仕事で東京都内に滞在中だった私は、
直接の影響を受けていないのですが、
地元の関西ではJRを中心に電車の運休が相次ぎ、
交通網はかなり乱れたようです。


広い範囲で土砂崩れや河川の氾濫が発生し、
多くの被災者が出ていることは、本当に胸が痛みます。


亡くなられた方のご冥福をお祈りし、
被災されたみなさまが、
1日でも早く日常の生活に戻れますことをお祈り申し上げます。




最後までお読みいただき、ありがとうございました。
次回の配信は2018年7月21日を予定しています。




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●執筆者:栗本大介
日本FP協会認定CFP、1級FP技能士
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