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▼バードレポート メルマガ版 2019.1.25.

カテゴリー: 2019年01月25日
▼バードレポート トピックス
東京オリンピック選手村は開発で土地減価90%
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2019.1.10.バードレポート トピックス

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●東京オリンピック選手村は開発で土地減価90%

マンション群「HARUMI FLAG」の宣伝広告開始。総戸数5632戸の内4
145戸が分譲。勝どき・晴海の近隣相場より1-2割安い専有坪300万
円と言われます。

安く売れるのは土地が激安だから。都有地13万平米が129億円坪30万
円でデベ11社に密かに売られました。日本不動産研究所の価格査定
ですが誰もが「1桁違うんじゃない?」。近隣路線価は坪300万円で
す。

分譲まで長期間、また大規模開発だから安くなるのは当然ですが、
開発用地として土地減価90%(?)。

この129億円坪30万円に対し、1611億円坪400万円の鑑定評価書。こ
れを元に東京都知事相手の住民訴訟が進みます。
(週刊東洋経済2018.12.8.)

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●分譲マンションなのか賃貸マンションなのか

目黒駅前の「ブリリアタワーズ目黒」940戸は2017年に坪600万円で
分譲即完で話題になりました。

その「賃貸が早期に行われた戸数÷総戸数」が5割以上。つまり半
数以上がすぐ賃貸にされました。

西新宿・勝どき・国分寺等、話題となったタワーの多くがこの比率
5割以上。やはり投資マネー相続税対策マネーでした。
 (週刊東洋経済2018.12.8.)

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●渋谷区役所跡の定借マンション坪単価1000万円

2014年決定の渋谷区庁舎と渋谷公会堂の建て替え。

敷地一部に定期借地権を設定し三井不動産がマンション分譲、渋谷
区は定借権利金で建築してもらい財政支出ナシ。定借権利金での等
価交換です。

当初計画は延べ床4万5300平米、414戸です。ただし物価変動が大きけ
れば協議する約束です。そして建築費高騰、区によると建築費が3
割から5割上昇です。 (日経アーキテクチュア2014.12.10.)

それから4年。6万1491平米505戸となった「パークコート渋谷ザタワ
ー」はもうすぐ販売開始。延べ床は当初計画比35%増でその分の権
利金と利益も増。建築費3割から5割の上昇分に充てられるはずです。


渋谷駅徒歩8分の約70年定借物件。HPに一時掲載された100戸の予告
広告では61.46から145.76平米で最多価格帯1億8000万円だったと伝
わっています。坪単価は800万円台が多く1000万円越えも。

本来の容積率は500%で、当初計画の容積率緩和は700%でした。そ
れが900%に。渋谷区の錬金術は自ら容積率お手盛り加増、都もそ
れを追認(?)。総合設計なので庁舎敷地の割増分もマンションに(
?)。

定借なら普通は地代が必要ですが、引渡時に地代一括払い(つまり
価格に含まれている?)。地主は自治体の渋谷区なので地主への土
地固資税ナシ(??)。

「え!定借なのに坪1000万円も!?」。「定借物件は安くて当然」
と思われがちですが、この立地でこの条件このレベルなら高くても
当然(???)。

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●ゴーン氏に所得税が課税されるとすると

2005年廃止までは高額納税者公示がありました。

「長者番付」が税務署に貼りだされました。

当時の公示対象は3月末までに提出された確定申告書です。日産ゴ
ーン氏は同日までに意図的に少ない所得税申告をし、4月1日以降に
本来の税額で修正申告を行っていたといいます。加算税が問題にな
りますが、ゴーン氏はその問題よりも公示逃れを優先したようです。
(週刊ダイヤモンド2018.12.15.)

地検特捜部は8年間で91億円の報酬過少記載といいます。18年3月期
だけで16億円。もしこれに所得税が課されれば…所得税率を45%と
して7.2億円、過少申告での重加算税を所得税額の35%とし2.5億円、
計9.7億円。16億円の60%です。あと別途延滞税です。日本の非居
住者となれば住民税ナシ。なお日産は源泉徴収漏れ。
 (日経ビジネス2018.12.17.)

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●クリーニング作業場の土壌汚染で土地減価90%

東京地裁の競売物件。東武大師線大師前徒歩5分、土地78坪建物築2
9年鉄骨造122坪。これで売却基準価額383万円です。「1桁違うんじ
ゃない?」。

クリーニング作業場だったから。現況調査報告書で土地には有害物
質土壌汚染。建物にはアスベスト。

それで土地建物一律90%減価。それ以上の負担となる可能性も示唆。
それでも入札47本で最高値4316万円で落札。
 (週刊住宅2018.12.10.山田純男氏)

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●平成は「敗北」の時代だった

平成元年、世界全体のGDP中の米国GDPは28%で日本15%。今、米国
25%で、日本は僅か6%に。

30年前世界の時価総額上位50社中で日本企業32社。今は50社中でト
ヨタ1社のみ。(産経2019.1.1.)


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bird発行人:山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp
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