(グロビジ!) タイ不動産メルマガ 第17号


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タイ不動産 投資・購入ガイド

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タイ経済・不動産の最新ニュース

<タイ不動産>

三井不動産 タイ・バンコクで新たに 7 つの分譲住宅事業に参画 (出所:タイランドハイパーリンクス)

バンコクで積水化学のユニット住宅(出所:Newsclip.be)

TrueがBTSプンナウィティ駅近くで77,000平米規模の巨大デジタルパークを開発 (出所:Bangkok Post{英語})

住友は海外への投資額500億円を設定 (出所:The Nation{英語})

タイの不動産市場は引き続き第3四半期に上昇(出所:The Nation{英語})

『景気が緩やかな回復を続ける中、タイの不動産市場は好調を維持しており、新規住宅購入者の需要拡大を背景に供給量が増加している。』

 

<タイの交通・インフラ>

サトン通りのBTS新駅、19年に完成見込み (出所:NNA Asia)

バンコク都市鉄道パープルライン、路線接続で運賃大幅値上げ(出所:Newsclip.be)

タイ国鉄がパタヤ・ウタパオ空港を結ぶ新鉄道路線の計画を発表 (出所:Pattaya Mail)

 

<タイ政治・経済>

タイ前国王の葬儀終わる 新時代へ (出所:Newsclip.be)

タイの7―9月期成長率4・3%、過去4年で最大 (出所:Newsclip.be)

世界銀行、2018年のタイのビジネス環境世界190ヶ国中26位。ASEANでは3番目 (出所:B-Search)

「タイランド4.0」とは何か(後編)―EEC(東部経済回廊)開発とその課題― (出所:環太平洋ビジネス情報)

AEC2025とASEANの新たな挑戦 (出所:国際貿易投資研究所)

 

<その他>

多額現金持ち込み タイの空港で日本人拘束 (出所:Newsclip.be)

オンヌット市場の跡地にCentury The Movie Plazaが開業 (出所:グロビジ)

「ドンキ・モール・トンロー(仮称)」ドン・キホーテがタイ進出決定 (出所:タイランドハイパーリンクス)

 

<メディア掲載>

金融マーケットの専門家と個人投資家の本音でつくる総合経済メディア『Money Voice』に最新記事が掲載されました。下記から、ご覧いただけます。

タイ不動産投資、融資を受けるなら現地銀行?それとも日本の銀行?=板野雅由

2016年以降、タイ不動産コラムを連載中の『D-MARK MAGAZINE』。最新号にて「プレビルド物件をタイで買う手順」が掲載されています。

https://my.ebook5.net/dmark/online/

※気になる記事は、タイトルをクリックすると閲覧できます

 

タイ不動産の良くある失敗例 ~前編~

今号では、東京でのタイ不動産セミナーで解説する「タイ不動産での良くある失敗例」について紹介する。


1.日系業者が対応していないエリアの物件を買った

タイ不動産購入者のうち約8割近くは投資用(ラ・アトレアジア調べ)であるが、仲介会社の中には日系賃貸業者等が対応しないエリアの物件を売っている事もある。当然、竣工後も賃貸はおろか物件管理すら対応してもらえない。

基本的にはスクンビット沿線の物件を選ぶようにする。昨今注目されているラマ9世エリア周辺ですら、対応する日系企業が少ない点に要注意。こうした物件は気軽に買ってはいけない。

2.一方通行制限のある通りの物件を買ってしまった

仲介業者を使うと物件価格の3%に相当する手数料がかかるため敬遠する向きもあるが、現地在住者でしか知りえない情報を元にした物件選定やデューデリジェンス(調査活動)は貴重な情報源となる。

特に現地を見ずに購入する場合、インターネットや案内メール、販売員の説明では不足する情報もある。バンコクは渋滞がひどく数キロの車移動に1時間以上かかる事も。当然、両面通行の前面道路は好まれ、一方通行や行き止まりのソイ(通り)は嫌われる傾向にある。転売時の流動性に影響するため、注意したい点だ。

3.購入した物件の前面道路が大雨で冠水する



タイ不動産の最大の天災リスクは大雨による冠水リスクである。日本人の多く住むバンコク・スクンビット地区は比較的冠水に強いエリアであるが、ソイ(通り)によっては水はけの悪いものもある。

例えば、スクンビット・ソイ31や39が代表的で、他のソイが1時間程度で冠水が解消するのに対し、数時間かかる事がある。また、雨量によっては歩道すら歩けない状態になる点にも注意したい。2と同様に現地仲介会社や在住者のアドバイスが重要となる。

4.未完成物件を買ったが思うように売れない



タイ不動産には「ゲンガムライ」と呼ばれる竣工前転売を狙う投資法がある。バンコクの人気物件は発売後即日完売というコンドミニアムもあり、幸運にも権利を確保できた投資家が購入希望者へ利益を乗せて権利転売するのだ。

短期間で利益が期待でき、資金効率が良い(バンコクの物件なら販売価格の25%前後を払うだけで権利確保できる)ことから、ここ数年ゲンガムライを狙う投資家が急増。参加者の増加で、よほど良い案件を初期に仕込まない限り、竣工前転売は難しい。販売会等で業者の口車に乗せられないよう注意したい。

プレビルドと呼ばれる竣工前物件を購入する際も、引渡しを受けられる価格の物件を選定し、竣工後5年~10年は中長期保有する事をお勧めする。

5.購入した物件が未竣工のまま完成しなかった

前述の竣工前物件(プレビルド物件)を購入する場合、考慮すべきは竣工リスク。不動産業者でなくとも判断の指標にしやすいのはタイ証券取引所(SET)に上場しているディベロッパーかどうか。

バンコクはともかく、パタヤやプーケットなど地方都市の場合、地場のディベロッパーがコンドミニアムを完成させられず頓挫するケースも年数件は発生している。地方なら余計に上場企業の物件を選ぶべきである。




今回の「タイ不動産の良くある失敗例~前編~」では、物件購入時の入口戦略でつまづく事例をみてきた。後編では、タイ不動産の特殊ルールによる失敗例や、物件予約後や竣工後のトラブルについて解説する。

 

筆者の経営するラ・アトレアジアでは、タイ不動産の売買仲介、コンドミニアム開発、物件管理サービス等を行っています。詳しくは問合せフォームよりお問合せ下さい。

※本文はあくまで考察であり、本文を参照した結果生じた、いかなる損害に関しても責任は負いかねます。各金融機関の融資条件等は予告なく変更されるため、各金融機関窓口へ直接お問合せください。

 

筆者からのお知らせ ~

▼カンボジアの首都プノンペンで開発中のコンドミニアム「L'attrait Boeung Keng Kang」の地鎮祭が先日行われました。カンボジア法人代表の背中を触り経文を唱える不思議なイベントでしたが、バンコク・トンローに次いでカンボジアでも着工。物件詳細は下記よりどうぞ。現地の視察も可能です。



▼2018年1月は東京にて「タイ不動産法のスペシャリストを招致したセミナー」を計画中。大阪でもタイ不動産の税制まで深く切り込む勉強会を計画しています。決定次第、本メルマガでも告知いたします。

 

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(グロビジ!)主宰

板野雅由(いたのまさよし)

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