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土地建物の譲渡で時価とは


カテゴリー: 2017年09月29日
不動産の譲渡については個人、法人でいろいろなケースがあります。

まず 個人→個人 時価より半分以上低く売った場合売った方は売却損で税金が出ないのですが、これが第三者間の取引なら成立するかもしれませんが

親子などの場合はみなし贈与として、もらったほうに贈与税がかかります。借金つきで資産を贈与するケースなどもありますが負担付贈与の場合も時価での贈与となります。

不動産の時価といってもこの場合相続税評価は使いません。 通常の「時価」を使います (時価の概念はあとで)

問題は個人→法人への定額譲渡 例えば不動産オーナーが不動産管理会社などに資産を譲渡するケースを考えてみます。

個人から法人へ低額に譲渡してもその譲渡価格で譲渡所得を計算するのですが注意点として時価の2分の1未満で売った場合売った個人が時価で売買したとみなされる

みなし譲渡所得課税という恐ろしい制度があります。 また不動産管理会社などの同族会社の場合行為計算否認といいあまりに時価とかけ離れた取引を否認する制度が税法にはあります。

また買い手である法人は個人から低額でうけたものは2分の1にかかわらず時価との差額は受贈益として計上されます。

反対に時価より著しく低く法人が個人に不動産を売ると法人側では時価との差額が寄付金課税され、個人は時価で取得したとして譲渡所得が課税されます。

要するに法人と個人間では一度税金の精算が行われるのです。

ここでいう時価ってなんでしょう

建物については事業に供していたなら簿価(改良費、改築などを大幅にしている場合はその価格を含み、圧縮損などがある場合は圧縮する前)で譲渡されても良いと思います。

また建物の価格が不明な場合は建物の標準的な建築価格表とうのがあり、都道府県ごとの建物の建築価格の単価により取得価格を算定し、そこから減価の額を控除して時価を求めることもできます。

土地は評価方法がたくさんあるだけに困難です。

1 固定資産税評価額 土地建物を一括譲渡する場合などは固定資産税評価額の割合で按分する方法は認められると思います。

また時価は本来の時価の7割を目安として評価されています。 固定資産税評価額=時価は難しいでしょう

2 相続税評価額

路線価がついている土地などの場合相続税や贈与税の申告においてはこの評価を使いますが譲渡の場合の時価にはできないと思います。

目安として本来の時価の8割を目安として評価されています。

3 通常の取引価格

実際に不動産の取引価格情報で不動産業者などにより不動産流通推進センターによる価格査定マニュアルによって同地域における時価を簡易算定する方法です。

全くの第三者間の取引であれば多少時価から上下しても税務上は問題ないのですが同族間 親子間などの場合はなかなか難しいところです。

この場合の時価は収益還元法を使わず、取引事例比較法を使います。

4 地価公示価格

毎年標準値における時価を公示価格としています。この場合はこの価格をベースに個々の事例により時価評価します

5 不動産鑑定士による時価

不動産鑑定士による時価 収益還元法なども用いられるところもありますがまず無難な時価が算定されるので税務上リスクは少ないと思います。

このように色々な時価があり迷ってしまうのですがいろいろなケースで借入を起こすようなケースも多いでしょう

銀行は建物の残償却年数をベースにしてしか借入が難しいと思います。

建物は簿価土地は相続税評価をベースに融資側では見るでしょう

損害保険会社などは再調達価格をベースに契約金額を設定します。 同じようなものを立てた場合の価格ー減耗分です。

また建物だけ譲渡する場合借地権の問題もあるので「土地の無償返還の届け出」が必要になる場合があります。

 

 

税理士・社労士・行政書士  はやし会計

 

http://tsuchiuratax.jp

 

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