過去問から学ぶ宅建試験勉強

【手付金等の保全措置】過去問からまなぶ宅建試験勉強No.151


カテゴリー: 2016年09月27日
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今日は平成25年度 第40問を題材にみていきます。


■■過去問(平成25年度 第40問)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。

1.Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。


2.Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。


3.Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。


4.Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。

■■全体解説

---------------


【手付金の保全措置】


繰り返しですが、覚えておくポイント]
※これだけで一応、宅建試験は対応できるはず。


・未完成物件は5%、完成物件は10%

・超えたら保全措置をして、保全措置をした証拠を買主に交付した後でなければ手付金等を受け取れない。

・未完成か完成かは契約時の状況



※未完成→「100分の5」、完成済み→「100分の10」を超えても保全措置をしなくてもよい例外

当該宅地若しくは建物について、
・買主への所有権移転の登記がされたとき
・買主が所有権の登記をしたとき




・保全措置の方法は、未完成は、銀行か保険会社で保全。完成は、銀行か保険会社または、指定保管機関で保全。


では、細かく↓

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合

[未完成物件の場合]
売買代金の100分の5を超える手付金等

[完成済物件の売買]
売買代金の100分の10を超える手付金等

を受け取る場合は、

この手付金等の保全措置をし、なおかつ、その保全措置をした証書を買主に交付した後でなければ、受け取ることができない。


→

※上記の額以下であれば、なにもしなくても普通に受け取ることができる


※「手付金等」
代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。


※先の「100分の5」「100分の10」は、『契約時』に未完成か完成済か判断する。



※未完成→「100分の5」、完成済み→「100分の10」を超えても保全措置をしなくてもよい例外

当該宅地若しくは建物について、
・買主への所有権移転の登記がされたとき
・買主が所有権の登記をしたとき


--------------------
※保全措置の方法

(1)銀行等との保証委託契約の締結

銀行等との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなった場合において、当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結する。


(2)保険事業者との保証保険契約を締結

保険事業者との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結する。
----------------------
→
買主に「保証委託契約」「保証保険契約」が締結されている証書を交付してからでないと、受け取ることができない。

----------------------

[完成済み物件]の場合は、この2つに加えて、もう1つ別の方法でも保全措置が可能

↓

(3)指定保管機関と手付金等寄託契約を締結

「指定保管機関」との間において、宅地建物取引業者が自己に代理して当該指定保管機関に当該手付金等を受領させることとするとともに、当該指定保管機関が、当該宅地建物取引業者が受領した手付金等の額に相当する額の金銭を保管することを約する契約(手付金等寄託契約)を締結する。


買主との間において、買主が宅地建物取引業者に対して有することとなる手付金等の返還を目的とする債権の担保として、手付金等寄託契約に基づく寄託金の返還を目的とする債権について質権を設定する契約(質権設定契約)を締結する。



以上です。



※ちなみに

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合の8種制限の中に、

受け取れる手付金は売買代金の2割まで、というのがありますが、

売買代金の2割までは受け取れるけど、その範囲内でも、

完成物件の場合は10%、未完成物件の場合は5%を超える場合は手付金等の保全措置が必要ですよ、ということです。







■■選択肢解説

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。




【選択肢1】

Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。



→誤り

細かいですね。未完成物件の場合の、保全措置の方法は、






【選択肢2】

Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。




【選択肢3】

Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。




【選択肢4】

Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。





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