「教養」としての不動産取引

住宅ローン返済中に不動産を売る方法 第99号


カテゴリー: 2017年11月04日
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平成29年11月4日 
「教養」としての不動産取引 第99号

■住宅ローン返済中に不動産を売る方法

きねや不動産株式会社 取締役
不動産活用コンサルタント 楯岡悟朗
http://fudousan-katsuyo.com/
http://kineyafudousan.co.jp/
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◎情報があふれるこんな時代だからこそ!

不動産や不動産取引に関するその場限りではない
本当の知識

<教養>

が、人生で必ず幾度か不動産取引を
行うみなさんにとって必要となるのです。

 不動産会社の取締役として、
 売った・買っただけではなく、
 相談者自身が気づいていない悩みや問題点までも
 浮き彫りにし、依頼者の利益を最優先に考え
 ベストな解決策を提案する不動産活用のプロで
 あるそんな著者が、
 
---------------------------------------------
知識ゼロから専門家以上の不動産&不動産取引に関
する知識を学び、人生を豊かにする<教養>として
の知識をみなさんの頭脳にインストールしてもらう
---------------------------------------------

 ことを目的とし、週に一度のペースでお届けして
 いる、不動産業界に携わる人間が発行するものと
 しては異例のメルマガです。

 教養というのは、文学、音楽、哲学、科学、数学
 などのように、知識を学べばすぐに役に立つとい
 うものではありません。
 しかしふとした瞬間に内面からにじみ出てくるも
 の、それが「教養」です。

 肩肘張らず自由な形で

 「不動産(取引)の知識」

 という<教養>を是非学んでいって下さい。

 ★楯岡悟朗プロフィール 
  http://fudousan-katsuyo.com/greeting/


<先週の活動ダイジェスト>

■契約でオーナー訪問

■案内2件(賃貸&売買)

■税理士打ち合わせ

■同業の社長と会食

■決算業務

など


■10月末に友人家族とキャンプに行く予定でしたが、
 台風接近のせいで、
 あえなくキャンセルとなりました。。。

■その代わりに参加メンバーでボーリングをし、
 その後友人宅で食事をしました。

 その友人宅にはお昼時からお邪魔して、
 結局夜の10時近くまで、
 みんなでず~~~っとダラダラと食事したり、
 飲んだり日本シリーズ見たりして、
 楽しみました。

■キャンプをするには少し寒かったので、
 キャンセルになってしまったのは残念ですが、
 ちょうどよかったかもしれません。

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■長期に渡って住宅ローンを組むということは、
 返済期間と同じ位、住み続ける予定でいるはずです。

 しかし、予定が現実化する人ばかりではありません。
 せっかく手に入れたマイホームを、
 ポジティブ・ネガティブな理由を問わず、
 やむを得ず手放さなくてはならない人も多くいます。

 売りたいと思ったときに、
 ローンが残っていなければいいのですが、
 もちろんそんな人たちばかりではありません。

 住宅ローン返済中だけれども、
 売却しなければならない時どうすればよいのでしょうか?

 今回はそんなお話です 

 それでは

 『今週の「教養」としての不動産取引』

 をどうぞ。

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平成29年11月4日
「教養」としての不動産取引 第99号
■住宅ローン返済中に不動産を売る方法
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■売却して完済できる場合

ローン返済中の不動産を売ることはもちろん可能です。
ただ、売るためには新しい買い手に引き渡しをするときまでに
残っているローンを全額返済しなければなりません。
以下のようなケースの場合は問題ありません。

・売却価格:3,000万
・残 債:1,500万
・売却益:1,500万

買い手から売却代金を受け取ったタイミングで、
全額返済することができ、
なおかつ1,500万の売却益が手元に残ります。

■売却してもローンが残る場合

反対に以下のケースの場合は注意が必要です。

・売却価格:3,000万
・残 債:3,500万
・売却損:500万

ローンの残りが3,500万として、
3,000万でしか売れなければ、
完済するためには500万足りません。

この500万をどこからか調達して、
売却代金と併せて金融機関に返済しなければならないのです。

500万を用意できればよいのですが、
用意できなければいくら売りたいと思っても売れません。

■買い替えの場合

上記の例をもとに、
買い替えのケースを考えてみましょう。
500万を用意できなければ売ることは出来ません。

しかし、買い替えという方法を取ることで、
売却は可能となります。

全額返済するために必要な500万を、
新規に購入する物件のローンに上乗せして借りるのです。

つまり、4,000万の物件を新規購入するローンに
500万を上乗せし、
4,500万のローンを新しく組み直すということです。

ただし買い替えは、
新しい物件の購入前提のプランです。
単純に売却だけしたい、
という人は全額返済するために必要な額を用意するしかありません。

■まとめ

返済中に売却を検討し始めるなら、
まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。

しかし査定というのは、あくまでも

「いくらくらいで売れるだろう」

という過去の成約事例や現在の売り出し事例をもとにした

「予測・予想」

に過ぎません。

また査定の精度によって、
提示される査定金額も異なります。

100%売れる

という金額は買取価格しかありません。
あくまでも予想ですが、

「7割、8割の確率で売れる金額=査定価格」

と私は定義していますが、
すべての不動産会社がそのような定義の元、
査定金額を提示しているわけではありません。

売却の依頼(*媒介契約)を取るために、
相場を無視した高い金額を提示する
お行儀のよろしくない不動産会社も存在します。

売却を依頼したとしても、
売却の取り下げはいつでも可能です。

しかし、気軽に売却に出したことで、
今後の返済計画や将来設計に影響を及ぼす必要もあります。

ローン返済中に受ける査定には十分ご注意ください。

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■あとがき
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今回の

『「教養」としての不動産取引』

はいかがでしたか?

当社もおかげさまで、
10月末で第21期目を終えることができました。

とはいえ次の日も、
いつもと変わらない毎日が続いています。

会社経営はマラソンとはよくいったものです。

また次回、お会いしましょう。

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読むのがとても楽しみです!

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