「教養」としての不動産取引

平成27年12月5日 「教養」としての不動産取引 第16号


カテゴリー: 2015年12月05日
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平成27年12月5日 「教養」としての不動産取引 第16号

■不動産業界の悪習、「囲い込み」とは?

きねや不動産株式会社 取締役
不動産活用コンサルタント 楯岡悟朗
http://fudousan-katsuyo.com/
http://kineyafudousan.co.jp/
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◎情報があふれるこんな時代だからこそ!

不動産や不動産取引に関するその場限りではない
本当の知識<教養>が、
人生で必ず幾度か不動産取引を
行うみなさんにとって必要となるのです。

 不動産会社の取締役として、売った・買っただけではなく、
 相談者自身が気づいていない悩みや問題点までも浮き彫りにし、
 依頼者の利益を最優先に考えベストな解決策を提案する
 不動産活用のプロであるそんな著者が、
 
  ------------------------------------------------
  知識ゼロから専門家以上の不動産&不動産取引に関する
  知識を学び、人生を豊かにする<教養>としての知識を、
  みなさんの頭脳にインストールしてもらう
  ------------------------------------------------

 ことを目的とし、週に一度のペースでお届けしている、
 不動産業界に携わる人間が発行するものとしては異例のメルマガです。

 教養というのは、文学、音楽、哲学、科学、数学などのように、
 知識を学べばすぐに役に立つというものではありません。
 肩肘張らず自由な形で

 「不動産(取引)の知識」

 という教養を是非学んでいって下さい。

 ★楯岡悟朗プロフィール http://fudousan-katsuyo.com/greeting/

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<先週の活動ダイジェスト>

■賃貸物件の契約

■日仏文化研究会に参加

■相続セミナーに参加

■社内事務

■弁護士事務所と懇親会

など

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■先週一週間、
色々忙しく動き回っていた気がしますが、
上記のように予定を改めて書き出してみると、
・・・なんだかあまり仕事してませんね(汗)

■どうでも良いことですが、
このメルマガはいつも木曜日か金曜日に執筆しています。
ただ、今日の記事は火曜日に書いています。

■これまたどうでも良いことですが、
木曜日、金曜日と、
取引先のお客様の慰安旅行に誘われていて、
冬の北海道へ行ってくる予定です!

■ただただ、美味しいものを食べに行くだけなのですが、
今から大変楽しみです。

行った日の昼食、夕食
次の日の昼食

と、北海道グルメを満喫出来るのは3回!

失敗を許されないのは、
不動産取引同様です(笑)

緊張感にあふれる前々日です。

■さて、今回のテーマは、
前回の記事の中で少しだけ触れた、

「囲い込み」

についてです。
一般紙でも取り上げられたことがあるので、
ひょっとしたらご存知のかたも多いかもしれません。

■個人的な意見ですが、
これがなくなるだけで、
不動産業界が眺める景色は、
全く違うものになるのではと思うほど、
重要なテーマです。

是非、刮目して見てください。

■それでは

 「今週の「教養」としての不動産取引」

 をどうぞ。

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<今週の不動産取引の「教養」>

【 不動産業界の悪習、「囲い込み」とは? 】

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■不動産業界の悪習

売主から専属・専任で媒介契約を結んだ不動産会社が、
義務にも関わらずレインズに登録もせず、
他の不動産業者へ一切物件を紹介せずに、
自社に問い合わせしてきたお客さんにしか紹介しないことがあります。

情報そのものをまったく公開しないパターンと、
形だけレインズに登録して、

「契約予定です」

と言って紹介しないパターンがありますが、
これらがどちらも

「囲い込み」

と呼ばれる業界の悪習です。

■片手?両手?不動産業者の報酬体系

不動産仲介業者が、
報酬をもらうためには、

・不動産購入のお手伝いをする
・不動産売却のお手伝いをする

上記2点、どちらかを行う必要があります。

どちらか一方のお手伝いでもいいし、
双方のお手伝いをすることも出来ます。
弁護士で言う所の双方代理が認められているのです。

一方のお手伝いをして、
報酬を得ることを業界用語で「片手」と言い、
売り手・買い手双方のお手伝いをして報酬を得ることを、
「両手」と言います。

ここまで書けばお分かりの方も多いと思いますが、
不動産会社としては、
売り手と買い手、
双方のお手伝いした方が、
どちらか片方だけ手掛けた時と比べると、
報酬は単純に2倍となるのです。
ですから不動産会社は報酬が2倍になる両手を目指すのです。

■「狙って」手数料2倍!

売り手と買い手、
つまり購入と売却を同時にお手伝いをすることは、
双方の利益を調整することから始まり、
単純に作業量も増えますので、
片手取り引きに比べると難易度は高くなります。

「売却の依頼を受けて、
販売していく中で、
運良く買い手さんも自社で見つけることができた」

このような自然の流れで両手取り引きが成立することは、
誰も異論はないはずです。

しかし問題なのは、
上記のように自然な流れで両手取り引きになるのではなく、

「狙って」

両手を目指すことです。

「狙う」

というのはどういうことかというと、

・レインズに登録しない
・他社経由のお客さんには物件を紹介せず、
自社経由のお客さんにしか物件を紹介しない

ということです。
これがいつまで経ってもなかなかなくならない

「囲い込み」

です。

■売り手、買い手双方にデメリット

これをされてしまうと、
売り手・買い手双方に以下のようなデメリットが生じます。

売り手・・・早期に良いお客さんと契約する機会を逸する
買い手・・・欲しいと思った物件を、
      物件を扱っている不動産会社を通してしか買えない

こうして整理していくと、
不動産会社の都合で、
売り手・買い手の利益が左右されていることが分かります。

■対策を打ち始めました

最近になり、
業界もようやく重い腰を上げたようで、
対策を講じ始めています。

レインズは基本、
不動産業者しか見ることが出来ないのですが、
売主が自分の物件が登録されているか、
確認出来るようになるそうです。

また、問い合わせが何件あるとか、
内見がどのくらいあるのか等、
ステータス管理も行えるようになる、

という話しです。

どこまで実現されるのかは分かりませんが、
表面的には誰にとっても損はない仕組みだと思えます。

実際に実現したら、
試行錯誤する点は出てくるでしょう。

しかし、不動産業界の景色が、
ガラッと変わるのではないかと、
期待しています。

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単純売却、相続、離婚、債務整理、
買い替えに伴う売却、空室対策等、
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きねや不動産株式会社 取締役
不動産活用コンサルタント
楯岡悟朗(twitter:@gorotateoka)

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士(資産設計提案業務)

Facebookやってます! 
http://www.facebook.com/gorotateoka
メッセージ添えてのリクエストは大歓迎です!

初めての著書、
「ここで辞めたらただの負け犬!」好評発売中!
ご購入は大手書店、アマゾンで!
http://www.amazon.co.jp/dp/4046003650/

【 All About公式ガイド 】
「土地査定・不動産査定」
「土地の売却・土地売買」
「土地活用のノウハウ」
「アパート・マンション経営」
http://allabout.co.jp/gm/gp/1180/ 

【 運営サイト 】
■不動産活用コム   
 http://fudousan-katsuyo.com/
■空き家管理センター 
 http://akiya-center.com/

(社)東京都宅地建物取引業協会
(社)全国宅地建物取引業保証協会
東京都世田谷区等々力2-20-12 メープルハウス尾山台
宅地建物取引業免許 東京都知事(4)第75508号

★きねや不動産株式会社    
http://www.kineyafudousan.co.jp/
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