「教養」としての不動産取引

サンプル誌


カテゴリー:
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平成27年8月○○日 「教養」としての不動産取引 ○○号

■査定を受ける時の注意点

きねや不動産株式会社 取締役
不動産活用コンサルタント 楯岡悟朗
http://fudousan-katsuyo.com/
http://kineyafudousan.co.jp/
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◎本メールマガジンは、

情報があふれるこんな時代だからこそ、
不動産や不動産取引に関するその場限りではない
本当の知識<教養>が、人生で必ず幾度か不動産取引を
行うみなさんにとって必要となるのです。

 不動産会社の取締役として、売った・買っただけではなく、
 相談者自身が気づいていない悩みや問題点までも浮き彫りにし、
 依頼者の利益を最優先に考えベストな解決策を提案する不動産活用のプロ。
 そんな著者が、
 
  ------------------------------------------------
  知識ゼロから専門家以上の不動産&不動産取引に関する
  知識を学び、人生を豊かにする<教養>としての知識を、
  みなさんの頭脳にインストールしてもらう
  ------------------------------------------------

 ことを目的とし、週に一度のペースでお届けしている、
 不動産業界に携わる人間が発行するものとしては異例のメルマガです。

 教養というのは、文学、音楽、哲学、科学、数学などのように、
 知識を学べばすぐに役に立つというものではありません。
 肩肘張らず自由な形で「不動産(取引)の知識」を学んで下さい。

 ★楯岡悟朗プロフィール http://fudousan-katsuyo.com/greeting/

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<先週の活動ダイジェスト>

■買い替えの相談

■不動産売買契約

■不動産活用のコンサルティング

など

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■こんにちは、楯岡です。

今週はお盆休みに入っているからか、
お客様とのアポイントもなく、
先週取った夏休みの影響で溜まった、
事務作業を集中的に行えています。

一時期の猛暑は大分落ち着いたので、
外出してもあまり辛くはないですが、
まだまだ暑い日が続いています。
気をつけましょう。


■それでは、

 「今週の「教養」としての不動産知識」

 をどうぞ。

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<今週の不動産取引の「教養」>

【 査定を受ける時の注意点 】

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不動産を売却したいというお客さんから、
査定の依頼を受けると、
不動産会社は専属専任や専任媒介売却の依頼を受けたいがために、
明らかに相場を無視した、
高すぎる価格を提示することに対しての批判が以前からあります。

「当社であればこの価格で売って見せます!だから専任下さい」

高い金額をもっともらしい理由で伝えられて、
悪い気のするオーナーさんはいません。

良い気分で売却に出してみますが、
結果、案内もほとんどなく、
結局売れに金額を下げさせるのはある種、
詐欺みたいなもんです。

一括査定サイトなどで複数の不動産会社が一度に査定に呼ばれると、
それぞれ他社の伝える金額を気にして、
中々本当の査定価格を言いません。

なぜなら一番最初に訪問した不動産会社は、
自社が伝えた金額が、
他の会社の叩き台になってしまうのを恐れているのです。

引っ越しの一括査定を利用された方なら経験あるかもしれませんが、
ネットの送信ボタンを押した直後から電話が鳴り響きます。
あれは一番最初にお客さんとコンタクトを取った会社が最強だからです。
なぜかというと

「今当社で決めて頂ければ、あと○○万、特別に割り引かせて頂きます!」

という必殺の殺し文句があるからです。

お客さんとしては

「これを逃して他がここより高い金額だったら・・・」

と葛藤に迫られ、
引っ越しの準備で慌ただしいなか、
他社と時間をかける煩わしさから

「まあ当初の金額より値引きしてくれるならここでいいや」

と考え、他社の引っ越し会社がコンタクトを取れたときにはすでに決めてしまっているのです。
それをひっくり返すのはほとんど不可能です。

上記のようなやりとりが、不動産の査定時には起き得ないからです。

「当社に売却の依頼を出して頂ければ、あと○○万円高く売りに出します!」

と言われても、オーナーとしては

「はあ!?」

となるでしょう。

他社がどれくらいの金額を伝えているのかある程度聞き出したうえで、
一番最後に一番高い金額を伝えようとするのです。
つまり

「後出しじゃんけん」

が一番強いのです。
ですから、

「調査して再度お伺いさせて下さい」

といって、回答を避けます。
当然二番目に訪問した不動産会社は、
自社が何番目に来たのかを把握したうえで、

「他社さんはどの位のこと言ってました?」

と聞きだそうとします。

一番目の不動産会社が金額を伝えていないので、
ここで二番目の不動産会社が金額を伝えてしまうと、
その価格がたたき台となってしまいます。

それを避けるために二番目の不動産会社も、
調査する時間が欲しいとか適当なもっともらしい理由をつけて、

「後日またご報告にあがります」

となります。
イタチごっこのようで笑ってしまいますが、
これって本当に現場で行われていることです。

仮に一番目の不動産会社が既に金額を伝えていたら、
その金額を確認したうえで、

「へ~~~、その価格はずいぶん安いですね~。
普通にやればあと○○万は高く売れると思うんですけどね~」

と、言えば済むのです。
オーナーが喜ぶであろう高い金額を伝えて、
有無を言わさずその場で媒介を取得しようとするから、
こういうことが起きてしまうのです。

オーナーとしても、
不動産会社の査定というものが、
引っ越し会社や車の買取査定とは全くの別物だという強い認識を持つ必要があります。

しかし、高い金額で査定することが必ずしもいけないという訳ではありません。
周辺物件の売出・成約状況を提示して、

「現在の状況や過去の事例から、相場として恐らくこの辺りではないでしょうか」

と適正な金額を伝えた上で、
売主さんの売却事情を踏まえ、

「急いで売る必要はないようですから、最初はご希望の金額で出してみたらいかがですか?」

と提案するのはまっとうな行為で、
それが本来あるべき不動産査定であり、
不動産会社の役目です。

仮に売れずに金額の見直しを提案する際も、
違和感なく受け入れてくれると思います。
問題なのは適正な金額を伝えないで、
あたかも

「自社に任せてもらえれば他社より高く売れる」

とだけしか言わず、
オーナーが

「本当の査定価格」

を知らされないから、
後々問題になるわけです。

本当の価格を言ったら断られる、
と思っているからこうした不毛なやりとりが行われているのでしょうが、
真実をしっかりと伝えて信頼してもらえれば、
例え他社より金額が低かったとしても選んでくれると思うのです。

オーナーとしては、
不動産会社が査定で伝える耳触りの良い価格は、
いったん疑問に持った方が良いと思っておきましょう。
不動産会社によって、
金額が何百万も差が出ることなんて、
おかしな話なのですから。

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