「教養」としての不動産取引

住宅ローン返済時の買い替え、メリットとデメリット 第101号


カテゴリー: 2017年12月09日
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平成29年12月9日 
「教養」としての不動産取引 第101号

■住宅ローン返済時の買い替え、メリットとデメリット

きねや不動産株式会社 取締役
不動産活用コンサルタント 楯岡悟朗
http://fudousan-katsuyo.com/
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◎情報があふれるこんな時代だからこそ!

不動産や不動産取引に関するその場限りではない
本当の知識

<教養>

が、人生で必ず幾度か不動産取引を
行うみなさんにとって必要となるのです。

 不動産会社の取締役として、
 売った・買っただけではなく、
 相談者自身が気づいていない悩みや問題点までも
 浮き彫りにし、依頼者の利益を最優先に考え
 ベストな解決策を提案する不動産活用のプロで
 あるそんな著者が、
 
---------------------------------------------
知識ゼロから専門家以上の不動産&不動産取引に関
する知識を学び、人生を豊かにする<教養>として
の知識をみなさんの頭脳にインストールしてもらう
---------------------------------------------

 ことを目的とし、週に一度のペースでお届けして
 いる、不動産業界に携わる人間が発行するものと
 しては異例のメルマガです。

 教養というのは、文学、音楽、哲学、科学、数学
 などのように、知識を学べばすぐに役に立つとい
 うものではありません。
 しかしふとした瞬間に内面からにじみ出てくるも
 の、それが「教養」です。

 肩肘張らず自由な形で

 「不動産(取引)の知識」

 という<教養>を是非学んでいって下さい。

 ★楯岡悟朗プロフィール 
  http://fudousan-katsuyo.com/greeting/


<先週の活動ダイジェスト>

■マンションの決済

■物件探しのお客様がご来店

■会社決算の件で税理士来社、打ち合わせ

■テナントビルの内見

■調査

■契約書の作成

など

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■↑の活動ダイジェストで、

「マンション決済」

とありますが、
あれ、私の持ってるワンルームマンションのことです(笑)

記事にもしたことがある、
約10年ほど所有した投資物件でしたが、
この度、売却をしたのです。

【 関連記事 →→→ 空室対策には差別化が必要 】
  http://fudousan-katsuyo.com/83/

■いま、不動産の取引は活発です。
 ご購入の相談に来られる方にも

 「いまは買うより売り時ですよ」

 とご説明しています。

 とにかくよく売れていて、
 金額も一時期よりかなり上がってます。

■今回売却したワンルームマンションも、

 ・狭小(16平米程度)
 ・3点ユニット
 
 という、今だったら絶対買わない物件ですが、
 10年前に購入した価格と、
 ほとんど変わらない価格で、
 売ることができました。

 ちなみに購入した方は、
 投資用マンションを投資家に販売している不動産業者なので、
 私が売却した価格よりも、
 何割か上乗せされた価格で、
 購入することになるのでしょう。

 今は特に!投資用マンションなんか買ってはダメ!ですよ。

■さて今回の内容は、

 「住宅ローン返済時の買い替え、メリットとデメリット」
 
 です。

 それでは

 『今週の「教養」としての不動産取引』

 をどうぞ。

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平成29年12月9日
「教養」としての不動産取引 第101号
■住宅ローン返済時の買い替え、メリットとデメリット
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■住宅ローン返済時の買い替えとは?

様々なパターンの買い替えがありますが、
ここで解説する買い替えは、

売却価格 < 残債

を想定しています。

このケースの買い替えが、
最も手続き的に煩雑で、
仲介業者の力量が問われる難しい買い替えです。

■住宅ローン返済時の買い替えメリット

どのような買い替えを行うかによって、
メリットは異なります。

以下の二通りが想定できます。まず一つ目。

・売却価格:3,000万

・残債:3,500万

・購入物件:2,000万

とすると・・・

(3,500-3,000)+ 2,000万=2,500万

2,500万の新規借入となります。

ローン残高が1,000万減ったことに加え、
月の返済額も圧縮出来ました。

次に二つ目のケースです。

・売却価格:3,000万

・残債:3,500万

・購入物件:4,000万

(3,500-3,000)+ 4,000万=4,500万

今よりも条件の良い物件に、
完済することなく住み替えることが出来ます。

■住宅ローン返済時の買い替えデメリット

デメリットしては、売却と購入、二つの取引を同時進行、
同時完了させる必要があるため、
単独取引と比べて引き渡し日など制限がかかります。
購入と売却、どちらを先行させるかによっても異なります。

■まとめ

いかがだったでしょうか?
今回は売却損が出た場合の買い替えでしたが、

売却価格 ≧ 残債

のケースもあります。

売却することで残債は完済、
もしくは売却益が出るので、
取引の複雑さは今回解説した内容とは比べ物になりません。

・売却価格:3,000万

・残債:2,500万

3,000万-2,500万=500万

売却益が出ることになります。

500万の手持ち資金を持って、
新規物件の購入ができるのです。

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■あとがき
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今回の

『「教養」としての不動産取引』

はいかがでしたか?

気が付けば年末。
タイムリミットがある中で、
仕事以外にやることが増えるのがこの時期。

師走

とはよくいったものです。

では、また次回、お会いしましょう。


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