1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ

姫ちゃんフド活:廃墟投資か!リフォーム必須の23区高積算10%物件


カテゴリー: 2017年07月26日
まぐまぐ大賞2016資産運用(不動産)1位
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今時23区で利回り10%超です。しかし、それにはワケが・・・。

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■本日の内容■
姫ちゃんフド活:廃墟投資か!リフォーム必須の23区高積算10%物件
(東京23区、3000万円台前半、利回り10%超、駅徒歩11分、高積算)
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 こんにちは、姫ちゃんです。

23区内で10%かつ高積算とくれば、これは見に行くしかありませんね。

【築古好立地の物件スペック】

■価格/表面利回り
3000万円台前半
利回り10%超

■築年
昭和60年(1985年)

■土地面積
約92平米(28坪)

■建物構造/間取り
木造2階建 1DK×6
※図面から把握できる範囲で記載

■積算
約2130万円(実勢価格2700万円)


【現地調査の感想】

 本日の物件は高積算・高利回り・23区と3拍子そろったものです。

しかし、不動産の世界に全ての要素を満たしたものは存在しません。

正確に言うと、存在するけど瞬間蒸発してしまうので、エンドユーザーにはまず回ってきません。

この物件の場合、数値の要素は全てを満たしています。ということは数値以外の要素で何らかの問題を抱えているということです。

それを確かめに物件を見に行きました。

 売側業者の話によると今回の物件は更地にして売りたかったということで、長い間、入居者を募集しておらず、6部屋中5部屋が空室とのこと。

せっかくですので空いている5部屋全てを内見させてもらいました。

 最初は1階の一番手前の部屋を見ました。その部屋はお風呂こそバランス釜ですが、壁紙も床も割ときれいでかんたんな清掃だけで十分募集が出来そうでした。

次に隣の2部屋目を見ます。この部屋は先ほどよりは汚れてはいますが、まぁ通常の範囲内。壁紙を交換したりすれば大丈夫そうです。

問題は3部屋目です。床の汚れは半端なく、キッチンも黒々としています。畳にはシミがついているので表替えでは対応できなさそうです。またフロトイレもかなり汚しているので、どこまで再利用可能か検討が必要です。

4部屋目はまぁ2部屋目と同様くらいの感じです。

そして最後の5部屋目。ここも3部屋目と同様に汚れがひどく、床がべとべとします。キッチンもきれいにしなくてはなりませんし、入り口の壁には穴があいているようで、ガムテープでその穴を塞いでいます。

 どの部屋も全ての建具はそれなりの補修や交換が必要ですし、床の補修や清掃も必要です。

また長期間使われていない給湯器やトイレの水洗などがちゃんと稼働するかどうかもわかりません。

楽観的に見積もって、全ての水回りがそのまま使用可能だとしても、内装のリフォームに200万円くらいはかかるでしょう。

また、外壁などもあまりきれいではないので、100~200万円くらいはかかると考えます。

そうすると、よほどコストを抑えてリフォームしないと利回り9%を切りそうです。

ましてや、水回りや給湯を交換するとなるとさらに100万円以上はかかるでしょう。

そうしてリフォームをしても、空室の5部屋を満室にするためにはそれなりの期間が必要になります。

つまり手持ち資金があまりない通常の投資家には少々厳しい物件だということです。

 やはり、全ての要素を満たすバラ色の物件なんて、そうそう存在しないなとあらためて思います。青い鳥はどこにもいないという前提で探さないと、いつまでたっても良い物件なんて買えないですね。

 そうそうこの物件の良いところといえば、まず洗濯機置き場が室内ということです。

また前面道路が広く、私道との角地になるので日当たりなどは非常に良いです。

そして人口が多い地域で駅からも徒歩11分なので、ちゃんと整備すれば相場の賃料で満室を十分狙えるということです。

 つまり、廃墟投資のように、自分で格安リフォームができ、必要最小限の投資で回すことができる人にはチャンスがあるということです。

まぁこれは相当な覚悟と時間を費やさねばならないので、軽い気持ちで手を出せるものではないなと思います。

 チャレンジしてみたい人はDIY覚悟でご連絡下さい。

私は廃墟投資も好きなので、簡単なDIYでしたら、色々お教えしますよ。

でわでわ。

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■おわりに■
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最後までお読み頂きありがとうございます。
私は、不動産への熱意と臨場感が伝わるように

あまり文法にこだわらず、文章を書いています。
そのため、少々読みづらい部分があるかと思いますがご了承ください。

※フド活とは、姫ちゃんが提唱するローリスク・ミドルリターンの不動産投資活動のことです。

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