【ゆめたか大家】男もすなる不動産投資といふものを、女もしてみむとてするなり

第128号 【取得費】【開業費】の反省点


カテゴリー: 2013年05月20日
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       男もすなる不動産投資といふものを

       女もしてみむとてするなり

        ~収支管理・確定申告編~
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■第128号 【取得費】【開業費】の反省点

☆2013年5月20日発行
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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。

ゆめたか大家のプロフィールはこちらです。

⇒ http://ameblo.jp/yumetaka367/entry-11531242726.html


日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の

買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた

「不動産取得編」はこちらです。

⇒ http://mailzou.com/get.php?R=56107&M=25048


不動産取得税の支払いに関連して

楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた

「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。

⇒ http://mailzou.com/get.php?R=60590&M=25048


「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ

10億マンション税理士さんのお話も収録した

「収支管理・確定申告編1」はこちらです。

⇒ http://mailzou.com/get.php?R=60267&M=25048

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■本文
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前回は、私が「不動産取得編」で購入した物件の

「不動産購入時の税務」で

【経費とするもの】

について振り返りました。


そして大幅に改善できるのは

「司法書士報酬」だったのでした。


今回の音楽は「ふしぎな島のフローネ」の

エンディングテーマにしました。

http://www.youtube.com/watch?v=dAIWc2G4G4w


今回は

【取得費とするもの】

【その他(開業費)】

について、振り返ります。


【取得費とするもの】

≪仲介手数料≫

・仲介手数料:約51万円。


これは全額お支払いしました。

とても良い物件をご紹介いただいたので

これを値切るのは鬼だと思います。


≪売買契約書の印紙税≫

・売買契約書の印紙税:15000円。


当時は「売買契約書の正本を1通作成してコピーする」

という手法を知らなかったので

印紙税を15000円払いました。


でもあの売主さんならば、売買契約書のコピーによる

印紙税折半もご了承いただけたのではないかと思います。


また印紙はセブンイレブンにて

nanacoカードで買う事ができるので

楽天・nanacoカードにてお得に買う事ができるのですが

当時はその事を知りませんでした。

http://www.nanaco-net.jp/point/item.html


≪固定資産税の清算金≫

・固定資産税・都市計画税の精算金:約34000円。


法律では1月1日に土地や建物を所有している人が

固定資産税と都市計画税を払う事になっているので

買主が精算金を払わなくても問題はなく

固定資産税の精算金の放棄を

お願いすることもできるそうです。

(しかし実際は難しいと思います。)


【取得費とするもののまとめ】

・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・固定資産税の清算金

以上はいずれも節約可能なのですが

現実的にはかなり困難だと思います。


【その他(開業費)】

・開業費:なし。


私は当時、「開業費」というものを知りませんでした。

(そもそも業務的規模(5棟10室未満)の場合は

 「開業費」は認められていません。)


業務的規模の場合は

交通費は交通費として経費とし

リフォーム代は修繕費として(もしくは資産計上して)

税務処理することになっていますので

そういった意味では

以下の項目は「開業費」のようなものだったと言えるでしょう。


印鑑証明書2通600円

住民票2通400円

契約時の交通費往復340円

5000万先生交通費往復520円

5000万先生印鑑証明書350円

5000円先生謝礼130円

自分の交通費往復340円

日本政策金融公庫振込み手数料金2回420円

小切手手数料840円

物件引渡し交通費往復340円

外壁のひび割れ補修剤2100円

コンクリートのひびふさぎ1090円

はしご6980円


私は以上を「経費」および「修繕費」として

確定申告しました。


【その他(開業費)のまとめ】

いずれも、節約は無理そうに思います。


【不動産取得編の物件購入時の反省点まとめ】

以上、2回に渡って

・経費とするもの
・取得費とするもの
・その他(開業費)

について振り返りました。


私は日本政策金融公庫よりお金を借りたので

諸費用はずいぶんと節約できていました。


その他も節約可能な項目はあるものの

現実的に節約可能なのは

「司法書士報酬」だと思いました。


前回も書きましたが

有給休暇を取って給料をもらいながら

司法書士報酬5~10万円が節約できるならば

とてもよいと思います。


このため、次回は自分で登記をしてみたいと思います!


「笑って、フローネ」とまではいかなくても

ある程度調べたり、勉強するなどとして

「自信をもって」登記ができるように頑張りたいと思います!


【ゆめたか大家の現時点での考え】

物件購入時の諸費用節約のためには、以下のようにする。

・日本政策金融公庫からお金を借りる。

・自分で登記をする。

・不動産取得税や印紙税は、楽天・nanacoカードを活用。


以上で「収支管理・確定申告編2」を終わりにします。


「収支管理・確定申告編2」では

「不動産購入時の税務」を書きました。


予定では「不動産賃貸業の税務」も書く予定だったのですが

書いているうちに長くなってしまいましたので、これについては

「収支管理・確定申告編3」で書く事にさせて頂きます。


そして次号の内容なのですが

楽天・nanacoカードの使い方につき

その後、気が付いたことがありましたので

2~3回は楽天・nanacoカード編の

補足をさせていただきます。


以下、次号に続きます。


素人である「ゆめたか大家」が

経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!

40位くらいで、結構善戦しています!

http://blog.with2.net/link.php?1489945

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■情報紹介
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今回は、税理士である叶温(かなえ・ゆたか)さんの

無料レポートを紹介させていただきます。


『今でも新規法人を使って消費税還付を受ける方法』

http://www.muryoj.com/get.php?R=20508&M=100005416


叶さんは不動産専門の税理士さんですが

ご自身でも不動産投資をなさっておられます。


この無料レポートでは

叶さんが1億円の不動産をフルローンで購入され

この際に275万円の消費税還付を受け

260万円の不動産取得税が払えたと記載されています。


そして本文では

消費税還付のための具体的な方法が記されています。

平成22年4 月の消費税法改正にも対応しています。


この「消費税還付」という方法は

「不動産購入時の税務」の切り札かもしれません。


この無料レポートは「メルぞう」では見つからなかったのですが

「無料情報ドットコム」にて発見したため

皆様にお伝えする次第です。


これは目を通しておかれた方がよいと思います。

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■編集後記
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おかげさまで「収支管理・確定申告編2」を

書き終えることができました。


連載中、多くの方よりコメントをいただきましたが

それが私にとってどれだけ勉強になったかわかりません。

この場を借りて御礼を申し上げます。

本当にありがとうございました。


この連載もまとめて無料レポートにしようと思いますが

また100ページ以上になってしまうと思います。

どうかしばらくお待ちいただければと思います。


また連載中もメールマガジンの読者数が増え

まぐまぐ版80人以上!

独自配信版740人以上!

合計820人以上!となりました。


10ヶ月足らずでここまで来れましたのは

ひとえに皆様方のおかげです。

心より感謝しております。


それではまた次号で

皆様にお会いできるのを楽しみにしております!


最後までお読み頂きありがとうございました。

不動産関係は派手な情報が多いですが

私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。

ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。

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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり

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