激安戸建不動産投資術

第2回  激安ボロ物件の探し方


カテゴリー: 2010年09月18日
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夜逃げ事件の顛末。詳細は編集後記で

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第2回  激安ボロ物件の探し方
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こんにちは、府中の鷹と申します。

さて、第2回目ですが、今回は激安ボロ物件の探し方について話をしたいと思います。

その前にまずはお得な無料レポート情報から

■無料レポート情報

『【不動産投資の教科書】忙しいサラリーマン向けのための自宅にいながら出来る不動産謄本取得マニュアル』

みなさんが不動産の購入を検討する際に、登記簿謄本というものを必ず見ていくことに

なります。

また、親戚や友人や兄弟等で借金をしていたり、財務的に問題があった時にも登記簿

謄本の担保欄を見るとわかります。

加えて、今、競売がブームになっておりますが、業者のみならず、個人の不動産投資家

も転売でボロ儲けをしている事があります。

その際に、謄本とVITを見れば、落札金額がわかるので、そこから逆算して、指値をし

ていくことも可能です。

以前、私が購入を検討していた物件は、競売流れで個人投資家が転売していました。

謄本をいただけないので、こちらのマニュアルにしたがって、PCから取った所、なんと250万

で入手したものを580万で販売していました。

リフォームもあまり質の良くないセルフリフォームでした。

そこで、580万の売り出し価格に対して、350万で鬼のような指値をしたのですが、却下

されてしまいました。

懇意にしていた三井のリハウスのカワグチさん(仮名)にお願いしたのですが、その後売主様

が激怒されて、専任媒介契約を解除されて、後日別の業者で再度売りに出ていました。

よって、PCから登記簿を取れるようになると、売主の財務状況や物件の歴史がわかり、

交渉に有利になります。

他にも私が使用した実際の例として、

・祖母の所有する不動産の所有権が勝手に移転された際に利用

・再建築不可物件を購入した際に、隣に立っている家の所有者を調査し、売却依頼する際に利用


ぜひ、このレポートを読んで、上手に活用してみてください。

こちらが無料レポート

⇒ http://mailzou.com/get.php?R=30475&M=13246

※無料レポートをダウンロードされる際には、ダウンロード専用のフリーア
ドレス(gmail等)を取得して、ダウンロードするようにしてください。
メールスタンドの不正利用者がおり、大量のスパムメールを送りつ
けてくる事があります。


■激安ボロ物件の探し方について

さて、第2回目ですので、加藤師匠やJMさんなどの洗練された投資家の方々を見習って、

物件を探し始めました。

私が今、探すときに使用しているのは次の通りです。

1.インターネット 

2.チラシ、新聞広告

3.知人の紹介

4.近隣不動産への営業活動


1のインターネットですが、主に以下のサイトを使っています。

 ・不動産ジャパン
 
 ・アットホーム

 ・HOMES

 ・三井のリハウスのHP

 ・Yahoo不動産

 ・健美家

どれも同じじゃないのかと思うかもしれませんが、実は違います。

不動産ジャパンとアットホームは基本的には専属専任物件のものが多いです。

なので、使い方として、健美家で見つけた物件を不動産ジャパンやアットホーム

で再度探して、専任業者とコンタクトをして、進めていく方法がよいと思います。

以前、ブログや無料レポートで話をしたと思いますが、その方が高い確率で鬼のような

指値が通ります。

また、健美家は非常に見やすくて良いサイトだと思いますが、ここに多数出ている

業者は、かなりの広告料を割いて、片手の仲介手数料の獲得のみを狙っています。

千葉にある、〇〇という業者は、全国営業活動をしているようです。

しかしながら、かなりノルマがキツイので、アフタフォローが全くできていません。

毛呂の物件を購入時に、手数料に加えて、謝礼を5万円程度差し上げましたが、

それっきりで何の連絡も頂いておりません。

また、アットホームは古くからの不動産屋さんが使っていることが多く、まれにお宝物件

が出てくるのでこちらは毎日見るとよいかと思います。

私が所有している東村山の戸建はアットホームにしか載っておりませんでした。

営業の方に聞いたところ、金額も安いので、積極的に出さなかったし、レインズにも

実は載せていませんとの事でした。

そんな事があるんだと思って、色々と聞くと、売買は年間数件程度しかやったことがなく

貸主様がたまたま売りに出したいという依頼を受けたので、特別やりましたとの事でした。

この時は、契約書を何度も書き換え、契約・決済完了まで3時間もかかりました。

そうゆうこともあるんだと知りました。

そして、三井のリハウス。

ここは実はお宝物件を大量に保有しています。(首都圏の場合ですが。)

新聞広告や訪問すると、属性が良いとわかるや、相当訓練されている営業マンが収入

限度額ギリギリのローンで高い物件を紹介されます。

私が自分で住んでいるマンションも三井のリハウスでした。

この時は3,500万の中古マンションでした。結果的に指値して、2980万で購入しました。

が、今思うと高い買い物でした。

そのような高額物件をメインに扱っている一方で、実はボロ物件を密かに扱っています。

普通にいってもなかなか紹介してくれません。

不動産ジャパンや三井のリハウスのHPで掲載されています。

そこを軸に関係を作ると、ボロ物件情報が流れてくるようになります。

また、営業マンもボロ物件はできるだけ早急に販売して、手数料を稼ぎたいので、かなり

無茶な指値も売主様へ持っていってくれます。

特に、首都圏で言うと、川越、上尾、入間、越谷あたりのエリアは狙い目です。

今日は長くなってしまったので、2以降はまた明日にしたいと思います。

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■編集後記

夜逃げされて、3日が経過し、徐々に全貌が明らかになってきました。

・入居者の方のつとめ先には実際は働いていなかった。

・どうやら左ウイングの方だったらしい。

・過去に泥棒が2回入って、滞納となった。

・保証会社の厳しい追い込みに耐えられなくなり、失踪。

・物件周辺はごみの山

・中はまだ見ていないが、内部もかなりゴミが残されている。

家賃保証会社を使っていても、万全ではないことがわかりました。

これもよい経験です。

今後は定期借家契約にできるだけ切り替えて、審査時に自分でも身分照会をしようと思います。


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