中古住宅をお得に買う方法

●刀根 不動産売却15日間講座(9日目)


カテゴリー: 2014年05月01日
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こんにちは
不動産売買の専門家の刀根です。
http://myhome-p.com/profile/


9日目の講座となります。


不動産売却講座も大詰め。
売却を任せる不動産仲介会社を選ぶ
タイミングです。


前回、一括査定依頼をしましたので
各仲介会社から査定書があがって
きていると思います。


この査定書の見極め方について
お伝えします。


それではスタートです。



■不動産売却15日間講座(9日目)


第9回「売却査定額の妥当性の判断」


査定書をお手元にご用意ください。
実際に査定書を見ながら読むと
理解しやすくなります。

もしまだ査定書を受け取っていなければ
受け取ってから確認してみてください。


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さ、準備はできましたか。


今回の講座の目的は

「売却を任せる不動産会社を決めること」

です。


そのための判断材料に
どのようなものがあるか
みていきましょう。



■売却査定書の判断ポイント


査定書のボリュームは仲介会社によって
さまざまですが
結論は


査定価格がいくらなのか?

すなわち

「いくらで売れるのか?」

ということに尽きます。





ただし、、、、


■査定価格が高ければいいわけじゃない


のです。


例をあげます。



3社に査定して

A社が5000万円

B社が4500万円

C社が4200万円


だったら、どれを選べばよいのか?


これだけの情報ではA社の5000万円を
選ぶ方が多いかもしれません。



しかし、大事なのはその根拠。


「なぜ、5000万円で売れるのか?」


ということなのです。


嘘の5000万円の査定価格に
踊らされてはいけないのです。



根拠として

・過去の成約事例

・現在販売中の物件事例

があります。


そこで、本当にその価格で売れるのか
妥当性を見極める必要があります。


5000万円の査定価格だとしても
成約事例にも取引事例にもそこまでの
根拠がなかったら・・・

5000万円で売れた事例があっても
それが10年前だったら、、、

5000万円で売れるのは
むずかしいでしょう。


買う立場で考えてみて
納得できる説明があるかです。


坪単価100万円のエリアで
坪単価130万円で売れる理由が
あるかどうか。


ポイントはそこです。


なぜ、高い査定価格に注意しろと
こんなにしつこく私が言うのかと言うと


■嘘の査定価格を提示する業者がある


からなのです。



査定をする仲介会社の中には
ありえないほど高い査定価格を
提示してくる会社があります。


なぜ、そんな高い査定価格を
提案するのか?


それは、

「媒介契約をとるため」

です。


売却価格査定の次には
どこかの会社に正式に売却を
依頼することになります。


これを「媒介契約」といいます。


媒介契約をとらないと1円にもならない


不動産仲介会社は
媒介契約をとらないと物件を売れません。


媒介契約をとって
物件を売って初めて手数料をえられます。


要するに
「成功報酬」というわけです。



ですから、不動産仲介会社は
あらゆる手段を使って媒介契約を
とりにきます。


「本当は売れないほど高い査定価格」
というのもあらゆる手段のひとつ。



■根拠のない高い査定価格に騙された結果


高い査定価格を信じて、
売却を依頼すると
どうなるか。


当然中々売れません。


徐々に「もう少し値段を下げましょう」
という提案をしてくるのです。


5000万円の査定価格だったのが
売却に半年かかって、売れた価格が
4200万円だったというのは
よくある話なのです。


だったら、4500万円のB社
または4200万円のC社に
任せたほうが早く売れたかもしれません。



■では、どうすればよいのか?

「高く売れるノウハウ、仕組みが
 あるかどうか」

を判断すればよいのです。


誰もが名前を知っている知名度のある
大手の会社であっても、ノウハウが
なければ高く売れません。


逆に知名度はなくても
物件を高く売るためのノウハウがあれば
高く売れます。



■ノウハウ、仕組みってなんなのさ?

はい。

それは、買う人にとって
メリットを提示できるかということです。


具体的には

・新築以上にわかりやすい物件広告
・建物の信頼性を裏付ける資料がある
・通常は受けれない税制特例を受けられる
・通常より融資条件が良い
・瑕疵担保責任を仲介会社が負う

などです。


要するに
物件を右から左に流すだけでなく
一手間も二手間もかけて
付加価値をつけることができるかどうか
なんですよ。


そして、

有望な見込み客を持っているかどうか。


ノウハウはなくても

「5000万円で買う見込み客がいる」

であれば強いです。




今回の講座の結論


■査定価格の高さを競うな!


査定価格の高さを競っても
意味がありません。


もし、具体的に高く売る
ノウハウや仕組みがある会社が
あったのであれば、そこに
依頼することをおすすめします。


もしその会社の査定価格が
希望の販売価格以下だったのであれば
ご自分で販売価格の希望を
伝えればよいのです。


重視すべきは付加価値をつけて
売ってくれる担当者(会社)なのか?

ということです。


ここまでを踏まえた上で
信頼できる不動産仲介会社を
決めてください。


今回はここまで。


次回は
媒介契約時の注意点について
解説します。


■3つの媒介契約の違い

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約


■どの媒介方式を選択すればよいのか?

・自分の物件は人気物件?
・早く売りたいとき
・近所に知られずに売却したい


あなたの場合は、
どの媒介契約を選べばよいのかを
お伝えしますね。

今回はお疲れさまでした。


(続く)





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「人は苦痛を避け、快楽を求める」

「断られてもいないのに
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 何でもいいから」

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「心の底からやりたいことだけをやる」

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「全力でやらないのならやるだけ無駄」

「真心をこめて感謝する」

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「動いている物体は休んでいる物体よりも
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 行動したことは忘れない。」


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(裏編集後記)

僕は不動産を売る仕事、
買う仕事をしています。

最近は買う方がメインなので
毎日物件調査をしては
「いくらで売れるか?」
ということを調べています。


あとは、買った物件についての
プロジェクト管理ですね。


結局のところ、不動産は
誰かしらが所有しているので


その所有者がどんな人なのかで
色々なことが起きます。


日々状況が変わっていくので
その都度、判断力が問われるのが
大変でもあり、面白みでもあります。


まあ、決して飽きることは
ないですね(;゜ロ゜)。





では、また。





























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