石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

今の市況でも不動産を買い進めるには―利益の出る物件件選択法―


カテゴリー: 2018年04月04日
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第330号 今の市況でも不動産を買い進めるには―利益の出る物件件選択法―
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■先月のバックナンバー

・3月30日「明日無料開催 仮想(暗号)通貨マイニング機器見学・説明会」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180330141107000.html

・3月21日「仮想(暗号)通貨マイニング機器見学・説明会無料開催、資料提供も無料実施」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180329102310000.html

・3月20日「高額な不動産取得税や大規模修繕支出を費用処理しても利益を減らさず融資付けを不利にさせない方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180320062523000.html

・3月19日「市場価格よりも安く取得する安全性な高収益事業」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180319175905000.html

・3月19日「不動産売却益の節税法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180319095954000.html

・3月16日「法人の預金を所得税無税で個人に移してさらに法人税を節税する方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180314131500000.html

・3月4日「仮想(暗号)通貨を作っています/税制改正解説書を無料進呈します」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180304190758000.html



■不動産賃貸業は斜陽産業です

 私は一昨年、総資産十数億円規模の不動産賃貸法人を1社売却し、現在経営している不動産賃貸業は、個人と、総資産1億円規模の小さな1法人のみです。その個人についても一昨年から昨年にかけていくつかの不動産を売却し、現在は総資産1億円未満にまで縮小しています。

 その理由はいくつかありますが、その一つは、不動産賃貸業が斜陽産業であることです。

 世の中の変化に合わせて、儲けられる産業は移り変わっていきます。一口に不動産賃貸業といっても、具体的にどのように経営すべきかは時代とともに変わっていくものです。単にアパート・マンションを買って貸すという昔ながらの手法では、将来立ち行かなくなることでしょう。

 そのような中で賃貸用不動産を増やしていきたい方は、どうすべきでしょう。



■今の市況でも不動産を買い進めるには―利益の出る物件件選択法―

 今年に入って3ヶ月が経ちましたが、収益不動産価格相場はまださほど下がっていません。こうした高値相場で不動産を買っていくには、どうしたら良いでしょう。

 5、6年前と比べると、概して不動産価格は上がっています。その中で不動産を買うとすれば、その対象は、「相対的に」安い物件になりましょう。例えば、23区と比べれば都下及び周辺3県は上げ幅が小さいので「相対的に」安いことになります。

 さらに、物件種別で見てみましょう。専ら賃貸収益用に売買されるいわゆる投資不動産に比べて、主として自己利用目的で売買される区分所有建物や、戸建、寮、工場等はあまり値上がりしていません。むしろ、地域の地価下落に伴い値下がりしているものも多々あります。

 すなわち、市況が高騰していると言われてはいますが、不動産価格全体が上がっている訳ではないので、「相対的に」安い物件を見出すのが賢い投資法と言えましょう。



■買いと売り、買いと貸しとで市場を変える

 特に、買いと売り、買いと貸しとで市場を変えると利益を得易いです。例えば、自己利用していた売主から戸建等を安く買って賃貸して、その後、収益不動産として高く売る、という方法は、買いと売りとで市場が異なります。割安な市場で買って割高な市場で売ることで差益が得られます。

 また、寮や工場を買って、旅館や賃貸住宅に転用するという方法を採ると、寮や工場としてそのまま貸すよりも単位面積当たりの賃貸収益が増える可能性があります。そして、売却に際しては、稼働・賃貸中の旅館や住宅という収益物件として、寮や工場とは異なる市場で取引が可能になります。前者よりも後者のほうが高く売れるのが一般的です。

 このように市場を変えて取引するのが、賢い投資法です。



■日本市場で仕入れてアメリカ市場で売る

 もっと分かり易い例が物販です。私たち日本居住者は日本で流通している物品を簡単に入手できますが、海外で同様の物品を容易に入手できるかと言えば、そうではありません。そこには国境という壁があり、市場が異なります。

 一方、日本居住者が海外市場に向けて商品販売するのは、インターネットの普及により非常にやり易くなりました。例えば、日本人であっても、アメリカのアマゾンへの出品はネット上の事務手続きのみで直ぐに可能です。そして、商品をアマゾンの倉庫に納品すれば、受注、代金受領と送品は全てアマゾンが代行してくれます。

 不動産とは異なり、日本のものを米アマゾンで売る事業ですと、買値の100倍位で売れるものもあるそうなので、私も今月から始めてみようと思っています。仮に仕入から販売までの過程が年に10回転あれば、年率十万%です。不動産賃貸業の利回りとは桁違いです。例えば、銀行から百万円の融資を受けて年度初めに百万円仕入れたら年度末には十億円になっている計算です。もっとも、規模が大きくなるにつれ競合参入により同一商品での利益は次第に落ちていくので、別の商品を開拓していくことになります。

 実際に十億円規模で利益を出している私の友達の友達に当たる正田さんが、具体的にどうやって稼いでいるか無料提供動画で解説していますので、ご興味のある方は、
http://www.fudosan-toshi.org/amazon.html
からアクセスしてみて下さい。同じ物販でも、日本居住者同士の売買ですと、ここまでの儲けにはなりません。市場が異なることで、利益が大幅に拡大するのです。

 物販にご関心のない方も、異なる市場間での売買という点で、不動産投資の参考になりますので、皆様是非ご覧下さい。 



石渡 浩(いしわた ひろし)

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