石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

法人の預金を所得税無税で個人に移してさらに法人税を節税する方法(不動産売却益にも対応)


カテゴリー: 2018年03月14日
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第324号 法人の預金を所得税無税で個人に移してさらに法人税を節税する方法(不動産売却益にも対応)
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。


■過去1か月間ののバックナンバー

・3月4日「仮想通貨を作っています/税制改正解説書を無料進呈します」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180304190758000.html

・2月22日「賃貸経営でサラリーマンを早期引退する方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180222221957000.html

・2月22日「今最も効率的に儲かる不動産投資法―石渡浩実践中―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180222115347000.html

・2月6日「売買価格超のオーバーローンを受けたい方へ」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180206094440000.html

・2月2日「銀行への返済額を減らしましょう(利息編) 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180202162405000.html



■暗号通貨(仮想通貨)マイニング機器の無料見学会開催

 前号で述べたとおり、私は神奈川県藤沢市の事務所で暗号通貨(仮想通貨)を作っています。作るといっても新種の開発ではありません。既存暗号通貨ネットワークの演算・承認業務をコンピュータにさせるマイニングという業務の報酬として日々暗号通貨をを得ています。

 ツイッターに機材の写真載せました。
https://twitter.com/ishiwatahiroshi/status/970198436376035328

 予告通り、今月17,18,21日の朝・昼・晩3部制で見学会を無料開催します。来られない方のために当日配布資料の提供も行います。
 
 この無料見学会について、今朝6時前後に差出人「石渡浩ニュースレター」、件名(タイトル)「Net利回り100%の暗号通貨マイニング機無料見学会開催」というメールをまぐまぐのメールマガジンシステムを用いずに独自配信しましたが、届いていますでしょうか。届いていない方は迷惑メールフォルダ等をご確認の上、「このメールは迷惑メールではない」として受信トレイ等にご移動下さい。
 
 そのメールは私の「裏メルマガ」であり、これまで何らかのお付き合いがあった方のみに送っているものです。その方々からの申込により既に枠がかなり埋まっていますが、申込受付フォームは一応オープンにしています。

 参加または資料提供ご希望の方は、
https://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/1589142784518147
をお読みの上、お申込み下さい。ただし、本日午後のお申込みにつきましては、ご希望通りの日程を取れない可能性があることをご了承下さい。  



■法人が不動産を保有すると生じる問題

 法人が不動産を保有する形での不動産賃貸業が順調に進むと、法人の預金が貯まっていきます。個人に資金や収入が潤沢ならば良いのですが、私は資産家の生まれではないし勤めてもいないので、個人の資産や将来見込まれる収入は、個人で持っている収益不動産とその家賃収入しかありませんでした。そこで私は、2年前に法人の株を売却して約5億円を手にしました。

 なお、当時の株式譲渡の概要は、次の買主側のニュースリリースでご確認頂けます。
http://www.fgi.co.jp/archives/001/201604/57075b15713c0.pdf

 その際の所得税・住民税は譲渡益の20%でした。もし、法人の預金を私に役員報酬・賞与や配当という形で支払うと、累進課税ですので高額になると税率55%です。毎年30%以上の法人税を払い、残った法人の預金を個人に移すのに55%の所得税を払ってしまっては、それら税引後では、法人所得の約3割しか個人には残りません。これが法人不動産投資の問題点です。

 一方、個人で不動産を保有する形ですと、仮に最高税率でも所得の約45%は手元に残りますし、6年持って売却すれば譲渡所得税が20%の分離課税ですので、約8割残ります。このように、個人に資金を移すという観点で言うと、法人不動産投資は課税負担が重いのです。

 一般に税率面で個人よりも法人で行う方が有利と言われていますが、それは、法人経営中にその資産を個人にあまり移さない前提です。もし、法人の賃貸収益を個人の生活に沢山使いたいということであれば、工夫をしないと、個人のほうが良かったということになりかねません。

 ですから、今後不動産取得を法人でしたいとお考えの方は、法人の資産や法人自体をその後どうしたいのか、そして、そのために本当に法人が得なのか、計算されるとよいでしょう。

 では、既に法人で不動産所有している経営者や株主が法人の資産を個人に上手く移転させるには、どうすればよいでしょう。



■法人の預金を所得税無税で個人に移してさらに法人税を節税する方法(不動産売却益にも対応)

 法人から個人に資産を移すと、通常は個人において所得税がかかります。法人については、その分損金になり所得と法人税額が下がる場合もあれば、損金算入が認められずに法人税が下がらない場合とがあります。仮に法人税の節税になったとしても、個人が累進課税では、税引後の手取り収入が半分以下になりかねません。そうすると、法人の節税額よりも個人の課税額のほうが上回りますので法個人合算した税負担がもったいないですし、何よりも、個人に資産を移すという目的をあまり達成させられません。

 そこで、法人で全額損金になりその分所得が下がり節税になり、一方、個人では所得税がかからずに法人から個人に資産を移転できる方法を二つお知らせします。特に、従業員を雇わず役員報酬を払わない法人でもできる、資産移転+節税プランです。

 第一は、「出張旅費」を使う方法です。これはご存知の方も多いと思いますが、船井総研出身の経営コンサルタントが分かり易いウェブページを書いていますので、ご存じでない方、また、ご存知ではあっても未実施という方は、次のページをお読みください。
http://yurubusi.com/iswr/

 この方法は社内書類さえ整えれば簡単に実施できますが、特に他に職業を持っている方の副業の法人となりますと、合理的に法人から個人に移転できる金額は年額百万円にもなりません。ですから、利益の多い法人や収入を多く必要とする経営者個人には、不足でしょう。まして、法人所有不動産を売却した際の節税には、全く向きません。

 より高額な資産移転+節税ができる方法は、生命保険の活用です。具体的には、終身医療保険を3-5年の短い払込期間で契約して、法人が保険料を払います。最近の医療保険は進化していて、入院日額のみならず、3大疾病や要介護状態になった際の一時金等の特約を高額に付けられるものがあります。保険の組み方によって、年間保険料千万円位にすることも可能です。さらに、家族を役員・従業員扱いして保険をかけることで、保険料を増やすことができます。

 こうして保険料(数千万円も可能)を全額損金にしてその分課税所得と法人税額を下げ、将来保険契約名義を法人から個人に変更することで、支払った保険料が実質個人のものとなり、個人は各種保険金・給付金を受けることができます。それに対して所得税はかかりません。

 この方法ですと、不動産売却益の節税や、現在貯まっている高額な預金の個人への移転にも対応可能です。

 この医療保険を使う方法については、急がなければならない事情があります。それは、4月以降の保険料の変更です。入院日額等の主契約保険料はほとんど変わらないのですが、特約保険料(保険料を増やすためには特約保険料が中心になります)が大幅に値上げされます。数倍になるものもあります。

 ですから、3月中に告知・申込と保険金支払いを済ませて保険を有効にさせる必要があるのです。そして、医療保険を含めた生命保険は、対面販売が原則であり、これまで全く面識のないお客様に販売することを多くの保険会社が禁じています。

 今月中に医療保険を利用した資産移転+節税を利用したい方には、先着10名様に限り、今週から来週にかけて私と私の従業員が無料でご相談に応じ、今月末までに保険契約締結できるようにお手伝い致します。無料相談のお申込みは、
https://form.os7.biz/f/a02298e3/
からお受け致します。ご関心のある方は、先着10名に間に合うよう、直ぐにご連絡頂ければと思います。 



■きらめき不動産様からのお知らせ

 最後に、きらめき不動産様から融資セミナーのご案内です。


【誰も教えてくれない『不動産投資ローン』の光と闇】

※本セミナーは有料セミナーです※

30,000円というセミナー料は一見、高額だと感じられるかもしれません。
しかし我々はこう考えます。
融資情報を知っているかどうかが物件を買えるかどうかを左右する、と。
もう少し金利が低ければ、数年融資期間が長ければ、融資額が伸びれば…
情報量や、優良支店への殺到を防ぎたいという性質、
結果的なお客様へのリターンを考慮頂ければ、
金額設定の意味もご理解頂けるものと考えています。


不動産売買の現場で、200人以上の金融機関担当者と折衝を行っている講師が、
2018年3月現在の最新融資情報を包み隠さずお話します。

融資金額が伸びない、金利が上がったなどと言われる昨今、
情報を取り続けている一部の投資家さんは
好条件の融資を引き出し、購入を続けています。
属性が『抜群』ではなくても、です。

融資情報を知っているかどうかが物件を買えるかどうかを左右している、
と言っても過言では無いでしょう。

どこの金融機関がどのような考え方で、
どういった物件取得を得意としているのか。
そして歓迎される属性になる為には。

今物件を探して取得しようとしている方、
これから買い場が来るから待つ、と予想しニヤニヤしている方、
相場に振り落とされないように情報収集をしている方、
全ての融資を用いる一棟投資家の方のためのセミナーです。


【セミナー概要】

・私が金融機関開拓をしようと思ったワケ 
・金融機関担当者だって『他社』のことはよく知らない
・投資用不動産業者は自社商品に都合の良い金融機関のことしか知らない
・エンドユーザーにとって不動産投資は敵だらけ
・金融機関共通の評価方法とは
・2018年3月現在『積極的な金融機関』『消極的な金融機関』
・支店によってもこんなに違う融資姿勢
・S銀行が締まると◯◯エリアの相場が下がる
・良い担当者に出会うために
・都銀、地銀、信金、信組情報、JAも?
・新規で借り続けるための理論とは
・評価される財務体制と、融資で行き詰らないために
・融資情報は戦い抜く武器になる 

【講師紹介】
高田 優太郎

神奈川県横浜市出身

プラスチック部品メーカーでの法人営業を経て、きらめき不動産入社。
一部上場企業への新規開拓営業をしていたノウハウを活かして、
金融機関の新規開拓を得意とする。
毎月50名以上の金融機関担当者との折衝を続け、
2017年融資斡旋実績はプロパーローンのみ。
ニッチな融資情報収集と、美味しい食事を日々の楽しみとしている。


お申込みは下記リンクよりお願いします。
https://cloud.conference-er.com/event/c0469115295


 以上、きらめき不動産様からのお知らせでした。

 



石渡 浩(いしわた ひろし)

ブログ:http://blog.fudoan-toshi.org

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