石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

今最も効率的に儲かる不動産投資法―石渡浩実践中―


カテゴリー: 2018年02月22日
-----------------------------------------------------
第321号 今最も効率的に儲かる不動産投資法―石渡浩実践中―
-----------------------------------------------------


 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■弁護士に文字チャットで直ぐに相談できます

 「かぼちゃの馬車」(スマートデイズ)取引先に限らず、家賃収入が予定通り入って来なくてアパートローン等の返済に困った方は、毎月の返済金を減らすために銀行との条件緩和交渉をお勧めします。方法として、返済期間を長くすれば毎月返済すべき元金が減ります。一定期間利払いだけにして元金を据え置くという方法もあります。

 弁護士に交渉を委任したほうが、事が速く進むと思います。 文字チャットでの無料相談を受け付けて弁護士法人のウェブページを見つけたのでお知らせします。
http://goo.gl/8A9mcC



■過去1か月間ののバックナンバー

・2月6日「売買価格超のオーバーローンを受けたい方へ」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180206094440000.html

・2月2日「銀行への返済額を減らしましょう(利息編) 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180202162405000.html

・2月2日「最近買っている投資家がどれだけのリスクを負っているか」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180202101752000.html

・1月30日「銀行への返済額を減らしましょう(元金編)」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180130123348000.html

・1月29日「広域信用組合から融資を受ける―今すぐネット上で申込可―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180129055000000.html

・1月24日「融資を受け易い決算書・申告書の作り方―旧石渡住宅サービス顧問税理士が無料個別面談実施―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180124053510000.html



■新規物件購入よりも既存物件の空室対策を

 早速ですが、「買いたい病」に罹っていませんか。普通に売り出されている共同住宅を主要都市圏に新規購入しても、あまりお金は残りません。
 
 例えば、9千万円の不動産を千万円の諸経費をかけて1億円で取得したとします。満室想定賃料収入が800万円との表示なのですが、入居者が入れ替わることで実際の年間売上は700万円です。そして、支払い利息と減価償却費を除く経費が年間200万円かかるので、ネット収入は年500万円にしかなりません。

 8千万円の融資を受けて毎年の元利返済額が400万円だとすると、返済後のキャッシュフローは年間百万円です。所得税または法人税と住民税を払うと収支がマイナスになりかねません。融資期間を物凄く長くすることで元金返済額は下がりますが、負担を将来に先送りしているに過ぎません。築何十年も経てば、賃料が下がる一方で修繕費その他経費が上がり、収支は悪くなるものです。 

 予定通りに家賃収入が入金されたところで、不動産購入してもなかなか金持ちにはなれません。そうならない場合、固定費と借金返済により経営破たんに追い込まれます。これが不動産投資の実情です。

 リスクを負って貴重な時間を使ってそんなことするならば、既存の空室を埋めた方がずっと懸命です。もちろん、空室対策にも手間と費用がかかります。しかし、不動産購入と比べたら小さなものです。そして、リターンは不動産購入に匹敵します。空室が多くても少なくても、不動産所有に伴う固定費や借入金返済額は変わらないからです。

 お金に色は有りませんが、同じキャッシュ百万円でも、不動産購入に伴う年間キャッシュと、既存不動産の空室を埋めることによる年間キャッシュ増とでは、リスクが大きく異なります。借入額を増やさずにキャッシュが増えるのですから。



■今最も効率的に儲かる不動産投資法―石渡浩実践中―

 2月下旬のこの時期、私たち不動産経営者が最も注力すべきことは、空室対策です。解約予告のあった賃借人さんにはなるべく早期にご退去頂き、予め工事業者を手配して退去直後に原状回復工事をして速やかに貸せる状況にします。この間、仲介不動産会社に入居者募集の依頼をします。自主管理の場合は経営者やその従業員自らがそれらを行いますが、管理委託している場合、賃貸管理会社にそれら業務をさせてその管理をしなければなりません。

 賃借住宅探しをしている方々にとって、転居や部屋選びは大きな買い物です。数十万円の出費になりますから。その出費に値する貸室を作って貸出すのが、私たちにとって現在重要な仕事です。

 つまり、今最も効率的に儲かる不動産投資法は空室対策です。特に、私は動画・映像を使った入居者募集に関心を持っています。

 今夜は、私の本『逆転不動産投資術』(2009)を出して下さったぱる出版から『ネットで売上10倍![エン×ブラ]の魔術 あなたの会社を一瞬でブレイクさせる映像マーケティング法則』という本を出している映像プロデューサーの菅井浩二さんの無料ウェブセミナーを視聴予定です。このセミナーは今夜20時までに次のページから登録すれば匿名で受講できます。
・説明の長いページ  http://www.fudosan-toshi.org/sugail.html
・説明の短いページ  http://www.fudosan-toshi.org/sugais.html
 
 今夜視聴する余裕のない方も、本日20時までにメールアドレスだけ登録しておけば、収録映像を後日視聴できると思います。 
 
 菅井さんの手法は、高額商品・サービスの申込をを映像を見せることで得るというものですから、賃貸住宅の入居者募集に適していると考えています。
 
 同じ百万円ならば、不動産を買わずに固定費も借金も増えずに得られる百万円のほうが、良いに決まっています。賃貸経営の基本は部屋を貸すことであり、やみくもに買うことではありません。「買いたい病」を発病しないようにお気を付けください。

 今すべきは、入居者募集の準備です。それに適していると思われるウェブセミナーが今夜開催されます(多分後日録画視聴できます)ので、ご参考までにお知らせします。

・説明の長いページ  http://www.fudosan-toshi.org/sugail.html
・説明の短いページ  http://www.fudosan-toshi.org/sugais.html



■今月・来月新築(購入)予定の方へ

 そうは言っても、私よりもスキルの高い方や、リスク志向のある方は、この高値相場の中でも上手く不動産を買われることでしょう。収益不動産の価格は高騰中ですが、土地・建物自体の価格がさほど上がっている訳ではないので、貸家業ではない不動産賃貸業をしたり、安く土地を仕入れて安く新築をしてアパート経営したり、そういう方もいらっしゃいます。

 そのような方向けに、2点お知らせです。第二は、損害保険選びです。同じ損保会社の保険商品でも、どこの代理店のどの部署を通すかによって保険料は違ってきます。事業者向けの割引保険料の適否があるからです。私がほぼ専属的に損害保険を依頼しているアイリックコーポレーションの大石さんに、是非ご相談下さい。不動産売買契約を結んでいれば決済前でも保険契約は可能です。
・大石さんへの直通フォーム https://form.os7.biz/f/3fce78ef/ 
・大石さんの会社のHP http://www.irrc.co.jp/

 第二は、3月末までに引渡しを受ける予定の新築工事に関する頭金、諸経費や既に引渡しを受けた物件の不動産取得税相当額の融資仲介です。中古購入にも対応可能です。ご経営内容により資金調達方法は様々ですが、年率5%未満の買い入れを私または私の従業員が仲介します。完全成功報酬制ですので、金銭消費貸借契約を結べる状況になるまで、代金は一切頂戴しません。

 今回、既に建物の請負契約または売買契約締結済で今年3月末までに引渡し予定の案件(昨年12月以降に引渡しを受けたものも含む)に関して主たる金融機関からの融資の不足金の融資付けのご相談を、本日正午から明日まで先着10名様に限り、次のフォームにて無料で受付致します。
https://form.os7.biz/f/2acb02eb/






石渡 浩(いしわた ひろし)

ブログ:http://blog.fudoan-toshi.org

ツイッター:https://twitter.com/ishiwatahiroshi

フェイスブック:https://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
       (閲覧にはアカウントが必要です)

連絡フォーム:http://www.fudosan-toshi.org/









このメルマガを購読する

ついでに読みたい

このメルマガを購読する

今週のおすすめ!メルマガ3選

サラリーマンで年収1000万円を目指せ。
高卒、派遣社員という負け組から、外資系IT企業の部長になった男の、成功法則を全て公開します。誰にでも、どんな状況、状態からでも自分の力で人生を変えるための情報と知性を発信しています。人生を意のままにするには、脳みそとこころの両方が進化しなければなりません。そんな進化とは何か?をお届けする四コママンガ付きメルマガです。2014年から4年連続でまぐまぐ大賞部門賞を受賞しました 学歴やバックグラウンドに拘わらず、人生を思いのままに生きるために必要な考え方が書かれた、「良書リスト」も希望者に差し上げています。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

親鸞に学ぶ幸福論
【あなたを幸せにさせない理由はただ一つの心にあった。その心がなくなった瞬間に人生は一変する】と親鸞は解き明かします。 「本当の幸福とは何か」はっきり示す親鸞の教えを、初めての方にもわかるよう、身近な切り口から仏教講師が語ります。登録者にもれなく『あなたを幸せにさせない5つの間違った常識』小冊子プレゼント中。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン
サラリーマン時代に始めた株式投資から株で勝つための独自ルールを作り上げる。2017年、億り人に。 平成24年より投資助言・代理業を取得。現在、著者自身が実践してきた株で成功するための投資ノウハウや有望株情報を会員向けに提供しているかたわら、ブログやコラム等の執筆活動も行う。 2014年まぐまぐマネー大賞を受賞。読者数3万人。雑誌等のメディア掲載歴多数。 主な著書に『10万円から始める高配当株投資術』(あさ出版)『「小売お宝株」だけで1億円儲ける法』(日本実業出版社)
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

今週のおすすめ!メルマガ3選

右肩下がりの時代だからこそ、人の裏行く考えを【平成進化論】
【読者数12万人超・日刊配信5,000日継続の超・定番&まぐまぐ殿堂入りメルマガ】 ベストセラー「仕事は、かけ算。」をはじめとするビジネス書の著者であり、複数の高収益企業を経営、ベンチャー企業23社への投資家としての顔も持つ鮒谷周史の、気楽に読めて、すぐに役立つビジネスエッセイ。 創刊以来14年間、一日も欠かさず日刊配信。大勢の読者さんから支持されてきた定番メルマガ。 経験に裏打ちされた、ビジネスで即、結果を出すためのコミュニケーション、営業、マーケティング、投資、起業、経営、キャリア論など、盛り沢山のコンテンツ。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

●人生を変える方法【人生をよりよくしたい人必見!誰にでもできる方法を組み合わせました。】
■「人生(自分)の何かを変えたい!」と思ってる方、まずは最初の1分から始めましょう!今日は残っている人生の一番初めの日です。今、「人生を変える方法」を知ることで、一番長くこの方法を使っていくことができます。コーチングで15年間実践を続けてきている方法なので、自信をもってお勧めできます。「人生を良くしたい!」と思うのは人として当然のこと。でも、忙しい生活の中で人生(自分)を変えることって諦めてしまいがちですよね。誰かに変える方法を教えて欲しいけど、その方法を知っている人は少ない。だからこそ・・・。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

サラリーマンで年収1000万円を目指せ。
高卒、派遣社員という負け組から、外資系IT企業の部長になった男の、成功法則を全て公開します。誰にでも、どんな状況、状態からでも自分の力で人生を変えるための情報と知性を発信しています。人生を意のままにするには、脳みそとこころの両方が進化しなければなりません。そんな進化とは何か?をお届けする四コママンガ付きメルマガです。2014年から4年連続でまぐまぐ大賞部門賞を受賞しました 学歴やバックグラウンドに拘わらず、人生を思いのままに生きるために必要な考え方が書かれた、「良書リスト」も希望者に差し上げています。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

他のメルマガを読む

ウィークリーランキング