石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

売買価格超のオーバーローンを受けたい方へ


カテゴリー: 2018年02月06日
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第320号 売買価格超のオーバーローンを受けたい方へ
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■銀行から融資時に紹介された火災保険は割高な可能性があります

 先週から株価が下がっているので、相場に過敏で弱気な売主が価格交渉に折れるかもしれません。リスクを負って今不動産を買いたい方は、指し値交渉により安く買えるチャンス到来の可能性があります。

 融資を受けて不動産を購入する際には、火災損害保険契約が必要です。通常、銀行に長期の契約を求められ、物件によっては一括払いの保険料が数百万円にも上ります。

 ここで、銀行の勧める保険契約を鵜呑みにして結ぶのは危険です。火災損害保険料は、同様の補償内容でも保険会社・商品によって保険料が何割も違うからです。

 さらに、私たちは不動産賃貸業という事業を営んでいるところ、事業者向けの保険料は、消費者向けの保険料とは異なり、代理店と損保会社とで協議して、個別に割引が可能です。実際、消費者向けの「定価」よりも数割安くなります。

 ゆえに、皆様が既に得ている保険設計書・見積書の約半値で同内容の保険に入ることができる可能性があるのです。

 しかし、事業者向けの割引は、全ての代理店が、また、全営業員が扱える訳ではありません。経験と知識はもちろんのこと、社内や損保会社との力関係が物を言う世界です。ですから、大幅な割引を提案できるのは僅かです。その一人が、私が度々紹介している、アイリックコーポレーションの大石さんです。

 私は損害保険契約のほとんどを大石さんに扱ってもらっています。保険料が安くなるからです。私の損害保険契約をほぼ専属的に扱っている、保険代理店アイリックコーポレーションの大石さんへの直通フォームはこちらです。

https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

 ここから送信して頂くと、大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。アイリックコーポレーションの公式HPからもメール可能ですが、多分それよりもレスポンスが速いです。

 不動産取得の売買契約を締結したら、保険契約の締結も可能です。

 次に、既に損害保険契約を結んでいる方のために、既存保険契約を損なく解約して切り替える方法をお教えします。

 損害保険は月割清算で未経過保険料が戻ってきます。そして、「応当日」というものがあり、その日に解約して他の保険に乗り換えると、保険料のロスがなくなります。

 例えば、2月6日に開始した契約があるとします。これを3月6日に解約すると、1ヶ月分の「消化済み」の保険料以外の保険料が戻ってきます。その額は、2月7日に解約しても3月6日に解約しても同額です。3月7日に解約するともう1ヶ月分の保険料が引かれます。

 ですから、応当日に切り替えることで、保険料を無駄にすることなく、より良い条件の損害保険契約に切り換えることができるのです。さらに、既存保険料が高く、新規保険料が安い場合には、高額の未経過保険料と解約返戻金が入ってきますので、「収支」はかなりプラスになります。つまり、その分預金が増えることとなります。

 アイリックコーポレーションの大石さんは、新規購入物件はもちろんのこと、既存物件の保険の見直しの相談にも乗っています。

https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

 ここから送信して頂くと、大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。アイリックコーポレーションの公式HPからもメール可能ですが、多分それよりもレスポンスが速いです。



■売買価格超のオーバーローンを受ける際の注意点

 私は「まだ買い時でない」と言っていますが、「そうは言われても融資が閉じる前に買いたい」という方もいらっしゃいます。特に、もし明日以降も株価が引き続き下がれば、今週末頃は売買物件の指し値交渉がし易くなるかもしれません。そこで、どうしても今買いたい方のために、売買価格を超える融資を受ける「オーバーローン」について今回書きます。

 銀行に売買価格を誤魔化して売買価格を超える融資を受けるのは、私文書偽造や詐欺といった犯罪です。実際に銀行から刑事告訴されるのは稀でしょうが、民事的には、契約の取消しや期限の利益の喪失(一括弁済)を求められかねません。そこまでいかなくても、後に発覚した場合、その銀行からの融資を受けられなくなる恐れがあります。実際、それが発覚して銀行から取引停止された不動産会社はいくつもあります。 

 この高騰期に割安に買える収益不動産というのは、建物がボロボロだったり、何らかの安い理由があります。また、単に賃貸マンションを買って貸すだけでなく、追加の設備投資をして家賃収入以外の収入を得る方法で買い進めている経営者もいます。そのため、数年前に比べて、不動産購入価格とは別の資金需要が増えていることでしょう。

 そこまでの支出がなくても、少なくても、
・仲介手数料
・登記費用(登録免許税、司法書士報酬等)
・不動産取得税
・固都税清算金(この時期だと10-11か月分の固定資産・都市計画税相当額)
・損害保険料
がかかります。一般的に、売買価格の6-8%が目安と言われています。

 これらを含め、売買価格以外の融資を受ける際には、銀行を誤魔化さずに、資金使途明細やその証拠書類を提出して、全うに融資を受けるべきです。

 もっとも、多く融資を受けることで財務は悪化します。すなわち、借入額が多くなることで支払利息の負担は増え、利益は減り、総資産に占める純資産の割合は減り、返済原資である利益及び減価償却費と比べた借入額が多くなります。今後の経営への悪影響も認識する必要があります。

 それを承知で売買価格を超える融資を受けた場合、会計処理を費用にせず、売買価格に加算して資産にすることで、その悪影響をある程度緩和することが可能です。



■売買価格超のオーバーローンを受けたい方へ

 私たちは融資を受けて収益不動産を購入することが多いですが、これら必要資金の全てを一つの金融機関から融資を受けられないことも多いです。従って、必要資金の一部は自己資金を充てるか、あるいは、やや高度な方法として、他の金融機関から融資を受けることになります。

 私は貸金業に従事しており、その業務の一環として、その一つの金融機関から調達できなかった不足資金の融資の仲介をしております。既に支払済みの頭金や諸経費も、今後支払い予定の諸経費も対象となります。

 売買価格以外の融資を受けたい方や、かつて融資を受けて購入した際の頭金や諸経費相当額の融資を今から受けたい方を対象に、仲介可能かどうかの相談に無料対応しています。完全成功報酬制ですので(貸金業法に基づく媒介報酬を申し受けます)、金融機関の審査に通らなければ、私がどれほど労力を費やそうともお支払いは一切伴いません。

 売買価格と融資額との差額すなわち頭金部分や、例えば次のような諸経費を、購入資金融資と同水準の金利(年利5%以下)で調達できます。

 今回、昨年9月以降に不動産購入された方と、今月末までに不動産購入(残代金決済・所有権移転・引き渡し)予定の方を対象に、本日と明日の2日間限定で、無料相談の受付を致します。

 ご関心のある方は、https://form.os7.biz/f/2acb02eb/
からご相談下さい。なお、不動産売買契約締結前の案件は、相談の対象外とさせて頂きます。 

 



石渡 浩(いしわた ひろし)

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