石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

最近買っている投資家がどれだけのリスクを負っているか


カテゴリー: 2018年02月02日
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第318号 最近買っている投資家がどれだけのリスクを負っているか  
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■今週のバックナンバー

・1月30日「商売の基本は安く買って高く売る」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180130175237000.html

・1月30日「銀行への返済額を減らしましょう(元金編)」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180130123348000.html

・1月29日「広域信用組合から融資を受ける―今すぐネット上で申込可―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20180129055000000.html



■弁護士にチャットで直ぐに相談できます

 「かぼちゃの馬車」(スマートデイズ)取引先に限らず、家賃収入が予定通り入って来なくてアパートローン等の返済に困った方は、毎月の返済金を減らすために銀行との条件緩和交渉をお勧めします。方法として、返済期間を長くすれば毎月返済すべき元金が減ります。一定期間利払いだけにして元金を据え置くという方法もあります。

 弁護士に交渉を委任したほうが、事が速く進むと思います。 チャットでの無料相談を受け付けて弁護士法人のウェブページを見つけたのでお知らせします。
http://goo.gl/8A9mcC



■「読者通信」ご登録で「裏メルマガ」をお届けします

 一時品切れになりました私の『学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法』(SBクリエイティブ)がアマゾンに入荷しました。
http://www.fudosan-toshi.org/sbcr.html
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 その前作『逆転不動産投資術』(ぱる出版)は絶版であり先月中古価格が数千円に高騰しましたが、今は数百円に落ち着いており、
http://www.fudosan-toshi.org/pal.html
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 これら本に書かれているURLから「読者通信」のお申込みを頂いた方を対象に、「石渡浩のニュースレター」という「裏メルマガ」を不定期配信しています。バックナンバーがネット公開されるこのまぐまぐのメルマガには書けないことを中心に書いています。書籍をお買い求めの方は、本に記載の「読者通信」に是非ご登録下さい。



■高く買うことはリスクを伴う

 前号で述べました通り、商売の基本は安く買って高く売ることです。収益不動産の場合、なるほど家賃が入ってきますが、予定通り入って来ないこともありますし、例え入ってきたとしてもそこから経費、税金と返済金を差し引くと収支がマイナスということもあり得ます。それは、高く融資を受けて買うほど、生じ易くなります。そうなった際に売却して経営を終わらせられれば良いのですが、残債が多いと売るに売れません。

 ゆえに、早く買うほど早く家賃収入が入ってくるから高くても早く買ったほうがよい、という話は乱暴です。自己資金で買うならばまだしも、融資で買うには注意を要します。

 高く融資を受けて高く買うと、買った額以上で売れない、さらに、残債以上で売れないというリスクを負うことになります。



■最近買っている投資家がどれだけのリスクを負っているか
 
 最近買っている上手く行っている投資家の傾向として、単に中古住宅を買って貸すということではなく、購入前後にかなりの労力をかけて貸せる物件を作っています。普通の住宅としては収益性が低い物件をシェアハウスやホテル、老人ホーム等として活用することで収益性を高めている経営者もいます。

 こうした投資法は、経営者自身が相当な時間を投入するか、あるいは、従業者を雇って固定費をかけるかする必要がある上、事が上手く進まなかった場合の高いリスクを負っています。ゆえに、初心者が不労所得を夢見て安易に取り組むものではありません。

 最近買っている投資家として、木下たかゆき氏が有名です。毎晩のように業界人と飲食して交流を深めながら様々な情報を得ています。私にはとても真似できません。私もかつて何人も従業員を雇っていましたが、その対応に苦労しました。「地域最安値の賃料で入居者を入れる」という手法だそうですが、賃料を下げると経費比率が高くなり、空室が多いと経費倒れになります。「薄利多売」の収益構造と言え、「多売」の背景には高額な負債があります。

 ご本人はそれを楽しんでいるかのようですが、秀でた能力があることに加え、かなりの労力を割き、また、高いリスクを負っているからこそ、アベノミクス後の高値相場でも買い進めているのです。私には木下氏のような能力はないし、広く頻繁な交際活動はできないし、そして、高いリスクを負いたくありません。

 木下氏の投資法を詳しく知りたい方は、浦田健氏によるインタビュー音声を聞かれると良いでしょう。次のCD商品
http://www.superfp.com/2018tenbou8
が発売中です。本来1月末でキャンペーンが終わっているはずなのですが、まだページがそのままなので、今ならばまだキャンペーン特価で買えてしまうようです。上記ページをご覧下さい。

 いつページが閉鎖されてもおかしくない状況なので、木下たかゆきさんの賃貸経営にご関心のある方は、直ぐにアクセスされることをお勧めします。



■「銀行への返済額を減らしましょう(金利編)」

 長くなりましたので、一昨日配信した「銀行への返済額を減らしましょう(元金編)」の続編の「金利編」は、次号に回します。





石渡 浩(いしわた ひろし)

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