石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

法人融資審査では大きな会社並みに整備された財務諸表作成が有利


カテゴリー: 2017年09月13日
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第276号 法人融資審査では大きな会社並みに整備された財務諸表作成が有利
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■9月18日(月)13時からセミナー「不動産賃貸業における会計と融資審査」を開催

 9月18日(月)13時から18時まで、東海道線・小田急江ノ島線「藤沢」駅近くの貸ホールにて、「不動産賃貸業における会計と融資審査」と題したセミナーを実施します。今回は、私よりもむしろ私の顧問会計士(顧問税理士ではありません)である田辺史健公認会計士の講義が中心となります。私が現に経営している会社の財務諸表も配布して、「不動産賃貸業における会計と融資審査」について解説します。

 一般的な財務会計セミナーとは異なり、銀行員向けのテキストを使って融資審査という視点から財務会計を考える授業です。また、昨年から行っている融資借換え仲介サービスにも言及します。

 13時から17時まで4時間(休憩時間含む)セミナー等を行い、その後、18時まで質疑応答やアンケート記入の時間にしたいと考えています。

 一般席の受講料は、当日現金払いが1万円のところ、事前クレジットカード決済が9千円、さらに、銀行振込の場合は振込手数料のご負担を考慮して8,800円(いずれも消費税込み)です。

 限定10名様の「特別席」を設けます。これは、前列中央部の良い席をご用意することはもちろん、次の二大特典をお付けして、クレジットカード決済の受講料が5万円、銀行振込の受講料が49,800円(いずれも消費税込み)です。

<特別席の方向けの特典>
・当日18時半から20時半まで開催予定の、特別席の10名様限定の懇親会に無料招待
・年内の私または田辺公認会計士による個人面談を回数無制限で無料実施

 また、当日ご都合の付かない方向けに、後日の通信受講(収録映像視聴)制度も用意します。通信受講料は3万円のところ、今回お申込みの方については先行申込割引価格として、クレジットカード決済が2万円、銀行振込が19,800円(いずれも消費税込み)です。

 対象は、主として、不動産賃貸経営者様とそのご家族様です。従として、そうした方々にサービス提供をされている宅建業者様や銀行員、コンサルタント等です。前提知識や経験は問いません。ですから、会計専門職の方にとっては平易な内容になることをご了承下さい。 

 お申込みは只今より次のフォームで受付開始します。
https://form.os7.biz/f/23e9aaca/



■「不動産賃貸業のためのキャッシュフロー計算書セミナー」終了報告

 9月8日朝に配信した記事「「不動産賃貸業のためのキャッシュフロー計算書セミナー」開催(受講料3千円)」
http://archives.mag2.com/0000279415/20170908055000000.html
記載のとおり、9月9日(土)と10日(日)二日連続で、キャッシュフロー計算書セミナーを田辺史健公認会計士を講師に招いて開催しました。先着8名という超少人数制だったため募集開始後数十分で定員を超過しました。

 これは収録を主目的として行いました。そのため、通信受講料を設定しています。今週末までの先行申込価格が13,000円(税込み)です。

 お申込みは、https://form.os7.biz/f/05f29f25/
からお受けいたします。お支払いは教材到着後の後払い(銀行振込)となります。

 なお、キャッシュフロー計算書とは何なのかあまりご存じでない方は、
https://www.amazon.co.jp/dp/toc/4798045543/ref=dp_toc?_encoding=UTF8&n=465392
この参考図書の目次をご参照下さい。



■法人融資審査では大きな会社並みに整備された財務諸表作成が有利

 前述のキャッシュフロー計算書は貸借対照表、損益計算書と並ぶ財務諸表の一つであり、これらを「財務三表」と呼びます。とはいえ、上場企業等金融証券取引法で定められた会社以外ではキャッシュフロー計算書が義務付けられていません。そして、法人税法にはキャッシュフロー計算書の定めがありません。そのため、作らない税理士や銀行に提出しない経営者が多いことでしょう。

 しかし、中小企業の会計に関する指針は、「会社法上、キャッシュ・フロー計算書の作成は要求されていない。しかし、経営者自らが会社の経営実態を正確に把握するとともに、金融機関や取引先からの信頼性の向上を図るため、キャッシュ・フロー計算書を作成することが望ましい」としています。

 実際、銀行の法人部門では、格付の査定においてキャッシュフロー計算書を採用し、中でも営業活動によるキャッシュフローを重視しています。会社からの提出がない場合、銀行は貸借対照表と損益計算書から機械的にキャッシュフロー計算書を作って審査することになります。そうなると、経営者が分からない銀行により計算された数値が評価されることになり、経営者はキャッシュフロー計算書に関する決算対策ができません。

 すなわち、貸借対照表と損益計算書上の数値ならば経営者が銀行提出前に把握できますし、それらを良くするために決算前後に経営努力や工夫をすることができます。一方、経営者が自社のキャッシュフロー計算書を作成しなければ、銀行対策のしようがありません。

 加えて、財務諸表には、その他、個別注記表と変動計算書があります。変動計算書は法人税法にも定めがあるので税理士が作りますが、個別注記表は税務上求められていないため、税務代理と申告を業とする税理士に作成義務はありません。作成したとしてもソフトが出してくる省略の多いものが一般的でしょう。

 しかし、経営の実態を金融機関に知ってもらうためには個別注記表をあまり省略せず詳しく書くことが重要です。

 このように充実した財務諸表を作成して銀行に提出することは、定量的な部分で査定のプラスになることはもちろん、定性的に「きちんとした経営者が経営している会社である」という評価を受け、これも査定・格付に反映します。さらに、銀行の営業担当者が経営者や会社のことを信頼して担当者がやる気を出せば、個別の融資審査稟議が通り易くなります。

 実際、私が2007年に資本金千万円で始めた会社を株価5億円に成長させて売却できた背景には、金融機関による融資がありました。1社で10億円を超える融資を受け、しかも、途中からは私の連帯保証を外して借入が出来ました。そこに至るまでには、詳しい財務諸表を作る努力があったのです。

 なお、ここで書いた「貸借対照表」「損益計算書」「変動計算書」「個別注記表」がいかなるもので、融資判断でどのように使われるかについては、来週月曜日のセミナーにて田辺公認会計士から解説してもら予定です。



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 石渡浩がほぼ専属的に損害保険を依頼している、総合保険代理店
アイリックコーポレーションの大石さんへの直通フォームはこちらです。

https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。

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石渡 浩(いしわた ひろし)

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