石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

不動産投資を終わらせました/明後日緊急セミナー開催


カテゴリー: 2016年07月15日
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第217号 不動産投資を終わらせました/明後日緊急セミナー開催
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップ
やコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を
不定期に提供いたします。



■ブログ更新

7月15日 「石渡住宅サービス(株)代表取締役辞任と今後の展開について」
http://blog.fudosan-toshi.org/


■明後日緊急セミナー開催
「法人不動産投資の出口戦略ー不動産投資をリタイアする方法ー」

 私はM&Aにより所有・経営していた石渡住宅サービス(株)
の全株式を譲渡しました。「法人ごと不動産を全部売った」
とも言えます。これに関するセミナーを17日(日)10時30分
から開催します。

 セミナー2時間、懇親会2時間で、税込受講料1万円(懇親会費込)
です。

「法人不動産投資の出口戦略ー不動産投資をリタイアする方法ー」

告知ページ: https://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
受付ページ: https://form.os7.biz/f/87a2d9b1/



■不動産投資終わらせました―法人不動産投資の落とし穴―

 私は資産管理会社を二つ設立し、そのうち大きなほうを今
年4月に株式譲渡しました。その詳細や経緯等については、今
朝のブログ記事
http://blog.fudosan-toshi.org/
及びそのリンク先ページをご覧頂ければと思います。

 そもそも法人を設立したのは融資目的でした。2007年4月の
ことです。当時、個人名義で地銀団信も第二地銀団信も5千万
円を超える借入残高があり、事業承継予定者の連帯保証人を
付けられない私は、事業拡大のために法人を作るしかありま
せんでした。法人であれば代表者の私が連帯保証人になって
融資を受けられたからです。

 また、皆様の中には、それとは違う理由で、法人をいくつ
も立ち上げていくつもの金融機関から融資を受けて事業拡大
されて来た方が多くいらっしゃることでしょう。

 このように融資を受けて事業拡大するのに好都合な存在と
して法人が使われることがこの業界で流行りました。しかし、
資産管理法人は本来そのような目的のための仕組みではあり
ません。

 資産管理法人は元来、所得税対策と資産承継対策のために
使われてきました。所得税対策とは、家族を役員に入れて役
員報酬を分散させることで家族全体の法人税・所得税を少な
くすることです。資産承継対策とは、資産管理会社名義で不
動産を購入・保有することにより、相続税を少なくしたり、
資産と事業を次の代に引き継ぎ易くしたりすることです。

 そのため、資産管理法人は、複数の役員に報酬を払うもの
だし、親子が株主や役員になって法人株式を相続させる前提
となります。

 しかし、この10年で流行っている法人不動産投資では、皆
様ご存じのとおり、事業急拡大のための融資対策として法人
が「効果的に」利用されています。私が株式譲渡した会社も、
株主・取締役ともに私一人でした。子供がいないし、将来子
供が出来たところで、子供に相続させるかどうか分かりませ
ん。子供がその事業を引き継ぐというかどうか不明ですし、
財産や事業を次世代に引き継ぐ必要性を全く感じません。

 私が親に残してもらった資産は妹たちと共有の自宅のみで、
金融資産は皆無でした。先祖代々受け継いできた資産がある
訳ではないので、私も子孫に残すべき財産はないと考えてい
ますので。

 皆様の資産管理管理会社はいかがでしょうか。(実質的)
経営者が役員報酬ゼロの法人を複数お持ちの方が多くいらっ
しゃることでしょう。そして、相続対策については既に講じ
ていらしゃる方もいらっしゃれば未だの方、そして、事業承
継予定者がいらっしゃらない方や、そもそも私と同様に独身
の方や子供をお持ちでない方、様々でしょうが、子孫に財産
を残すために資産管理法人を経営しているという方は、いわ
ゆる「サラリーマン投資家」さんの中では少数派だと思いま
す。

 事業承継予定者が存在しなかったり未定だったり、また決
まっていても相続対策が取られていない法人の株主兼社長が
死んだら、会社はどうなるでしょう。他に取締役がいて取締
役の互選または取締役会で代表取締役を決める定款になって
おり、他の取締役が機能していれば、残った取締役が当面代
表を引き継ぐことになります。

 しかし、そうでない場合、新たな取締役を株主総会で選ば
ないと、会社は機能しません。そして、その株主総会も招集
権のある代表取締役が他界その他招集できない状況の場合、
株主全員が揃ってはじめて株主総会が開催できます。亡くな
った株主がいれば相続人が株主総会に出席することになりま
すが、相続人が複数いる場合にはその中で代表者を定めて議
決権行使して、新たな代表取締役を選任する必要があります。

 ここで会社に借入金があった場合、亡くなった社長の連帯
保証債務を新社長が全て引き継げるのかどうか、という問題
もあります。

 何とか新たな代表取締役が選任できたところで、株式相続
の問題が残ります。誰がどのように相続するかということも
ありますし、株式の相続税を払えるのか、というのが大問題
になりかねません。

 色々な問題が解決できない場合、相続人が株式も連帯保証
債務も相続放棄するという選択肢がない訳ではありません。
しかし、自宅等非事業性の個人資産を含めて相続を放棄する
のが難しいケースが多いことでしょう。

 このように、相続により法人不動産投資を終わらせること
は大変なのです。単純な個人所有不動産の相続とは違うこと
を、我々は認識する必要があります。

 法人不動産投資の終わらせ方に「相続」を選ぶ方は、相応
の準備が必要です。また、そもそも、相続を選ぶ必要がある
のかの検討も要するでしょう。幼い子供がいるから子供に相
続させよう、という思いだけでは、上手く相続できない恐れ
があります。

 そこで私は、M&A、外部への株式譲渡、という形で不動産
投資を終わらせました。自分が将来使うお金を作るための
不動産投資でしたから、私が出資した石渡住宅サービスの
株式を現金化して、投資の出口としました。

 株式譲渡の大きなメリットは、税率が低いことです。復興
特別税を除けば、所得税・住民税で20%の分離課税です。

 資産管理法人が持っている不動産を売却すると売却益に対
して約30%の法人税がかかります。そして、法人で得た利益
を個人に配当等で払うと、55%の所得税・住民税がかかりま
す。そのため、税引き後の手取りがかなり安くなってしまう
のです。

 私の場合、約5億円で株式を売却して、株主の個人の税引
き後の株式譲渡所得は約4億円となります。もし、不動産を
全て売却して会社を清算すると、大幅に手取り金額が下がる
計算になります。

 詳しい解説は、明後日10時半から開催するセミナー

「法人不動産投資の出口戦略ー不動産投資をリタイアする方法ー」

告知ページ: https://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
受付ページ: https://form.os7.biz/f/87a2d9b1/

にて致しますので、ご関心のある方は是非ご来場下さい。


 今回のセミーで対象にするのは、融資を受けて事業拡大す
ることを主目的に、法人名義で不動産投資を進めている方々
です。いくつも法人を作って多額の負債を負って不動産投資
をしている方がこの業界に多いですが、経営者が死んだら会
社はどうなるのか、また、自分が引退したいときにどうすれ
ば良いのか、そのようなことを熟慮の上で経営されている方
は少ないことと推察いたします。

 誰でもやがて死にます。不動産投資もやがて終わります。
終わり方として子供への贈与や相続という方法もあるでしょ
うし、第三者に売却する方法もあります。それらのやり方が、
個人と法人では大きく異なります。そういったことについて、
明後日のセミナーで説明する予定です。

 もちろん、私のM&Aによる法人売却の話も具体例として多く
取り上げます。私はM&Aの専門家ではないので「M&Aセミナー」
とは銘打てないのですが、M&Aで会社ごと売却する手法につ
いて、自身の経験を踏まえて長く時間を当てたいと考えてい
ます。

 また、少人数のセミナーにつき、受講される方との質疑応
答を重視した運営といたします。



■ツイッターとフェイスブック

 この頃ブログをあまり書いていません。また、このメール
マガジンの配信は不定期です。この頃頻繁に書いているのが

・ツイッター https://twitter.com/i/notifications

・フェイスブック https://www.facebook.com/events/1802556409981463/

ですので、よろしければ「フォロー」設定をお願いいたします。





発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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