石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

法人不動産投資の落とし穴―融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか―


カテゴリー: 2015年10月09日
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第210号 法人不動産投資の落とし穴―融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか―
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップ
やコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を
不定期に提供いたします。



■ブログ更新
 
 昨夜ブログを更新しました。10月11日13時から私が主催する、
懇親会込み受講料1万円の不動産投資セミナーの募集告知です。

http://blog.fudosan-toshi.org/article/165285917.html



■最近の配信記事

・10月1日「融資が格段に受け易くなる不動産投資法/今月のセミナー予定」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151001234958000.html

・10月2日「リンク切れの訂正 融資が格段に受け易くなる不動産投資法 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151002053000000.html

・10月9日朝「石渡浩の決算報告会―融資を受けやすくする「個別注記表」講座―
     10月11日(日)13時から不動産投資セミナー開催 只今から募集開始」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009080442000.html

・10月9日昼「今週の法人マイナンバー導入で大きく変わる融資付け戦略
      ―法人情報を隠せなくなってどう融資を受けるか― 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009131348000.html



■法人不動産投資の落とし穴

 法人で不動産投資をされている皆様は、なぜ個人ではなく
法人を選択されましたか。

 既に個人で収益不動産を持っていたり、そうでなくても給
与収入や事業所得が高かったり、そのような中で更に個人の
不動産所得が上がると税率が法人税率水準を超えるので、税
率の低い法人を選択する、「所得税節約目的の法人成り」は、
不動産賃貸業に拘らず、昔からありました。

 私の場合、給与所得や事業所得のベースが元々無かったの
で「所得税節税目的の法人成り」は、法人設立当時必要あり
ませんでした。そうした中で個人の不動産賃貸業開業の1年半
後に法人を作ったのは、融資対策でした。

 当時、個人のアパートローンでは、団体信用生命の枠を超
えて融資を受けるとなると連帯保証人が必要、という取扱を
している銀行から主として融資を受けていました。「では法
人を作ったらどうなりますか」と問い合わせたところ、「代
表者に連帯保証して頂きます」との回答を得ました。それを
受けて法人を設立し、その法人が設立9年目に至っています。

 強いて言うならば、「連帯保証人回避目的の法人成り」で
す。

 業界の噂では、法人をいくつも作る方法で事業拡大してい
る方も多いようで、それはまた別のカテゴリーになりますね
(敢えてネーミングはしませんが私がどう感じているかは前
号からお汲み取り下さい)。

 いずれにせよ、私を含め、個人と法人の違いを熟考せずに
税率や融資を最優先に捉えて不動産管理法人を作った方が、
この業界に多いことでしょう。

 さて、私は会社設立後数年間、複数の銀行員から同様な質問
を受けました。それは、「万一社長が亡くなられたら会社は
どうなりますか」というものです。それは、事業承継者や業
務従事者がいるのか、という不安からのものでした。

 確かに、独身の私には事業承継者がおらず、また、会社設
立から約5年間は従業員を雇わずに私一人で仕事してきました。
役員も株主も私だけですから、私が仕事に従事しなくなった
り連絡が取れなくなったりしたら、銀行は必要な事務手続き
ができず、場合によっては延滞が生じ、最悪競売にかけるし
かなくなってしまいます。

 貸す側としては、実質個人の会社に代表者の連帯保証で融
資するということは、連帯保証人なしで個人に融資を行うリ
スクに近いものを感じるのでしょう。

 いやむしろ、連帯保証人なしで個人に貸すよりも、何ら整
備されていない実質個人の「法人」に代表者の形式的な保証
のみで融資するほうが、回収不能リスクが高まるかもしれま
せん。

 それが、「法人不動産投資の落とし穴」です。



■融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか

 私もその「法人不動産投資の落とし穴」に気付かないまま
事業を拡大してしてきました。それは、経営者が死んだり死
んだも同然の状態になったりしたときの事業承継に、法人は
個人よりも事前の準備を要するということです。

 個人でアパートローンを組んで返済中に経営者が死亡する
と、団体信用生命保険から銀行に融資残金が支払われて、経
営者家族と銀行との債権債務関係はそれで終わります。アパ
ートは相続され、相続人が経営を引き継ぐか売却するかを決
めます。

 では、同じことが法人でできるでしょうか。資産管理会社
名義でローンを組んで返済中に経営者が死亡すると、法人が
被保険者になる生命保険というのは理論上ありえませんし、
一部の特殊な場合を除いては会社経営者個人の銀行団信もあ
りません。従って、多くの場合、「団体信用生命保険から銀
行に融資残金が支払われて、経営者家族と銀行との債権債務
関係はそれで終わり」ということには、ならないのです。

 経営者が連帯保証しているため、その連帯保証債務が遺族
に相続されます。また、経営者が全額出資している会社なら
ば、その株式も遺族に相続されます。

 債務の相続、そして、実態の見えにくい「株式」の相続を
誰が引き受けるでしょうか。

 相続人が株式を売ろうにも、小規模法人の株式を第三者に
売るのは容易ではありません。

 そして、代表者が亡くなった後でその法人が契約行為等を
する場合には、まず、新たな代表者が必要になりますが、取
締役一人の会社では、株主総会を開いて新たな取締役を選任
する必要があります。例えば、法人契約の役員死亡保険に入
っていても、新たな代表者が選任されなければ、保険金の請
求ができません。

 その株主総会を開くためには、あるいは、遺族が株を売る
ためには、株式の相続が確定している必要があります。

 結局のところ、株式の相続がスムーズにいかないと、その
会社は身動きが取れなくなってしまいます。

 そうこうしている間に会社の口座から借入金の口座振替が
残高不足でできなくなり、資金繰りをする従業員もおらず、
会社が債務不履行に陥ると、銀行は連帯保証していた経営者
の法定相続人に連帯保証債務の履行を求めるようになります。

 そこで遺産分割が行われて株式の相続人が決まり、新たな
取締役が選任されれば、その取締役の下で、賃貸経営を継続
して家賃収入から会社の借入金を返済するか、社有不動産を
売却して借入金を返済するか、その他の方法を模索するか、
ということになります。

 それで借入金を完済できれば良いですが、資産管理会社の
売上である家賃収入から毎月の返済ができなかったり、また、
その不動産を売っても完済できなかったりすると、亡くなっ
た経営者の連帯保証債務の相続人が個人でそれを履行する必
要が生じます。

 その会社の時価で捉えた実態的な財務が債務超過となると、
特に、負債額が何億円・何十億円の資産管理会社となると、
相続人が連帯保証債務を履行することは困難になることが多
いでしょう。

 つまり、自分が法人で不動産投資をしたばかりに、遺族を
破産に追い込んでしまうということは、現実的な話です。



■経営者が死んでも周囲に迷惑をかけない会社作り

 これは、遺族ばかりでなく、銀行にとっても重要な問題で
す。当然、貸したお金は回収しなければなりませんから。

 当然に銀行は、前項で述べたような問題が起こるリスクが
低い経営者やその会社に融資をしようとするものです。その
ようなリスクが低い会社というのは、小規模企業の中では、
例えば、
・取締役が複数いる
・事業承継者がいる
・返済業務や事務手続き等を行える従業員がいる
・取締役を被保険者とする法人契約の生命保険契約がある
・経営者一族が資産家である
・会社の純資産が多い
・会社の利益が多い
こうした事項の複数に該当する会社となります。

 私は数年前からこうした取り組みを行い、その結果、都市
銀行の法人営業部門から、地元の中堅企業に肩を並べて融資
を受けたり、会合に招待されたりするようになりました。ま
た、会社の借入金について私の個人保証を外してもらえるよ
うになりました。

 会社を始めた頃には、上に列挙した例のどれにも当てはま
りませんでした。かつて何人もの銀行員から投げかけられた
「万一社長が亡くなられたら会社はどうなりますか」という
問いは、質問であると同時に、融資先としての問題の提示で
もあったのでしょう。当時は質問の真意が十分に理解できま
せんでしたが、その後さらに多くの銀行員と色々な話をする
中で、現在では理解が深まりました。

 また、家族構成や家族の資産というのは私一人ではどうに
もならないところですが、それ以外の自分の努力で変えられ
る部分について取り組んできました。

 こうしたことの詳細について、明後日のセミナーでお話い
たします。13時から20時まで、懇親会込みで受講料1万円です。

 お申し込みは、
https://form.os7.biz/f/2c5a01ed/
から本日深夜まで受付予定です。法人名義の借入残高が1億円
以上ある方対象、定員60名の少数精鋭セミナーになります。

 お支払いは明日の21時までに銀行振込またはクレジットカ
ードで手続して頂きます。申し込み時にはクレジットカード
情報はいりませんので、この時間帯にお勤めの方が本日ご帰
宅前に、安心してお申し込み頂けるようになっております。

 法人で不動産投資をされている皆様は、なぜ個人ではなく
法人を選択されましたか。安易に法人経営をされている方は、
「法人不動産投資の落とし穴」に陥らないようにお気を付け
下さい。

 融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか。
保証債務を相続したご家族はどうなりますか。融資した銀行
はどうなりますか。もし社有不動産が競売にかけれらたら賃
借人はどうなりますか。他の取引先はどうなりますか。

 経営者が死んでも周囲に迷惑をかけない会社作りが必要だ
と思いませんか。そう思う賢い皆様は、そういう会社にする
ことで融資を受けやすくなることにつき、私が強調しなくて
自ずとお分かりですよね。



■次号以降のテーマ

 今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・10月に入って安くなった保険の紹介
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。

 

発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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