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建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」/今夜東京で本日付の保険契約が可能です


カテゴリー: 2015年09月30日
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第205号 建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(後編)
    -建物売却後の既存長期保険の活用で得する方法-/今夜東京で本日付の保険契約が可能です
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップ
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8.9月24日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150924122145000.html
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■建物売却時に解約してはいけない火災保険(後編)

 今号は、9月24日配信した前編
http://archives.mag2.com/0000279415/20150924122145000.html
の後編となります。1週間空いてしまいましたので、今号を読
んでも意味が分からないという方は、上記URLのバックナンバー
から、前号の復習をしましょう。

 まずは前編の復習です。

 不動産売買では様々な付帯契約が承継されます。火災保険
も承継が可能な契約の一つです。
 
 承継が任意の契約については、一般に、買主にとって有利
な契約を買主が選択します。特に一棟売りマンションにおい
ては、賃料収入から経費を差し引いたネット収入に対する利
回りにより売買価格が決定される部分が大きいです。売主が
高く売るためには、雑収入を増やしたり経費を減らしたりし
てネット収入を増額させることで、鑑定評価額は上がります
し、実際に売却価格を高められます。そのため、出口戦略を
意識した投資家は、経費を下げることに努めるものです。

 例えば、来月以降に新規契約すると年間保険料が20万円の
中古不動産を来月以降に売るとします。もし皆様がその物件
の売主で、既存保険契約の年間保険料が10万円だとしたら、
その火災保険契約を買主に継承することで、買主の経費を年
間10万円下げることができます。保険契約期間が20年残って
いれば、期間合計額は200万円になります。あるいは、その
物件のネット利回りが5%だとすると、10万円÷5%=200万円、
物件の価値が上がります。

 つまり、「お宝保険」をもっていると、個人投資レベルで
も、マンション一棟の売却で百万円、二百万円といったレベ
ルで、売買価格や清算額を上げられる可能性があるのです。

 これまで、建物売買時に保険契約を継承するというのは、
買主にとっても売主にとってもメリットを見出し難いもので
した。しかし、最近東京を中心に収益不動産価格が高騰(利
回りが低下)している中で、ネット収入が売買価格に与える
インパクトが大きくなりました。

 加えて、来月からのRCマンション保険料の大幅値上げを受
けて、買主が売主から不動産と一緒に火災保険の移転を受け
たいというニーズが高まるとともに、売主が売買交渉材料と
して従前からの安い料率の保険契約の承継を使い易くなりま
した。

 ですから、来月以降、長期保険を解約してはいけません。
保険対象の建物を売却する場合には、保険契約も買主に移転
させることにより、解約返戻金を上回る水準で、前払保険料
を現金化できます。


 契約上のポイントは、
・なるべく保険料率の低い損保会社を選ぶこと
・なるべく長期で契約すること(長期一括払いのみならず、
昨日紹介した長期分割払いという選択肢もあり)
です。 

 では、建物売却時に買主が火災保険を引き受けなかったら
どうすれば良いでしょうか。


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 不動産売却時の保険契約の買主への移転は、買主との交
渉がまとまらなければ現実化しません。また、保険契約の買
主への移転は保険会社の事前承認が必要ですから、事故報告
があまりに多く建物管理や保険金請求に問題がありそうな買
主ですと、保険会社が承認しない恐れもあります(そういう
買主に当たる可能性は低いでしょうが)。

 ですから、売却時に保険契約を買主に移転できなかった場
合にどうなるかも考えておく必要があります。

 約款の基本条項に基づき、「保険の対象が譲渡された場合」
には、「その事実が発生した時に保険契約は効力を失います」。
すなわち、失効です。そうなると、解約返戻金と同額が戻っ
てきて終わりですから、あまり旨みはありません。

 ではどうするのか、ある簡単な「通知」をすることにより、
保険会社の承認不要で、その保険を失効させることなく、解
約することもなく、「再利用」できます。 


■建物売却後の既存長期保険の活用で得する方法

 その通知とは、保険証券記載の「保険の対象」の移転です。
すなわち、保険をかける対象を、ある建物から別の建物に移
し替える、ということです。

 これは保険会社の承認は必要ない、契約者の権利です。も
ちろん、移し替えた先の建物に相応しいように保険金設定を
変更する必要があり、保険金を変えれば支払保険料は増減し
ます。保険料が上がれば追加して支払いますし、下がれば返
戻を受けることになります。

 ここで重要なのは、あくまで契約時に摘要された保険料率
が使われるということです。つまり、明日からRCマンション
の保険料が全国的に大幅値上げされますが、既に何らかの火
災保険契約を持っている人は、その契約を解約したり失効さ
せたりしなければ、契約期間中(最長36年間)、契約当初の
(多分安い)保険料率を、ずっと維持できるのです。

 自動車保険に慣れている方にとっては当然のことですよね。
車を買い換えるときには既存の車にかかっている保険契約を
活かして、新しい車に保険の付け替えをします。保険自体は
解約せずに、「保険の対象」を古い車から新しい車に、移し
替えているだけなのです。

 「保険の対象」が建物であれ自動車であれ基本的な理屈は
同じです。

 ですから、不動産売却時に買主が売主契約火災保険の引き
受けをしなかった場合には、自分が持っている他の建物にと
りあえず付け替えれば良いのです。それは既に火災保険をか
けている建物であっても、約款に基づいて可能となっていま
す。

 そして、新しく不動産を買った際に、その「保険の対象」
を新規購入不動産に、さらに移転させれば良いのです。これ
がRCマンションだったら、その際新たに保険契約を締結する
よりも大幅に低い保険料率で、保険をかけられることでしょ
う。

 ですから、「いつまで物件を持つか、いつ売るか分からな
い」という理由で10年を超える超長期の契約期間の保険に入
らなかった方は、その方が売却をもって不動産賃貸業を廃業
するということならばともかくとして、組み換えや買い増し
をしていく場合には、ベストな選択肢とは言えないかもしれ
ません。

 長期火災保険は、保険料率上昇を契約期間中に固定させる
ことができる、リスクヘッジ商品である保険のさらにリスク
ヘッジをする商品と言えましょう。そして、もし将来保険料
率が下がったら、ペナルティなしにその保険を解約して解約
返戻金を得て、新たな保険契約を結ぶことができます。

 このように、ほとんどリスクなく(少々あるのは保険会社
の信用リスクですが業界団体の保証制度があるので、契約者
が被るリスクは低くなります)、かつ、実質的にコスト負担
をせずに、将来数十年に亘るリスクヘッジができるというの
は、世の中でめったにないことでしょう。

 もっとも、非常に長い期間の一括払いは保険料支払いも多く
なります。その回避策として「長期分割払い」という年払い契
約がありますが、最長10年までの契約でしか使えません(たい
ていの損保会社では5年という運用ですが、一部10年まで対応
可能な損保会社があります)。


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■建物売却「前」の既存長期保険の活用で得する方法

 さて、ここまで読まれた方の中で、「現在火災保険をかけて
いる物件の売却前に購入する不動産で既存保険を活用したい」
という方も多いだろうと思います。「保険の対象」の移転は
通知のみで自由にできますから、もちろん、売却という事由
の発生の有無にかかわらず、契約者が好きなときに、新規購
入不動産に移すことができます。

 そうなると、移転する前の建物の保険の担保が必要になりま
す。それに備えて、(十分な)保険に入っていない自宅や実家
に保険をかけて、やがてそれを移転させるという方法もありま
す。

 また、新たな不動産を買った時点で、新たに保険契約を結ぶ
のか、既存保険を「再利用」して移転対象前の物件で新たな保
険契約締結をするのか、どちらにするかは、両物件の保険料を
総合的に判断して決めることで、有利な条件で両物件に保険を
かけられます。

 例えば、明日からの値上がり率の低い木造アパートを今日36
年契約して、来月RCマンションを買うとします。RCマンション
の保険料率は大幅に上がるので、来月に新規契約するよりも、
今月契約した保険で対象移転させるほうが、かかる保険料は安
価で済みます。一方の木造アパートは来月新規契約すると、地
域によっては今月よりも安い保険料で新規保険契約締結できま
す。


■今夜東京で今日開始の保険契約が可能です

 来月から、すなわち明日から、10年を超える火災保険契約が
締結できなくなります。そして、RC物件を中心として保険料率
が上がります。これを回避して10年を超える契約を現在の安い
保険料率で保険契約締結するためには、本日中に、契約手続き
を完了させなければなりません。

 契約手続きとは、
・申込書の捺印と提出
・保険料の支払い(口座振替の場合には口座振替用紙の提出)
です。

 既に17時を回り、振込をしても翌営業日扱いになることが
通常です。こんな時間帯に今から本日付の保険契約締結をす
る代理店・募集人はまずいないでしょう。

 今回、私が、アイリックコーポレーションの大石さんに懇願
して、お勤めの方が退勤後に相談・契約できるようにいたしま
した。場所は、東京都品川区にあるJR大崎駅北口近くです。

 このような手続きは1年前はできませんでした。けれど、一
部の銀行で振込の24時間化が始まり、夜間帯の振込でも当日付
で入金されるようになってきているのです。先端を行くのがり
そな銀行です。りそな銀行のATMからキャッシュカードを使って、
また、りそな銀行のインターネットバンキングで、りそな銀行
宛の振込をする場合には、従前の「15時以降は翌営業日扱い」
ということが無くなっています。

 そこで、りそな銀行に口座をお持ちの方は、りそな銀行に保
険料預かり口座を持っている保険会社や代理店と取引すること
で、本日付けの保険契約が夜間帯でも可能なのです。

 もっとも、システムトラブルや、支店による例外等があるか
もしれないので、必ず契約できるとは言い切れません。そうい
う場合には諦めて頂くということでご了解の方は、今直ぐアイ
リックコーポレーションの大石さんに連絡して見てください。

 では、りそな銀行に口座を持っていない方はどうすれば良い
でしょうか。口座振替依頼書を本日中に代理店に提出すること
で、今日支払いをしなくても本日付で保険契約をさせてくれる
保険会社があります。

 また、保険料が多少割高でも良い、という方は、現金で保険
料を代理店に支払う方式で契約できる保険会社もあります。

 大石さんには、
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
から直ぐにメールを送れます。大石さんと秘書の方のメールア
ドレスにメールが送られます。


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*今の火災保険契約を残すのと切り替えるのとどっちが得か*
*安値の保険会社とその9月契約・10月契約の保険料を比較*

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■次号以降のテーマ

 今月中にセミナーをまた行います。そのご案内をいたします。

 また、今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・10月に入って安くなった保険の紹介
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。



発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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