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建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」-売却益を増やすための火災保険活用戦略と既存火災保険の現金化・還付戦略-


カテゴリー: 2015年09月24日
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第203号 建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(前半)
    -売却益を増やすための火災保険活用戦略と既存の火災保険を現金化して払い過ぎた保険料を取り戻す方法-
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップ
やコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を
不定期に提供いたします。


■ブログ更新
 
 昨夜ブログを更新しました。
9月25日(金)19時からセミナー「不動産賃貸中小企業経営者のための資金繰り」 
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 明日の夜に私が主催する受講料4千円の小規模セミナーのご案内です。


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1.9月19日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150919192023000.html
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2.9月20日午前 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920102515000.html
・ブログ更新
・3年ぶりにセミナーを主催
・火災保険料を半額にする方法! 中途解約で利益の出る火災保険活用法―数値例―
・10月以降の火災保険料値上げについて

3.9月20日午後 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920223018000.html
・火災保険は躊躇なく切り替えよう
・マスコミ報道に騙されるな! 実は首都圏でも4割値上げされる火災保険料―10月1日から改訂―
・将来保険料率が下がった場合はどうすれば良いか?

4.9月21日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150921233852000.html
・手持ち資金を出さずに割安な火災保険に切り替える方法
   ―切替で手持ち金を増やす「保険料還付」も可能―

5.9月22日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150922133815000.html
・「36年の保険契約が25年分の保険料で契約できる」という代理店営業はナンセンス 
・先週末から紹介している損害保険代理店のアイリックコーポレーションについて

6.9月23日朝 http://archives.mag2.com/0000279415/20150923072243000.html
・最近の配信記事一覧
・過去5回の記事は今号のためにありました
・既に融資期間分の火災保険契約をお持ちの方、危険な罠に陥っていませんか
・罠から抜け出すために

7.9月23日夜 http://archives.mag2.com/0000279415/20150923173838000.html
・ブログ更新
・25日(金)19時からのセミナーの申込受付開始
・26日(土)リノベーション見学会の申込受付開始
・長期火災保険を分割払いできることをご存知ですか

 今号は上記1-7の続編です。読み逃した記事のある方は、上
記URLからバックナンバーをお読み下さい。その際、より届き
易いアドレス(ヤフーとジーメール以外のもの)を追加登録
されることをお勧めいたします。


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■建物売却時に解約してはいけない火災保険(前半)

 今号から、火災保険の切替や新規契約ではなく、既に長期
の火災保険契約をお持ちの方が、その契約を有効利用するた
めの活用法をお伝えしていきます。

 昨日予告した、
・火災保険の現金化
・払い過ぎた保険料を取り戻す方法
です。これは単に解約返戻金を得るという話とは、当然なが
ら違います。

 建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」が火災保険
の世界で復活しそうです。かつてあった損害保険分野の「お
宝保険」は、例えば、100万円の保険金を払うと満期に110万
円戻ってくるという貯蓄性の損害保険です。運用利回りが高
い時期に長期契約を結べば、満期までその高い運用利回りが
保証された訳です。

 今回の「お宝保険」は別の意味で使っています。高い運用
利回りではなく、低い保険料率が契約期間中維持される、長
期火災保険です。例えば、RCマンション投資をしている方に
とっては、合併前の旧損保ジャパン時代の契約が「お宝保険」
になるでしょう。また、木造アパート投資をしている方にと
っては、合併前の旧日本興亜火災がそうなるでしょう。

 現在、損保業界や不動産業界で来月からの保険料値上げが
広く話題になっており、連日一般紙に新聞報道されているほ
どです。特にRCマンションについては全国的そして業界全社
的に、保険料が何割も上がりますが、それは、今月と来月と
を比べた割合です。

 確かに業界全体での火災保険引き上げは久しぶりですが、
各社独自での料率改訂はそれぞれ頻繁に行われてきました。
最近の例ですと、損保ジャパンが日本興亜損保と合併したこ
とに伴い、特にRCマンションについては、合併前と合併後で
大幅な保険料値上げがなされました。

 私が数年前に旧損保ジャパンと契約したRCマンションのあ
る保険について言えば、当時と来月とでは、5割を上回る保険
料上昇となっています。そしてたまたま、25年契約という超
長期の保険期間となっているのです。私はこの保険の「解約」
を、将来保険料率が下がらない限りは、ずっとしないでしょ
う。たとえその物件を売却してもです。

 収益不動産の取引では、売主が賃貸事業を営むために様々
契約を結んでおり、このうち対象不動産の売買に関係するも
のを不動産業界で付帯契約と呼んだりします。賃貸借契約は
その代表格であり、賃借人の同意無しに、売主・買主間だけ
で賃貸借契約を除外して売買することは、法律上できません。
区分所有マンションではマンション管理組合との契約も引き
継がなければなりません。

 その他、売主が契約した際に譲渡後も承継されるとなって
いる付帯契約があります。
・隣地所有者との私道等についての覚書
・プロパンガスの貸与契約
・一部のケーブルTV会社の設備貸与契約
といったものが良くある例です。

 そして、承継するしないを売主・買主間、あるいは、買主
と付帯契約当事者との間で決められる付帯契約もあります。
・管理室の電話や玄関ホールの公衆電話の契約
・自動販売機の契約
・設備のリース契約
・賃貸保証会社との保証契約
・賃貸管理会社との管理契約
・建物管理会社との管理契約
・火災保険契約
その他様々あります。

 通常、売買仲介業者が付帯契約についても仲介の付随業務
としてその引き継ぎなり解約なりに関与し、引き継がれる契
約については、残代金決済時に清算されます。

 承継が任意の契約については、一般に、買主にとって有利
な契約を買主が選択します。特に一棟売りマンションにおい
ては、賃料収入から経費を差し引いたネット収入に対する利
回りにより売買価格が決定される部分が大きいです。売主が
高く売るためには、雑収入を増やしたり経費を減らしたりし
てネット収入を増額させることで、鑑定評価額は上がります
し、実際に売却価格を高められます。そのため、出口戦略を
意識した投資家は、経費を下げることに努めるものです。

 例えば、来月以降に新規契約すると年間保険料が20万円の
中古不動産を来月以降に売るとします。もし皆様がその物件
の売主で、既存保険契約の年間保険料が10万円だとしたら、
その火災保険契約を買主に継承することで、買主の経費を年
間10万円下げることができます。保険契約期間が20年残って
いれば、期間合計額は200万円になります。あるいは、その
物件のネット利回りが5%だとすると、10万円÷5%=200万円、
物件の価値が上がります。

 つまり、「お宝保険」をもっていると、個人投資レベルで
も、マンション一棟の売却で百万円、二百万円といったレベ
ルで、売買価格や清算額を上げられる可能性があるのです。

 これまで、建物売買時に保険契約を継承するというのは、
買主にとっても売主にとってもメリットを見出し難いもので
した。しかし、最近東京を中心に収益不動産価格が高騰(利
回りが低下)している中で、ネット収入が売買価格に与える
インパクトが大きくなりました。

 加えて、来月からのRCマンション保険料の大幅値上げを受
けて、買主が売主から不動産と一緒に火災保険の移転を受け
たいというニーズが高まるとともに、売主が売買交渉材料と
して従前からの安い料率の保険契約の承継を使い易くなりま
した。

 ですから、来月以降、長期保険を解約してはいけません。
保険対象の建物を売却する場合には、保険契約も買主に移転
させることにより、解約返戻金を上回る水準で、前払保険料
を現金化できます。

 なお、この「お宝保険」の販売は今月末までであり、手続
時間の関係から既に受付を終了している代理店もあるそうで
す。そうした中で、まだ受け付けている代理店もあります。

 契約上のポイントは、
・なるべく保険料率の低い損保会社を選ぶこと
・なるべく長期で契約すること(長期一括払いのみならず、
昨日紹介した長期分割払いという選択肢もあり)
です。 


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■建物売却時に買主が火災保険を引き受けなかったらどうするか 

 昨日予告しましたとおり、今号は既に長期保険を持ってい
る方が、その権利を活用して最大限の利益を出すにはどうす
れば良いか、事故で保険金を受け取るという以外の部分につ
いて、書いています。

 前項で書いた保険契約の建物買主への移転は、買主との交
渉がまとまらなければ現実化しません。また、保険契約の買
主への移転は保険会社の事前承認が必要ですから、事故報告
があまりに多く建物管理や保険金請求に問題がありそうな買
主ですと、保険会社が承認しない恐れもあります(そういう
買主に当たる可能性は低いでしょうが)。

 ですから、売却時に保険契約を買主に移転できなかった場
合にどうなるかも考えておく必要があります。

 約款の基本条項に基づき、「保険の対象が譲渡された場合」
には、「その事実が発生した時に保険契約は効力を失います」。
すなわち、失効です。そうなると、解約返戻金と同額が戻っ
てきて終わりですから、あまり旨みはありません。

 ではどうするのか、ある簡単な「通知」をすることにより、
保険会社の承認不要で、その保険を失効させることなく、解
約することもなく、「再利用」できます。直ぐに知りたい方
は、お昼休み中に約款をネット検索して、基本条項の「通知
義務(契約後に通知いただく事項)」を読めば分かるでしょ
う。

 調べたくないけれど直ぐに知りたい方は、連休中に皆様に
推奨した私が懇意にしているアイリックコーポレーションの
大石さんに
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から問い合せてみてはどうでしょう。今日から他の社員も出
勤しているので、大石さんチーム全員でフォームからの送信
内容への対応をして下さっています。

 「もったいぶらないで石渡が教えろよ」と言われるかもし
れませんが、このメルマガを昼休み時間帯に併せて配信した
いので、その余裕がありません。

 もっとも、次号でその点言及するつもりです。まずは、連
休中の記事のバックナンバーを
http://archives.mag2.com/0000279415/index.html
から読み直しておいて頂ければ幸いです。


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■次号以降のテーマ

 今週の配信予定記事案。
・25日夜のセミナーで私と小堺先生が話す予定の内容
・建物売却後の既存保険の活用で得する方法

 また、今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・10月に入って安くなった保険の紹介
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。



発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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