石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

今号が重要!既に融資期間分の火災保険契約をお持ちの方が陥りやすい危険な罠


カテゴリー: 2015年09月23日
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第202号 今号が重要!既に融資期間分の火災保険契約をお持ちの方が陥りやすい危険な罠
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップ
やコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を
不定期に提供いたします。


■最近の配信記事一覧

1.9月19日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150919192023000.html
・ブログ更新
・イベントのお知らせ
・不動産投資のコストダウン
・中途解約で利益の出る火災保険活用法

2.9月20日午前 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920102515000.html
・ブログ更新
・3年ぶりにセミナーを主催
・火災保険料を半額にする方法! 中途解約で利益の出る火災保険活用法―数値例―
・10月以降の火災保険料値上げについて

3.9月20日午後 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920223018000.html
・火災保険は躊躇なく切り替えよう
・マスコミ報道に騙されるな! 実は首都圏でも4割値上げされる火災保険料―10月1日から改訂―
・将来保険料率が下がった場合はどうすれば良いか?

4.9月21日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150921233852000.html
・手持ち資金を出さずに割安な火災保険に切り替える方法
   ―切替で手持ち金を増やす「保険料還付」も可能―

5.9月22日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150922133815000.html
・「36年の保険契約が25年分の保険料で契約できる」という代理店営業はナンセンス 
・先週末から紹介している損害保険代理店のアイリックコーポレーションについて

 今号は上記1-5の続編です。読み逃した記事のある方は、
上記URLからバックナンバーをお読み下さい。併せて、より
届き易いアドレス(ヤフーとジーメール以外のもの)を追
加登録されることをお勧めいたします。


■過去5回の記事は今号のためにありました

 4日間に亘り、毎日長文の記事をお読み下さりありがとうご
ざいました。それらは、今日の記事を読んで頂くための準備
のためのものでした。すなわち、

・保険料が安い時期に長期契約を締結してその利益を契約期間中得る権利を確保し、
・今後より良い条件の保険契約ができるようになったら中途解約し、
・解約返戻金を得て新たな保険に入り直し、
・以降これを繰り返す

という「損害保険契約の基本原則」をご理解頂くことです。
それによって、もし既存の保険契約に弱点があれば、既存の
保険を中途解約すると解約返戻金が不利なく戻ってくるので、
その弱点を補う保険に新規契約することで、賃貸経営のリス
クを低減させて頂きたいとの思いからです。

 銀行融資の関係上、融資期間に相当する超長期な火災保険
を契約している方の多くが、10月からの保険料値上げや保険
期間の短縮(最長10年まで)について、自身には無関係な話
と認識されていることでしょう。しかし、その保険契約に銀
行が質権設定していると、切り替えようと別の保険に入って
従前の保険を解約しても、質権者の銀行が承認しないと、解
約返戻金が契約者に戻りません。

 火災保険質権が融資条件となっているアパートローンでは、
代わりに質権を設定できる保険証券を銀行に提出するか、借
入金を完済するかしないと、既存の質権を解除してもらえな
いのです。質権の付け替えには、銀行の条件に合う保険契約
を新たに結ぶ必要があるところ、アパートローンで質権設定
を融資条件としている銀行の多くで、今月末までに実行した
融資については融資期間以上の火災保険契約を求めています。

 ちなみに、現行の火災保険の期間が最長36年なのは、住宅
ローンやアパートローンの融資最長期間が35年であることと
深く関係しています。なぜ35年ではなく36年が最長かといえ
ば、融資期間+1年分の火災保険契約を一部の銀行が求めてい
るからです。設定返済日の関係で実際の融資期間が1年を若干
超えることもありますし、債務者が約定通り1年で完済しない
恐れもありますからね。

 来月以降に実行される融資では、10年自動更新の保険契約
に質権設定することになりますが、既存の契約について、皆
様の取引銀行では、融資期間未満の契約期間の保険契約への
質権の付け替えを承認してくれますでしょうか。もしそうで
ないならば、来月以降は、完済するまで既存の火災保険契約
を事実上解約できなくなります。

 そのため、既存の保険契約を借入金完済までずっと続ける
のか、それとも、今月中に別の保険に切り替えるのか、保険
料と補償内容を総合的に判断して決める必要がある方々が、
いらっしゃるのではないでしょうか。

 また、皆様がお取引の銀行が来月以降は10年自動更新の火
災保険への質権の設定を認めても、来月から、RCマンション
の保険料は全国的に大幅に上昇します。もし何らかの事情で
火災保険に入りなおすならば、今月が良い機会です。

 実は、これまで5回の連載は、主として、そういう方々の
ために書いていたのです。いきなり今号を配信しても、損害
保険に詳しい方以外は、理解が難しいと思いましたので、分
割して段階を追って説明してきました。


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*RCマンション火災保険料大幅値上がりまであと8日*
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■既に融資期間分の火災保険契約をお持ちの方、危険な罠に陥っていませんか

 さて、前置きが長くなりました。不動産投資には様々なリ
スクがあります。そのリスクをカバーする重要な仕組みが保
険制度です。損害保険会社は様々なリスクを補償する商品を
販売していますが、不動産賃貸業に重要なのは、
・財物の保険
・賠償の保険
の二つです。加えて休業の保険もありますが、この業種では
財物の保険を十分に担保しておけば、休業の保険を持つ必要
性はさほど高くないと感じています。

 火災保険は現在、家庭総合保険や建物総合保険、また、企
業財産総合保険として、火災のみならず周辺領域を総合的に
カバーする保険として販売されています。そのため、賠償の
保険を特約に付けられる商品もあり、財物の保険と同様に、
あるいはそれ以上に、賠償の保険が重要です。皆様は賠償の
保険(または特約)に入っていますでしょうか。

 例えば、建物の維持管理が不十分なために災害が起きて敷
地内で人が死んでしまったら、1億円以上もの損害賠償を請求
される恐れがあります。私は数年前、賃借人さんに百万円位
の損害賠償金を払い損保会社に負担してもらいましたが、一
歩間違えれば死亡事故になっても不思議ではないものでした。

 その際使ったのは「施設賠償保険」です。これは、被保険
者が所有・管理する施設に起因する、また、業務の遂行に起
因する偶然な事故により、被保険者が他人の身体傷害・財物
損壊について、法律上の損害賠償責任を負担することによっ
て被った損害に対して、賠償保険金を支払うというものです。

 この保険は保険料が非常に安い反面、それゆえのデメリッ
トがあります。それは、代理店にとっては経費倒れになるよ
うな収入の少ない契約のため、保険代理店が積極的に勧めて
くれないので自ら希望を申し出る必要があること、そして、
火災保険の特約としてまたは火災保険とは別契約で同時に契
約を結ばないと、その後では保険代理店に引き受けてもらい
難いことです。

 不動産賃貸業はお客様の生命・財産を預かる重責を担って
いますので、何億円でも賠償金を払えるという大資産家や大
企業は別として、施設賠償保険は必須だと考えます。

 もし施設賠償保険に入っていないようでしたら、付き合い
のある代理店に直ぐに連絡して、施設賠償保険の契約を結び
ましょう。既存の火災保険契約の特約として追加する方法と、
単独の施設賠償保険契約を締結する方法とがあります。ただ、
施設賠償が関係ないいわゆるマイホームの火災しか扱ってい
ない損保代理店ですと、事実上施設賠償保険契約を代理でき
ないことがあります。また、仮に扱えるとしても年間保険料
千円前後の保険料ですと単独では赤字になってしまいますし、
そもそも施設賠償保険は建物保険に付随するものという考え
方が損保代理店業界に浸透していますので、関係の浅い代理
店ですと、他の大きな保険と抱き合わせでないと、引き受け
てもらえない可能性があります。

 特に、既存契約が融資期間分で質権設定されている場合に
は、既存契約の解約返戻金を契約者に支払うためには融資銀
行の承諾が必要なところ、今月までの融資分については、保
険を切り替えても融資期間以上の保険の質権設定が、従前の
保険の質権を外す条件とされることもあります。そうだとす
れば、今月中に別の保険契約を完了させないと、賠償リスク
にさらされながら賃貸経営を続けていかざるを得なくなるか
もしれません。仮にそうでなくても、来月からRCマンション
の保険料は全国的に上がりますので、保険の切替にはわずか
数日の違いで火災保険料が数割上がることを余儀なくされま
す。

 次に、財物保険部分については、補償内容の妥当性と必要
な特約の付加がチェックポイントになります。相見積もりを
前提に保険料を安くしようとすると、不誠実な代理店は保険
金額を抑えて補償範囲を狭めた一見すると保険料の安そうな
見積書を作って契約を取ろうとするかもしれません。あるい
は、1社独占だと分かっていると、代理店手数料収入を増やす
ために、必要性を超える「手厚い」保険を設計するかもしれ
ません。以下、3項目に分けてそれぞれ見てみましょう。

(1)保険金額
 建物の保険金額の設定は、面積・構造等を基準に損保会社
が定めた標準値から前後3割程度の範囲内で可能となっていま
す。保険金を小さくすれば保険料は比例的に下がります。地
震保険は火災保険の半額までしか入れませんから、私は、建
物の保険金設定額をなるべく高くして火災保険に入るように
しています。

(2)補償範囲
 文字通りの「火災保険」というのは火災・落雷・破裂・爆
発のみの担保となりますが、現在では通常こような契約はさ
れません。他に担保できる補償範囲として、
・風災、ひょう災、雪災
・水濡れ
・騒擾
・盗難
・水災
・外部からの物体の衝突や落下
・その他の偶然な事故(破汚損等)
があります。

 水災は洪水のみならず土砂崩れも含まれます。逆に言うと、
水災不担保の契約ですと、土砂崩れで建物が壊れても保険金
は支払われません。ネット上の地図のマピオンでは海抜が分
かるので、私は、水災を付けるかどうかの判断材料として周
囲の川や丘の位置と比べた海抜数値を利用しています。加え
てハザードマップですね。

 土砂崩れを含めた水災が発生しそうにない物件であれば、
水災補償を縮小したり不担保にしたりすることで、保険料を
節約できます。しかし、相見積もり対策や切り替え勧誘のた
めに何でもかんでも水災不担保の保険設計をする代理店には
注意が必要です。

 皆様が契約されている各物件は水災担保が必要性が高そう
でしょうか。また、既存契約で水災についてどのような契約
になっているでしょうか。この機会に確認されることをお勧
めいたします。

 次に、風災・ひょう災・雪災について、保険料を上げて補
償を充実させるためには、免責額を低く設定することです。
免責ゼロまでの契約が可能です。一方、数十万円までの被害
ならば自己負担するので保険料を下げたいという方は、免責
額を多く設定したり(保険会社によっては百万円位の設定が
可能なようです)、フランチャイズ方式といって一定金額以
上の被害にならなければ保険金支払いは無しという契約をし
たりする方法があります。

 火災保険といっても実際に請求する機会が多いのは風災で
す。自分の希望する保険内容になっているかどうか、証券や
約款を確認されると良いでしょう。

 最後に指摘したいのが破損・汚損等です。誰かが建物(内
装含む)を壊したり汚したりした場合の損害修復費用の補償
です。これは入居者に責任がある原状回復工事でも使えます。
まずは入居者に請求すべきですが、入居者が入っている保険
で破汚損が担保されていないこともあります。敷金では賄え
ず、請求しても支払い能力の問題等から払ってもらえないこ
ともあります。

 これについても風災と同様、数十万円までの被害ならば自
己負担するので保険料を下げたいという方は、免責額を高目
に設定したり、破汚損を補償対象から外したりして契約すれ
ば良いでしょう。一方、偶然な事故による修理費の事故負担
は極力なくしたいという方は、免責額をゼロにすべきでしょ
う。

 ここで注意すべきは、中途半端な免責額設定をすると保険
金が支払われる機会が激減することです。免責額は1事故ごと
の設定になります。ですから、退去立会時に入居者が室内を
荒らしていることが発覚しても、例えば、免責3万円の契約で、
次のような事故(破損汚損)が起こっても、総損害額が多く
ても保険金は全く支払われません。
・入居者が熱いのもを床に置いてCFを焦がした(修理費用3万円)
・入居者が重いものを床に落としてフローリングにヒビが入った(修理費用3万円)
・入居者が壁に穴をあけた(修理費用2万円)
・入居者が洗面ボールを壊した(修理費用3万円)
・入居者がドアを凹ませた(修理費用2万円)

 要するに、偶然突発的に起こる1事故の被害額が3万円を超
えなければ、いくら被害箇所が多くても保険金の支払い対象
にならないということです。また、3万円を超えても3.1万円
の被害額ならば免責額3万円を差し引いた千円しか支払われま
せん。ですから、原状回復費用を火災保険から出したいと考
えるならば、免責額を5千円とかゼロとかにする必要がありま
す。

 一方、そのような考えがなければ、破汚損は不担保にして
保険料を下げる方法もあります。もっとも、建物外部や共用
部の大規模な破損が人為的なもので「外部からの物体の衝突
や落下」として認められなければ、自己負担で修理しなけれ
ばならなくなります。百万円程度の被害額は保険で担保させ
たいということならば免責額を10万円以上に設定して、万一
の大規模な破汚損被害に備えたほうが良いでしょう。

 その他の偶然な事故(破汚損等)を補償範囲に含めるなら
ば、免責額をゼロや1万円以下の設定にするか、あるいは、
10万円以上の設定にするか、どちらか方針を決めて臨むべ
きでしょう。また、そもそも、補償範囲に含めるのか外すか
という検討も必要です。

 皆様は破汚損の補償についてどのようにお考えでしょうか。
また、既存の保険契約はどのようになっていますか。保険の
切り替えを全く考えていない方でも、今後の保険の有効利用
という点で、保険証券を確認することに意味があると思います。


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*今の火災保険契約を残すのと切り替えるのとどっちが得か*
*安値の保険会社とその9月契約・10月契約の保険料を比較*

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(3)特約

 特約には補償を縮小させる特約と拡大させる特約とがあり
ます。私が利用している特約のうち2つを挙げて簡単に説明し
ます。

・災害時諸費用保険金補償対象外特約
 これは縮小の特約です。火災保険金が支払われると自動的
に保険金額の1-3割程度の諸費用保険金が別途支払われる商品
が現在一般的になっています。つまり、被害額を補償する保
険金の数割増の支払いがされるということです。当然それは
保険料に反映されます。ですから、その費用保険金を外した
り、上限を少額に設定したりすれば、保険料は安くなります。

・水濡れ原因調査費用補償特約
 これは拡大の特約です。明らかな水濡れ事故が起これば水
濡れ保険金が支払われますが、多くの場合、水濡れや水漏れ
というのは原因が直ぐにはわからないものです。そうした中
で入居者からの苦情に迅速に対応しなければならないのは大
変です。

 この特約があれば、原因調査費用を出してもらえます。た
だし、保険会社によっては、調査の結果水濡れ保険金を払う
対象の事故が原因と分かり保険会社が保険金を払う場合のみ、
費用補償金を払う、という契約もあります。私は、調査結果
や保険対象の適否に拘らず原因調査費用が支払われる損保会
社商品の契約をしています。


■罠から抜け出すために

 火災保険は銀行、損保会社や保険代理店のために入るので
はなく、契約者が自らのために入るものです。しかし、銀行
に指示されたのでやむなく言われるがままに保険に入ったと
いう方がいらっしゃると思います。

 このように消極的に火災保険に入った方には特に、ご自身
が契約されている補償内容が避けたいリスクをカバーするも
のになっているのか、あるいは、補償内容が過剰すぎないか、
また、保険料は他社と比べて妥当か、この機会に既存の保険
契約を、とりわけ良く確認して頂きたいと思います。

 本日連絡の取れる保険代理店が身近にないという方は、私
の損保契約の大半を担当している、アイリックコーポレーシ
ョン
http://www.irrc.co.jp/
の大石さんに連絡して見てください。今回、連休中も皆様の
対応をしてもらっています。そうでないと、月内の契約締結
が間に合わないからです。

・どのようなリスクをどの程度カバーしたいか
・許容できるリスクはどの程度か
・保険料と保険金のどちらをより重視するか

こうしたことを大石さんに伝えると、彼はオーダーメイドで
設計をしてくれます。

 また、既存の保険内容が良く分からないという方は、その
保険証券や契約時設計書等を送れば、分かり易く説明してく
れます。

 その上で、既存の保険契約を続けるのと切り替えをするの
とどちらが良いか、皆様がその判断をするのに必要な情報を
提供してくれます。

 一昨日大石さんと協議した結果、RCマンションは全国的に
値上げとなることから、お客様の居住地や物件所在地にかか
わらず、全国の物件を見積もり依頼や相談の対象とすること
になりました。ただし、この連休中の受付は優先度の関係か
ら、区分所有や戸建はご相談の対象外とさせて頂きます。

 アイリックコーポレーションのHPからメールを送っても担
当者に届くのは明日午後以降になってしまいますし、代表電
話をかけても明朝までは留守番メッセージが流れるだけです。
そこで、アイリックコーポレーションで私の会社を担当して
いる社員の大石さんと共同で、専用のフォームを作りました。

・専用フォームURL
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
(複数の物件詳細情報をフォーム上でいちいち入力する必要はありません)

 ここから情報送信されますと、同社担当の大石さんに直接
メールが送達されます。速やかに大石氏から返信があります
ので、それに対して必ず物件情報を付したメールを出して下
さい。その上で、明日から、Eメールや電話等で打ち合わせ
を進めて下さい。

 なお、既存の保険をマイナーチェンジするならば、既存の
契約を活かして好みの保険に作り変えることができる可能性
もあります。解約しないと保険契約を変えられないというこ
とでは、決してありません。その点誤解なきよう、お願いい
たします。

 しかし、各社の商品によって、補償範囲は会社の標準的な
ものから変えられる部分もあれば変えられない部分もありま
す。また、特約は全社共通ではなく、各保険会社の商品によ
って付けられる特約と付けられない特約とがあり、同名の特
約であっても保証対象は各保険会社によって若干異なる場合
があります。

 ですから、既存契約を活かす形ではお好みの保険に変えら
れない可能性もあるのです。もし変えられない場合には、融
資金を完済するまでその保険契約を続けるか、あるいは、解
約して新たに保険締結をするか、という選択肢になります。


■次号以降のテーマ

 次号は本日午後配信予定です。
・払い過ぎた保険料を取り戻す方法
・長期契約を分割(年)払いする方法
等を説明いたします。

 また、今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・火災保険に入る上での注意点
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。



発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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