石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

「36年の保険契約が25年分の保険料で契約できる」という代理店営業はナンセンス


カテゴリー: 2015年09月22日
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第200号 「36年の保険契約が25年分の保険料で契約できる」という代理店営業はナンセンス
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アッ
プやコストダウン、また、融資による資金調達について、不
定期に提供いたします。


■最近の配信記事一覧

1.9月19日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150919192023000.html
・ブログ更新
・イベントのお知らせ
・不動産投資のコストダウン
・中途解約で利益の出る火災保険活用法

2.9月20日朝 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920102515000.html
・ブログ更新
・3年ぶりにセミナーを主催
・火災保険料を半額にする方法! 中途解約で利益の出る火災保険活用法―数値例―
・10月以降の火災保険料値上げについて

3.9月20日夜 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920223018000.html
・火災保険は躊躇なく切り替えよう
・マスコミに騙されるな! 実は首都圏で4割値上げされる火災保険料―10月1日から改訂―
・将来保険料率が下がった場合はどうすれば良いか?

4.9月21日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150921233852000.html
・手持ち資金を出さずに割安な火災保険に切り替える方法
   ―切替で手持ち金を増やす「保険料還付」も可能―

 今号は上記1-4の続きです。


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*今の火災保険契約を残すのと切り替えるのとどっちが得か*
*安値の保険会社とその9月契約・10月契約の保険料を比較*

今朝から住所・物件所在地問わず、全国対応で受付開始!!

石渡浩が取引している損害保険代理店へのご連絡はこちらから
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(複数の物件詳細情報をフォーム上でいちいち入力する必要はありません)
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■「36年の保険契約が25年分の保険料で契約できる」という代理店営業はナンセンス

 先月に入ってから、火災保険切り替えを促す不動産仲介会
社からのDMが増えました。多くの不動産仲介会社は損害保険
代理店をしていますからね。しかし、その内容は「36年の保
険契約が25年分の保険料で契約できる」とか「長期契約で保
険料が3割以上安くなる」とかがお決まりで、私に言わせると
ナンセンスです。

 「石渡もそういうメルマガ出していたじゃないか」と思わ
れるかもしれませんが、私は、

・資金余力のある方であれば、
・保険料が安い時期に長期契約を締結してその利益を契約期間中得る権利を確保し、
・今後より良い条件の保険契約ができるようになったら中途解約し、
・解約返戻金を得て新たな保険に入り直す

ことを繰り返していくのが良いと、推奨しています。

 収益不動産の仲介をしている不動産会社営業マンならば計
算してもらいたいのですが、36年分もの保険料を前払いする
ことで保険料が3割安くなるとは、その一括前払い保険料の運
用利回りは年率何%ですか。その分を頭金や諸経費にして融
資を受けて不動産投資をしたほうが、利回りは高いですよ。

 また、住宅ローンやアパートローンを組んでいる人は融資
期間中の保険契約を締結しているものなので、今更「36年契
約で保険料3割引」と言われても、遅いですよ。

 それなのに、なぜ不動産仲介会社が顧客にDM営業をしてい
るのか、多くの場合、そこまで考えずに営業しているのでし
ょう。

 私のこのメールマガジンの読者様も、アパートローンを組
んだ際に融資期間分の火災保険を契約した方が多いことでし
ょう。普通の法人融資になると融資期間分の火災保険契約に
質権設定するというケースは少なくなりますが、それでも、
不動産投資を開始した時期にはアパートローンを利用したの
で、超長期の保険契約を持っているものです。また、名義が
法人なだけで実質的な個人ローンですと、やはり融資期間分
の火災保険契約の質権設定を求められるものです。

 ですから、そういう方々に対して「36年の保険契約が25年
分の保険料で契約できる」と広告するのはナンセンスです。
では、どうして私がこのメールマガジンで4日連続で長文
の記事を書き続けてきたのでしょうか。

 それは、今日の記事を読んで頂くための準備としてでした。
すなわち、

・保険料が安い時期に長期契約を締結してその利益を契約期間中得る権利を確保し、
・今後より良い条件の保険契約ができるようになったら中途解約し、
・解約返戻金を得て新たな保険に入り直し、
・以降これを繰り返す

という「損害保険契約の基本原則」をご理解頂くことです。
それによって、もし既存の保険契約に弱点があれば、既存の
保険を中途解約すると解約返戻金が不利なく戻ってくるので、
その弱点を補う保険に新規契約することで、賃貸経営のリス
クを低減させて頂きたいとの思いからです。


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*RCマンション火災保険料大幅値上がりまであと8日*
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■先週末から紹介している損害保険代理店のアイリックコーポレーションについて

 私が不動産賃貸業を開業してちょうど10年になるところで
す。割安な保険料で契約できる保険会社を探している中で、
中堅損保会社に相談したところ、合併してアイリックコーポ
レーションになる前の、ユニバーサルアンダーライタースと
いう神奈川県の代理店を紹介してもらいました。

 担当の大石さんは元販売店営業員という経歴で、とても丁寧
で親切な方です。転職後は外資系保険会社で厳しい研修を積ん
だ上で、アイリックコーポレーションの前進会社に入社した
そうです。現在は保険店舗管理者として営業実績を上げること
が求められる重責にありながら、いつも顧客本位の保険提案を
して下さる、非常に誠実な方です。

 昨日大石さんがこんなことを言いました。「今月中に木造
で長期の契約を結びたいというお客様から石渡さんのメルマ
ガ経由でご相談を頂いたのですが、来月からのほうが保険料
が安くなるので、来月からの切り替えをお勧めしました」。

 お客様の立場に立てば当然のことですが、四半期末が近い
この時期に売上を伸ばしたいという気持ちを抑えきれず、こ
ういう当然のことができない不誠実な保険代理店や募集人も
世の中にはいるという噂です。

 また、大石さんは火災保険や賠償保険についてとても詳し
いです。私は大石さんと10年近くに50件以上の損害保険契約
を結んでいます。この間、大石さんの会社が取り扱っている
火災保険は全社と取引しました。保険会社によって商品内容
がやや異なり、また、同じ損保会社でも商品改訂があります。

 私は契約前に約款を全て読み、疑問点を損保会社や代理店
に質問しますので、大石さんはその回答役を10年近く務めて
くれています。大石さんは私に損害保険の基礎から教えて下
さいましたが、大石さんも私への対応を繰り返す中で火災保
険に非常に詳しくなり、いまや、社内で難易度の高い損保の
話がくると、大石さんに回ってくるほどだそうです。

 私レベルの、ユーザーとして保険を契約している人からの
質問や相談であれば、大石さんは十二分にそれに答えてくれ
るでしょう。

 皆様それぞれ既存取引の代理店がおありでしょうが、もし、
メールしても携帯電話をかけても繋がらずに月内契約に間に
合いそうもないとか、さほど深い取引関係にないとか、担当
者を好んでいないとか、何らかの理由により他の代理店に連
絡を取ろうと思われましたら、大石さんに連絡して頂ければ
と思います。

 本日、大石さんは連休返上で休日出勤してくれています。
明日も一人で出勤予定です。

 昨日大石さんと協議した結果、RCマンションは全国的に値
上げとなることから、お客様の居住地や物件所在地にかかわ
らず、全国の物件を見積もり依頼や相談の対象とすることに
なりました。ただし、この連休中の受付は優先度の関係から、
区分所有マンションや戸建は対応の対象外とさせて頂きます。

 アイリックコーポレーションのHPからメールを送っても対
応は連休明けになってしまいますし、代表電話をかけても留
守番メッセージが流れるだけです。そこで、アイリックコー
ポレーションで私の会社を担当している社員の大石さんと共
同で、専用のフォームを作りました。

・専用フォームURL
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
(複数の物件詳細情報をフォーム上でいちいち入力する必要はありません)

 ここから情報送信されますと、同社担当の大石さんに直接
メールが送達されます。速やかに大石氏から返信があります
ので、それに対して必ず物件情報や既存保険契約情報を付し
たメールを出して下さい。その上で、今夜または明朝から、
Eメールや電話等で打ち合わせを進めて下さい。


■次号以降のテーマ

 次号は今夜配信予定です。「既に融資期間分の火災保険契
約をお持ちの方へ―陥りやすい危険な罠と払い過ぎた保険料
を取り戻す方法―」という少々過激なタイトルです。ようや
く、いわゆるサラリーマン投資家さん向けの記事になり、今
夜で連載がひとまず完結します。

 また、今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・火災保険に入る上での注意点
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。




発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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