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マスコミに騙されるな!実は首都圏で4割値上げされる火災保険料―10月1日から改訂―


カテゴリー: 2015年09月20日
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第198号 マスコミに騙されるな!実は首都圏で4割値上げされる火災保険料―10月1日から改訂―
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アッ
プやコストダウン、また、融資による資金調達について、不
定期に提供いたします。


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*今の火災保険契約を残すのと切り替えるのとどっちが得か*
*安値の保険会社とその9月契約・10月契約の保険料を比較*

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■前回の訂正と補足―火災保険は躊躇なく切り替えよう―

 今号は昨日及び今朝配信した記事
http://archives.mag2.com/0000279415/20150919192023000.html
http://archives.mag2.com/0000279415/20150920102515000.html
の続編です。まずは上記URLをクリックして、バックナンバー
を改めてお読み下さい。

 そして、前号の訂正です。
 
 「保険金額1億5千万円のRCマンション一棟の火災保険の1年
契約保険料が20万円だとします」と書きましたが、「保険金
額5億円」の書き間違いです。延床面積2,500平米位程度の建
物を想定しています。個人の不動産投資としてはかなり大き
な規模お物件でしょう。面積の小さな建物ならばそれに応じ
て設定保険金は低くなり、支払保険料額も比例的に安くなり
ます。

 ゆえに、「この保険を36年契約すると長期一括保険料は496
万円になります。これを5年契約すると長期一括保険料は86万
円年になります」というのは、再取得(新築)価格5億円程度
の大きな建物に5億円の保険をかけた場合であり、もし保険金
額が1億円の小規模マンションならば、保険料はそれぞれ1/5
になります。

 このクラスのマンションをお持ちの方も多いかと思います。
100万円以下の保険料でしたら、不自由なくお支払いできるの
ではないでしょうか。また、法人で不動産を持っている場合
には、保険料を支払いで手持ち預金が減った分を手元流動性
資金(運転資金の一種)という名目で、信用金庫等から借り
ることも可能です。

 そして、前号の補足です。

 もっとも、私はこの超長期保険一括前払による保険料削減
を皆様の全員にお勧めするというつもりでは、ありません。
資金余力がある程度ある方向けです。損害保険会社に保険料
を前払いする利回りよりも不動産投資の利回りのほうが、通
常は高く、手持ち資金を保険料ではなく購入不動産の頭金や
諸費用に回したい、とお考えの方が多いだろうことも、理解
しています。

 それにもかかわらず、なぜ、2回に亘り長々と、

< 超長期一括契約 → 数年で解約 >

という手法を説明したかといえば、そういう手法で得するだ
ろう資金力旺盛な方への保険切り替えのための情報提供に加
えて、火災保険は途中解約しても損をしない(あるいは損が
非常に少ない)ことを、皆様にご理解頂きたかったためです。

 損害保険代理店は(超)長期一括契約を締結すると全期間
分の代理店手数料が一括で損保会社から得られます。その後
途中解約された場合には、保険会社から契約者に解約返戻金
が支払われますが、このとき損保代理店は保険会社に代理店
手数料の戻入をしなければならないのです。

 もし代理店が戻入分の資金を蓄えておかなければ、代理店
は契約者の解約が続くとデフォルトしかねません。そうした
備えのあるしっかりした代理店であっても、過去に受け取っ
た手数料の戻入は避けたいところです。

 そのような業界事情もあり、損害保険の解約返戻金を顧客
に詳しく説明する代理店は少ないことでしょう。

 この、火災保険は途中解約しても損をしない、という知識
は、良いタイミングで既存の保険を解約して別の保険に入る
ために、非常に重要です。そうしないと、後日、何割も高い
保険料を負担する羽目になりかねません。


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*火災保険大幅値上がりまであと10日*
*10年を超える火災保険契約引き受け停止まであと10日*

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■マスコミに騙されるな! 実は首都圏で4割値上げされる火災保険料
 ―10月1日から改訂―

 まず、短刀直入に言います。神奈川県と千葉県に所在する
RC一棟マンションの火災保険料は、来月より、損保各社によ
って20-45%程度値上げされます。東京都と埼玉県に所在する
RC一棟マンションの値上率は各社により15-35%程度になりま
す。

 それに近い報道をしているマスコミも一部ではありますが、
首都圏RCマンション(区分所有含む)の値上がり率を適切に
報道していないマスコミも多いのが実情です。それは、業界
団体や各損保会社が発表するプレスリリースを鵜呑みにした
り、不十分な理解で記事を書いたりする記者が多いからでし
ょう。また、記事自体誤ってはいないものの読者に誤解を生
じさせ易い記述も目立ちました。

 私は、一般的に言われていることを疑ってかかるので、こ
の火災保険料改訂については、取引している代理店に依頼し
て、契約のある各社(私は火災保険を扱っているほとんどの
損保会と契約があります)の10月以降の設計書を作ってもら
いました。その結果、首都圏のRCマンションの値上がり率が
非常に高いことに気付きました。

 私は首都圏以外では所有していないので実数値を把握して
いませんが、損害保険料算出機構発表の火災保険参考純率
http://www.giroj.or.jp/service/ryoritsu/kaiteiosirase.html
を見る限り、RCマンションの実際の火災保険料は、全国的に
1-5割程度の上昇し、九州ではそれを上回る可能性もあるで
しょう。
 
 実際、皆様がお持ちの各マンションについて、既存の契約
と、今月切り替えをした場合、そして、来月切り替えをした
場合でそれぞれいくらの保険料か、これら3つを、お取引の代
理店に依頼して比較されてはどうでしょうか。

 もっとも、今月末までに契約と支払い手続が完了しないと
現行料率は使えないので、今週中に動く必要があります。水
曜日まで完全休業の代理店では間に合わない恐れが高いです。

 そこで、私の損保契約の大半を担当している、アイリック
コーポレーション
http://www.irrc.co.jp/
を紹介します。今回、担当営業マンの大石さんに連休中皆様
の対応をしてもらえることになりました。

 保険契約締結に向けて提供するサービスは、

・現在皆様が結ばれている契約をほぼ同内容で安値の保険会
社に今月切り替えた場合の保険料の比較

・その安値の切替候補保険会社の今月分と来月分の保険料の
比較

です。

 特に今回、関東圏所在の一棟マンション、または、関東圏
に住所や勤務地のある個人あるいは本支店所在地のある法人
が所有する一棟マンション(物件所在地域問わず)を対象に
することになりました。

 木造アパートは東北地方と九州地方は別として、10月から
の値上幅が概して低い(マイナスになることもあります)の
で連休中の対応の対象からは外させて頂きます。また、地域
問わず区分所有マンションは値上がりの率こそ高いもののそ
の額が低く皆様へのメリットが小さいことから、こちらも対
象外とさせて頂きます。

 アイリックコーポレーションのHPからメールを送っても対
応は連休明けになってしまいますし、代表電話をかけても留
守番メッセージが流れるだけです。そこで、アイリックコー
ポレーションで私の会社を担当している社員の大石さんと共
同で、専用のフォームを作りました。

・専用フォームURL
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
(複数の物件詳細情報をフォーム上でいちいち入力する必要はありません)

 ここから情報送信されますと、同社担当の大石さんに直接
メールが送達されます。速やかに大石氏から返信があります
ので、それに対して必ず物件情報を付したメールを出して下
さい。その上で、明日から、Eメールや電話等で打ち合わせ
を進めて下さい。ちなみに、大石さんは明日から3日間、本来
休日の中で出勤して下さる予定です。


■将来保険料率が下がった場合はどうすれば良いか?

 今回火災保険を切り替えるのに際して何年契約にするかは、
余剰資金の状況によって決める部分が大きいでしょう。ただ、
今後の支払い保険料を抑制するための切り替えですから、1,2
年の契約にするという方は非常に少ないことでしょう。

 さて、10年、20年といった長い契約になると、その間に保
険料率が下がる可能性もあります。その場合にどうするのか。
ここまでお読み下さった方でしたら、直ぐにお分かりですよ
ね。

 そうです。契約中の保険を中途解約して、新しい安い保険
に切り替えれば良いのです。

 長期の損害保険契約は、基本的に、途中解約しても損しま
せん。資金余力のある範囲内でなるべく長期に組んでおいて、
将来より有利な保険契約が可能になった時点で、新たな保険
に切り替えれば良いのです。

 超長期契約の提案に始まり3回に亘り長文の連載を続けてき
た私の意図をご理解の上、これからの不動産経営にお役立て
頂ければ幸いです。


■次号以降のテーマ

 今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・火災保険に入る上での注意点
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。



発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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