石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

保険料を半額にする火災保険のかけ方―10月1日からの改訂を前に―


カテゴリー: 2015年09月20日
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第197号 保険料を半額にする火災保険のかけ方―10月1日からの改訂を前に―
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アッ
プやコストダウン、また、融資による資金調達について、不
定期に提供いたします。


■ブログ更新

 本日早朝ブログ更新しました。融資を受けやすくする決算
書のつくり方を解説しました。
http://blog.fudosan-toshi.org/


■3年ぶりにセミナーを主催
 昨夜お知らせしましたとおり、9月25日(金)19時から21
時まで、神奈川県の東海道線・小田急線藤沢駅下車徒歩3分
の会場にて、元銀行員の資金調達コンサルタントでもあるベ
ストセラー作家の小堺桂悦郎先生をゲスト講師にお招きして、
「不動産賃貸中小企業経営者のための資金繰り」と題した融
資セミナーを私の主催で行います。

 私はここ2年間の金融機関との実際の取引内容をお話しま
す。融資を受けた話。経営者保証を外した話。そして、融資
以外の様々な銀行取引の話。今月の最新の取引事例まで紹介
します。

 小堺先生は新著『これだけは知っておきたい「資金繰り」
の基本と常識―中小企業経営者・個人事業主・起業家のため
の日本一「資金繰り」がわかる本―』
http://hec.su/bEp0
の出版記念講演として、同書を一読された方を対象に、本の
3,4,6章の内容を中心に不動産賃貸業に当てはめて解説します。
目次は上記URLのページ下のほうからご覧頂けます。予習が望
まれるので、ご関心のある方には今のうちに同書を発注され
ることをお勧めいたします。

 定員60名の小規模セミナーとなります。申込受付は22日(火)
にこのメールマガジンにて告知・実施し、先着順に定員に達
し次第受付終了となります。


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*火災保険大幅値上がりまであと10日*
*10年を超える火災保険契約引き受け停止まであと10日*

連休中も特別対応!!

石渡浩が取引している損害保険代理店へのご連絡はこちらから
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
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■火災保険料を半額にする方法! 中途解約で利益の出る火災保険活用法―数値例―

 今号は昨夜配信した前号の続編です。まず、昨日の記事「
中途解約で利益の出る火災保険活用法」を復習して下さい。

 火災保険を長期契約して途中解約すると得することについ
て、日経新聞に分かりやすく解説されている表付きの記事が
あるので紹介します。
http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO7926553004112014PPD001&df=2

 昨夜私が書いた5年で解約した場合の実際の保険料を某大手
損保の係数表に基づき例示します。
 
 保険金額1億5千万円のRCマンション一棟の火災保険の1年契
約保険料が20万円だとします。そして、これを購入・保険契
約締結後ちょうど5年(5年経過直前)で売却するとします。

 この保険を36年契約すると長期一括保険料は496万円になり
ます。これを5年契約すると長期一括保険料は86万年になりま
す。

 ちょうど5年で売却しますので、5年間の保険料は5年契約の
場合は支払済みの86万年です。もし1年契約を同じ保険料で更
新して5年間継続した場合の支払保険料合計額は100万円です。

 一方、496万円払って36年契約を結びちょうど5年(5年経過
直前)に解約した場合、昨夜の記事で述べたとおり90%が解約
返戻金となり戻ってきますので、それを差し引いたネットの
支払保険料は49.6万円です。

 つまり、同じ契約を5年間持つのに36年長期前払後に解約し
た場合とより短期間の契約を結んだ場合とを比べると、実際
に負担する保険料が次のとおり大きく異なってくるのです。
その金額分、保険料が割高になる計算です。

・1年契約を更新して5年間契約を続ける場合 +50.4万円(2.02倍)
・5年契約を満期まで続ける場合 +36.4万円(1.73倍)

 逆に言うと、36年契約をしてちょうど5年で売却や現金必要
性から解約するすることで、その分得をするということです。

 比率でいうと36年契約を5年間維持して解約した場合のネッ
トの保険料は、1年契約を更新して5年維持した場合の、約半額
です。

 仮に前述の数値例と同様の契約が5棟分あったとすれば、5年
で約250万円の経費を節約できる計算になります。

 もっとも金利等は考慮していませんが。

 資金に余裕がない方は36年に拘わる必要はありません。可
能な範囲の期間で契約し、現金が必要になったら解約すれば
良いのです。

 さらに言うと、現在契約中の長期火災保険を途中解約して
契約を結び直す場合、既存の保険を保険料が今よりも安い時
期に締結したといった事情がなければ、今回解約することで
損は生じないとも言えます。

 この点、他の長期契約の商品・役務提供サービスの途中解
約と大きく異なる点です。


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*今の火災保険契約を残すのと切り替えるのとどっちが得か*
*安値の保険会社とその9月契約・10月契約の保険料を比較*

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■10月以降の火災保険料値上げについて

 10月1日以降始期の火災保険契約で他の重要な変更点といえ
ば、保険料です。マスコミ報道では九州と沖縄が大幅に上がる
と書かれていますが、これは昨年損害保険算出機構が発表した
過去の損害率に基づくものであり、実際の保険会社の設定額と
は異なります。

 実は、大手損保各社の実際の保険料を比べると、首都圏のRC
物件の保険料も数十パーセント上昇します。ですから、首都圏
でRC物件を持っている不動産投資家にとって、今週は非常に忙
しい1週間になることでしょう。

 ところで、今日は9月20日(日)で、大抵の損保代理店は
23日(水)まで連休です。月末までに保険契約を締結させて
保険料を支払うことを考えると、24日(木)からの取り組み
では、間に合いません。そこで、私が取引している損害保険
代理店のアイリクコーポレーションに依頼して、連休中に皆
様の対応をしてもらえることになりました。

 保険契約締結に向けて提供するサービスは、

・現在皆様が結ばれている契約をほぼ同内容で安値の保険会社
に今月切り替えた場合の保険料の比較

・その安値の切替候補保険会社の今月分と来月分の保険料の比較

です。

 特に今回、関東圏所在の一棟マンション、または、関東圏
に住所のある個人・法人が所有する一棟マンションが対象に
なります。アパートは10月からの値上幅が概して低いので連
休中の対応の対象からは外させて頂きます。また、区分所有
マンションは値上がりの率こそ高いもののその総額が低く皆
様へのメリットが小さいことから、こちらも対象外とさせて
頂きます。

 アイリックコーポレーションのHPからメールを送っても対
応は連休明けになってしまいますし、電話をかけても留守番
メッセージが流れるだけです。そこで、アイリックコーポレ
ーションで私を担当している同社社員の大石氏と共同で、専
用のフォームを作りました。

・専用フォームURL
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

 ここから情報送信されますと、同社担当の大石氏に直接メ
ールが送達されます。速やかに大石氏から返信がありますの
で、Eメールや電話等で打ち合わせを進めてください。


■次号以降のテーマ

 今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・火災保険に入る上での注意点
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。



発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org

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